รีโนเวทบ้านเก่า ตรวจเจ็ดระบบก่อนตั้งงบ และสำรองเงินไว้เท่าไร

บ้านเก่าที่ตั้งงบรีโนเวทโดยดูแค่ห้องที่อยากเปลี่ยน มักงบบานปลาย เพราะเงินส่วนใหญ่ไปอยู่กับสิ่งที่มองไม่เห็นหลังผนัง ใต้พื้น และในโพรงหลังคา ลำดับที่ได้ผลคือตรวจเจ็ดระบบก่อน ได้แก่ โครงสร้าง หลังคา ไฟฟ้า ประปา ปลวกและไม้ ความชื้น และวัสดุอันตราย แล้วค่อยกำหนดว่าจะทำสวยแค่ไหน ถ้าตรวจแล้วค่าซ่อมระบบเกินครึ่งของมูลค่าที่คุณจะได้ ให้คิดเรื่องทุบสร้างใหม่เทียบอีกทาง

ตรวจก่อนตั้งงบ ตารางสัญญาณเตือนของบ้านเก่าเจ็ดระบบ

ผมแนะนำให้เดินบ้านพร้อมสมุดจดและไฟฉายหนึ่งรอบ ก่อนเรียกช่างมาเสนอราคา แล้วจดเทียบกับตารางนี้ แถวที่ตรงกับบ้านคุณมากที่สุดคือแถวที่ต้องตั้งงบก่อน

ระบบ	สัญญาณที่บ้านเก่าพบบ่อย	ตรวจอย่างไร	ใครทำ
โครงสร้าง	รอยร้าวเฉียงที่มุมประตูหน้าต่าง พื้นแอ่น คานมีรอยแตกยาว ปูนกะเทาะเห็นเหล็กสนิม	ดูด้วยตา ติดตัวตรวจรอยร้าวหรือทำเครื่องหมายปลายรอยแล้วดูว่ายาวขึ้นไหม	วิศวกรโยธา
หลังคา	กระเบื้องแตกหรือยุบ รางน้ำขึ้นสนิม คราบน้ำที่ฝ้า ไม้จันทันหรือแปอ่อน	ขึ้นโพรงหลังคาตอนฝนตกหรือหลังฝนใหม่ ใช้ไฟฉายส่อง	ช่างหลังคา
ไฟฟ้า	เบรกเกอร์ตัดบ่อย ปลั๊กอุ่น ตู้เมนเล็ก ไม่มีสายดิน สายเปื่อยแข็ง	เปิดตู้ ดูจำนวนวงจร สายดิน เบรกเกอร์กันไฟรั่ว	ช่างไฟมีใบอนุญาต
ประปา	น้ำสีน้ำตาลเมื่อเปิดครั้งแรก แรงดันตก มิเตอร์หมุนตอนปิดก๊อกทั้งบ้าน	จดเลขมิเตอร์ก่อนและหลังไม่ใช้น้ำสองชั่วโมง	ช่างประปา
ปลวกและไม้	ดินเป็นท่อตามผนังหรือวงกบ ไม้ยุบเมื่อเคาะ ปีกปลวกที่ขอบหน้าต่าง	เคาะวงกบ ประตู บันได ส่องใต้พื้น	บริษัทกำจัดปลวก
ความชื้น	ผนังพอง ปูนล่อน ราดำที่มุมห้อง กลิ่นอับ	ดูทิศทางซึม ใช้เครื่องวัดความชื้นผนัง	ช่างกันซึม
วัสดุอันตราย	แผ่นเรียบหรือกระเบื้องลอนรุ่นเก่า ฝ้าแผ่นหนาแข็ง สีทาเก่าหลายชั้น	ห้ามขูดหรือเจาะ ส่งตรวจหรือให้ผู้เชี่ยวชาญประเมิน	ผู้เชี่ยวชาญด้านวัสดุ

งบตรวจเชิงลึก เช่นจ้างวิศวกรตรวจโครงสร้างหรือบริษัทตรวจบ้านก่อนซื้อ มักเป็นหลักพันถึงหลักหมื่นบาทตามขนาดบ้าน เงินก้อนนี้ถูกกว่าการทุบผนังแล้วเจอว่าเป็นผนังรับน้ำหนัก

รอยร้าวแบบไหนปล่อยได้ แบบไหนต้องเรียกวิศวกร

รอยร้าวที่เส้นบางเท่าเส้นผมในปูนฉาบมักเกิดจากการหดตัวของปูนและไม่ใช่ปัญหาโครงสร้าง ซ่อมด้วยสารอุดและทาสีทับได้เมื่อรอยไม่ขยับ รอยที่ต้องหยุดแล้วให้วิศวกรดู ได้แก่

• รอยเฉียงออกจากมุมประตูหน้าต่างขึ้นหรือลงประมาณ 45 องศา
• รอยตามแนวนอนที่คานหรือผนังชั้นบน
• รอยที่กว้างพอยัดปลายเล็บได้ หรือกว้างขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
• รอยที่ทำให้ประตูหน้าต่างบิดปิดไม่สนิท หรือพื้นห้องลาดไปทางเดียว
• ปูนหลุดจนเห็นเหล็กเป็นสนิม ซึ่งหมายถึงความชื้นเข้าถึงเหล็กเสริมและสนิมที่บวมดันปูนเปลือกให้แตกต่อ

วิธีติดตามคือทำเครื่องหมายปลายรอยร้าวด้วยดินสอ ใส่วันที่ และถ่ายรูปเทียบ ทุกสองสัปดาห์เป็นเวลาสองเดือน ถ้าไม่ยาวขึ้นและไม่กว้างขึ้นก็มักเป็นรอยเก่าที่หยุดแล้ว ถ้ายังขยับ ต้องหาสาเหตุ เช่นฐานรากทรุดหรือโครงสร้างโดนต่อเติมเกินกำลัง แล้วแก้ที่ต้นเหตุก่อนฉาบหรือทาสี

ผนังที่ดูเหมือนแค่กั้นห้องในบ้านเก่า บางส่วนเป็นผนังรับน้ำหนักหรือรับแรงของคานชั้นบน อย่าทุบผนังตามแบบที่ดูในอินเทอร์เน็ตโดยไม่มีวิศวกรเซ็นรับรอง อ่านเรื่องโครงสร้างคอนกรีตที่ช่างควรเข้าใจใน คอนกรีตเสริมเหล็ก และถ้าคิดจะเพิ่มชั้นหรือต่อเติมใหญ่ ให้ดู ต่อเติมทาวน์โฮม เป็นตัวอย่างข้อจำกัดของฐานรากและที่ว่าง

หลังคาและแผ่นรุ่นเก่า ระวังแร่ใยหิน

บ้านเก่าหลายหลังใช้กระเบื้องหลังคาแผ่นเรียบ แผ่นลอนใหญ่ หรือแผ่นฝ้าเพดานรุ่นเก่า ซึ่งบางรุ่นผลิตจากซีเมนต์ผสมแร่ใยหิน (asbestos) องค์การอนามัยโลกระบุว่าแร่ใยหินทุกชนิด รวมไครโซไทล์ ก่อมะเร็งในมนุษย์ ทำให้เกิดมะเร็งปอด กล่องเสียง และรังไข่ รวมถึงมะเร็งเยื่อหุ้มปอด และระบุว่ากระเบื้องมุงหลังคาซีเมนต์ใยหินเป็นแหล่งสัมผัสสำคัญ คนที่ทำงานก่อสร้างซ่อมบำรุงหรือรื้ออาคารเสี่ยงแม้ผ่านมาหลายสิบปีหลังติดตั้ง

ดูไม่ออกด้วยตาว่าแผ่นไหนมีใยหิน การแยกต้องส่งตรวจ หรือให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินจากรุ่น ปีผลิต และสภาพ ที่หน้างานผมแนะนำหลักง่ายๆ ดังนี้

1. ถ้าแผ่นเก่า อยู่ในสภาพไม่แตกและไม่ต้องแตะ ปล่อยไว้ก่อนได้ ใช้งานต่อโดยไม่ขัด ไม่เจาะ ไม่ตัด ไม่ล้างด้วยปั๊มแรงดันสูง
2. ถ้าต้องรื้อหรือเจาะ ให้ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์จัดการวัสดุอันตรายทำ มีผ้าคลุม พ่นน้ำให้ชื้นเพื่อลดฝุ่น ใส่หน้ากากกรองอนุภาคและชุดคลุม ห้ามทุบหรือทิ้งเศษปนขยะทั่วไป
3. เศษที่เกิดต้องถือเป็นของเสียอันตราย ตามที่ WHO ระบุ ถามสำนักงานเขต เทศบาล หรือสำนักงานสาธารณสุขจังหวัดว่ามีขั้นตอนทิ้งอย่างไร เพราะข้อกำหนดแต่ละพื้นที่ต่างกัน

หลังคาที่รั่ว ให้หาจุดรั่วจริงก่อนซ่อม อ่านวิธีหาและซ่อมใน ซ่อมหลังคารั่ว และถ้ากำลังเลือกหลังคาใหม่ ดูใน กระเบื้องหลังคา หรือ หลังคาเมทัลชีท

ไฟฟ้าบ้านเก่า สายดินและเบรกเกอร์กันไฟรั่วมักหายไป

บ้านที่สร้างก่อนมีข้อกำหนดสายดินและเครื่องตัดไฟรั่วแพร่หลาย มักใช้ปลั๊กสองขา ตู้ควบคุมขนาดเล็ก และสายที่วางมานานจนฉนวนแข็ง เมื่อบ้านนั้นกลับมามีแอร์หลายตัว เครื่องทำน้ำอุ่น เตาไฟฟ้า และปั๊มน้ำ วงจรเดิมรับโหลดไม่ไหว การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (PEA) ระบุสี่สัญญาณเตือนไฟรั่วที่ตรวจเองได้ คือค่าไฟสูงผิดปกติโดยที่พฤติกรรมใช้เท่าเดิม เบรกเกอร์ตัดบ่อยโดยไม่มีสาเหตุชัด รู้สึกชาเมื่อแตะโลหะของเครื่องใช้ไฟฟ้า และผนังหรือปลั๊กร้อนผิดปกติ ถ้าพบข้อใด ให้เรียกช่างไฟที่มีคุณสมบัติตรวจและแก้ทันที

สิ่งที่ต้องคุยกับช่างไฟตั้งแต่ก่อนทุบผนัง

• วงจรแยกกลุ่ม เช่น แอร์แต่ละตัว ครัว ห้องน้ำ และปั๊มน้ำควรมีเบรกเกอร์ของตัวเอง
• สายดินต่อกับหลักดินและทุกเต้ารับสามขา
• เบรกเกอร์กันไฟรั่วในวงจรเสี่ยง เช่นห้องน้ำ ครัว และปลั๊กนอกอาคาร
• ขนาดสายและเบรกเกอร์ตรงกับโหลดที่จะใช้จริง
• เดินสายใหม่ตอนผนังเปิดอยู่ เพราะเจาะซ่อมทีหลังแพงกว่า

งานตู้เมนและเดินสายเป็นงานของช่างไฟที่มีใบอนุญาตเท่านั้น ห้ามทำเองหรือจ้างช่างที่ไม่มีใบอนุญาต ภาพรวมระบบไฟในบ้านอ่านได้ใน ระบบไฟฟ้าในบ้าน และถ้าเบรกเกอร์ตัดบ่อย ดู เบรกเกอร์ตัดบ่อย เพื่อแยกว่าเป็นโหลดเกินหรือไฟรั่ว

ท่อประปา ปลวก และความชื้น สามเรื่องที่โผล่หลังรื้อ

ท่อประปาเหล็กอาบสังกะสีในบ้านเก่าสึกกร่อนจากภายใน อาการที่เห็นก่อนคือน้ำเป็นสีน้ำตาลเมื่อเปิดครั้งแรกของวัน แรงดันที่ก๊อกลดลงเรื่อยๆ และคราบสนิมรอบข้อต่อ ตรวจรั่วด้วยการจดเลขมิเตอร์น้ำก่อนนอน ปิดก๊อกและเครื่องใช้น้ำทุกตัว แล้วดูอีกครั้งตอนเช้า ถ้าเลขขยับแปลว่าท่อรั่วในผนังหรือใต้พื้น วิธีหาจุดรั่วอยู่ใน หาท่อประปารั่ว และถ้าแรงดันต่ำ ดู น้ำไหลอ่อน ทางแก้ที่พบบ่อยคือเปลี่ยนท่อเมนเป็นท่อพีวีซีหรือท่อชนิดอื่นที่ได้มาตรฐาน มอก. ตอนผนังเปิดอยู่

ปลวกในบ้านเก่าไม่ได้อยู่แค่ในไม้ มันเดินผ่านรอยแตกของปูนและท่อ ไม้วงกบ บันได ตู้ฝังผนัง และโครงหลังคาไม้ต้องเคาะ ถ้าเสียงทึบหรือไม้ยุบ ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจและทำการป้องกันก่อนปิดผนังใหม่ อ่านวิธีป้องกันใน ป้องกันปลวก บ้านที่เพิ่งแก้ปลวกแล้วไปปูพื้นไม้ทับ ควรรอตามคำแนะนำของบริษัทที่ทำ

ความชื้นเป็นต้นเหตุของราและสีลอก EPA ระบุว่าการควบคุมความชื้นเป็นกุญแจควบคุมรา ถ้าผนังซึมต้องหยุดต้นน้ำก่อนทาสีทับ ดูขั้นตอนใน ผนังชื้นขึ้นราดำ งานเปลี่ยนห้องน้ำบ้านเก่าที่ผนังซึมต้องรื้อกันซึมใหม่ ไม่ควรปูกระเบื้องทับ

ซ่อมแซมหรือดัดแปลง ใครต้องขออนุญาต

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นิยามการดัดแปลงอาคารว่าเป็นการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคารที่สร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และไม่ใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กำหนดยกเว้นในกฎกระทรวง มาตรา 21 กำหนดให้ผู้ดัดแปลงอาคารต้องได้รับใบอนุญาตหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ

เทียบงานรีโนเวทที่พบบ่อยกับสองกลุ่มนี้ เป็นการประเมินเบื้องต้นเท่านั้น ท้องถิ่นเป็นผู้ชี้ขาด

งาน	ทางที่น่าจะเป็น	เหตุผล
ทาสี ปูกระเบื้อง เปลี่ยนสุขภัณฑ์ เปลี่ยนฝ้าตามเดิม	ซ่อมแซมหรือตกแต่ง มักไม่ต้องขออนุญาต	ไม่เปลี่ยนโครงสร้างหรือขนาด
เปลี่ยนวัสดุหลังคาเป็นชนิดที่หนักกว่า	ควรถามท้องถิ่น	น้ำหนักเพิ่มเข้าข่ายเปลี่ยนน้ำหนัก
ทุบผนังรับน้ำหนัก เปิดช่องในคานหรือพื้น	ดัดแปลง ต้องมีวิศวกรและแบบ	กระทบโครงสร้าง
ต่อเติมครัวหรือห้องหลังบ้าน เพิ่มพื้นที่	ดัดแปลง ต้องขออนุญาตหรือแจ้ง	เพิ่มเนื้อที่
เพิ่มชั้น	ดัดแปลง ต้องมีวิศวกรตรวจฐานราก	น้ำหนักและฐานรากเปลี่ยน

บ้านเก่าหลายหลังไม่มีแบบ หรือมีแบบที่ไม่ตรงกับสภาพจริงเพราะเจ้าของเดิมต่อเติมเอง ก่อนวางแผนต่อเติม ให้ไปขอสำเนาแบบและประวัติการอนุญาตที่สำนักงานเขตหรือเทศบาลที่บ้านตั้งอยู่ ถ้าไม่มี ต้องจ้างสถาปนิกและวิศวกรเขียนแบบสภาพปัจจุบัน ซึ่งเป็นต้นทุนที่ควรใส่ในงบตั้งแต่แรก ข้อยกเว้นและเงื่อนไขเฉพาะอาคารเก่าบางกลุ่ม เช่นบ้านแถวที่สร้างก่อนกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ถามท้องถิ่นเพื่อยืนยัน เพราะแต่ละพื้นที่ปฏิบัติต่างกัน

งบรีโนเวทบ้านเก่า แบ่งเป็นสามระดับ และเงินสำรอง

ตัวเลขด้านล่างเป็นการประมาณช่วงกว้าง เพื่อให้เห็นลำดับขนาดของงบ ไม่ใช่ราคาเสนอ ให้ขอใบเสนอราคาอย่างน้อยสามใบที่ระบุรายการและวัสดุเหมือนกัน เทียบเกณฑ์ต้นทุนสร้างบ้านใหม่ได้ที่ ต้นทุนสร้างบ้านต่อตารางเมตร

ระดับงาน	ขอบเขต	สัดส่วนเทียบกับค่าสร้างบ้านใหม่ขนาดเดียวกัน โดยประมาณ
เบา	ทาสีใหม่ ซ่อมผิว เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ไฟ และเฟอร์นิเจอร์ที่เก็บของ	ราว 10 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์
กลาง	เบา + รื้อและเปลี่ยนห้องน้ำกับครัว เปลี่ยนสายไฟและท่อประปาบางส่วน เปลี่ยนพื้น	ราว 25 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์
หนัก	กลาง + แก้โครงสร้าง เปลี่ยนหลังคา เดินระบบใหม่ทั้งหลัง ต่อเติม	ราว 50 ถึง 75 เปอร์เซ็นต์ หรือมากกว่า

สัดส่วนเป็นกรอบสำหรับตัดสินใจ ไม่ใช่สูตรตายตัว ถ้างานหนักของบ้านคุณขึ้นไปใกล้สัดส่วนบนสุดและยังเหลือส่วนที่ต้องทิ้งอีก ให้ถามตัวเองว่าทุบแล้วสร้างใหม่ถูกกว่าและได้ตามแบบกว่าหรือไม่ โดยรวมค่ารื้อ ค่าเขียนแบบ และค่าขออนุญาตเข้าไปด้วย

เงินสำรองที่ผมแนะนำคือ 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของงบรวมสำหรับบ้านที่ตรวจแล้วยังเหลือความไม่แน่นอน เช่นท่อที่ยังไม่เปิดดู หรือหลังคาที่ยังไม่รู้วัสดุ ถ้าตรวจครบจนเกือบหมดความไม่แน่นอนแล้ว สำรองต่ำกว่านั้นได้ เงินสำรองมีไว้ใช้กับของที่เจอหลังรื้อ ไม่ใช่สำหรับเปลี่ยนใจเลือกวัสดุแพงขึ้น

ลำดับงานที่ไม่ต้องรื้อซ้ำ

ลำดับที่ใช้ได้กับบ้านส่วนใหญ่ เป็นไปตามหลักว่างานที่ซ่อนอยู่ทำก่อน งานผิวทำทีหลัง และงานสกปรกทำก่อนงานสะอาด

1. ตรวจและอนุมัติ: ตรวจเจ็ดระบบ ขอแบบ ขออนุญาตถ้าเข้าข่าย
2. รื้อ: รื้อเฉพาะที่ตกลงกัน แยกวัสดุอันตรายไว้ต่างหาก
3. โครงสร้างและปลวก: ซ่อมแซมโครงสร้าง กันปลวกก่อนปิดผนัง
4. หลังคา: เพราะหลังคารั่วทำลายงานข้างล่างทุกชนิด ดูหลักการเรียงงานในช่วงก่อสร้างใน ขั้นตอนสร้างบ้าน
5. ท่อและสายไฟ: เดินและทดสอบแรงดันก่อนปิดผนัง ถ่ายรูปแนวท่อและแนวสายก่อนปิดไว้เป็นหลักฐาน
6. กันซึมและผนัง ฝ้า: ห้องน้ำ ระเบียง ดาดฟ้า กันซึมและทดสอบขังน้ำ 24 ถึง 48 ชั่วโมงตามคำแนะนำของวัสดุก่อนปูผิว
7. พื้นและผนังผิว: กระเบื้อง ไม้ ลามิเนต ทาสี
8. ไฟและสุขภัณฑ์ติดตั้งขั้นสุดท้าย แล้วค่อยเฟอร์นิเจอร์

ถ้างานของคุณมีห้องน้ำหรือครัวเป็นกลุ่มงานใหญ่ เรื่องช่วงราคาและขั้นตอนเฉพาะอยู่ใน รีโนเวทห้องน้ำ และ ไอเดียรีโนเวทห้องครัว

ก่อนจ้างช่างรีโนเวทบ้านเก่า ถามสิ่งนี้

• ช่างหรือผู้รับเหมาขึ้นตรวจโพรงหลังคา ใต้พื้น และตู้ไฟก่อนเสนอราคาหรือไม่ ถ้าเสนอราคาจากการยืนดูห้อง ให้ระวังตัวเลขที่ต่ำเกินจริง
• ใบเสนอราคาแยกรายการรื้อ โครงสร้าง ระบบ ผิว และเงินสำรองหรือไม่ และงานเพิ่มหลังรื้อคิดอย่างไร
• แผนจัดการวัสดุที่อาจมีใยหินคืออะไร ใครรับผิดชอบการทิ้ง
• งานโครงสร้างมีวิศวกรเซ็นแบบหรือไม่ และงานไฟมีช่างไฟที่มีใบอนุญาตหรือไม่
• ถ้างานเข้าข่ายดัดแปลง ใครเป็นผู้ยื่นขออนุญาตหรือแจ้งท้องถิ่น และอยู่ในราคาหรือไม่
• ผูกงวดเงินกับงานที่ตรวจผ่านแล้วอย่างไร ดูเกณฑ์เปรียบเทียบผู้รับเหมาใน เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน
• รับประกันงานกี่ปี แยกรับประกันงานกันซึม ท่อ และไฟ และเก็บรูปแนวท่อสายไฟที่ซ่อนไว้ในผนังให้หรือไม่