ขั้นตอนสร้างบ้านหน้างานจริง 12 ขั้น จุดตรวจ และงวดเงินที่ควรผูกกัน

ช่างโทรมาบอกว่า "พรุ่งนี้เทพื้นชั้นสอง" แล้วคุณยังไม่เคยเห็นเหล็กข้างในเลย นี่คือสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านมือใหม่เจอบ่อยที่สุด เพราะรู้ลำดับงานแค่ภาพรวม ไม่รู้ว่าตรงไหนคือจุดที่ต้องขอดูก่อนปิด ขั้นตอนสร้างบ้านหน้างานแบ่งได้ 12 ขั้น และมีเพียงประมาณห้าจุดเท่านั้นที่ถ้าพลาดแล้วแก้ไม่ได้หรือแก้แพงมาก ส่วนที่เหลือแก้ทีหลังได้

เรื่องก่อนเข้าไซต์ เช่นที่ดิน แบบ และใบอนุญาต อ่านที่ ก่อนสร้างบ้านเองต้องเตรียมอะไรบ้าง บทความนี้เริ่มนับตั้งแต่ช่างเข้าไซต์วันแรก ส่วนเรื่องเวลาที่แต่ละช่วงกินอยู่ที่ สร้างบ้านใช้เวลากี่เดือน

สิบสองขั้นเรียงตามหน้างาน

ขั้น	งาน	จุดที่ต้องตรวจก่อนไปต่อ	ปิดแล้วมองไม่เห็น
1	เตรียมไซต์ ตั้งผัง ปักระดับ	แนวเขต ระยะถอยร่น มุมฉาก ระดับพื้นเทียบถนน	ไม่
2	เสาเข็ม	ตำแหน่ง ความยาว ความตั้งดิ่ง ใบบันทึกการตอก	ใช่
3	ฐานราก เสาตอม่อ คานคอดิน	เหล็ก ระยะหุ้ม ลูกปูน ก่อนเท	ใช่
4	ถมดิน เทพื้นชั้นล่าง	ท่อใต้พื้น แผ่นกันชื้น ระดับ	ใช่
5	เสา คาน พื้นชั้นสอง	เหล็กเสริม แบบหล่อ ท่อร้อยสายที่ฝังในพื้น	ใช่
6	โครงหลังคา มุงหลังคา	ขนาดเหล็กหรือไม้ การยึดกับคาน ความลาด	บางส่วน
7	ก่อผนัง	แนวตั้งฉาก เหล็กยึดผนังกับเสา ทับหลัง	ไม่
8	ท่อน้ำ สายไฟ ในผนังและฝ้า	ทดสอบแรงดันท่อ ตำแหน่งจุด ตู้ไฟ	ใช่
9	ฉาบปูน กันซึม	ห้องน้ำ ดาดฟ้า ขังน้ำทดสอบ	ใช่
10	ฝ้า พื้น กระเบื้อง ประตูหน้าต่าง	ความเรียบ ระดับ ความลาดพื้นห้องน้ำ	บางส่วน
11	สี ไฟ สุขภัณฑ์ งานเก็บ	สีเรียบ ปลั๊กไฟทำงาน น้ำไหล น้ำไม่รั่ว	ไม่
12	ตรวจรับ แก้งานค้าง ส่งมอบ	รายการค้างงาน คู่มือและใบรับประกัน	ไม่

คอลัมน์ขวาสุดคือสิ่งที่ผมอยากให้จำ ถ้าขั้นไหนปิดแล้วมองไม่เห็น คุณต้องขอเห็นก่อนปิด

ขั้น 1-2 ตั้งผังและเสาเข็ม ผิดทีแก้ไม่ได้

ผู้รับเหมาตั้งผังด้วยกล้องหรือเชือกและไม้ปักแนว ให้คุณหรือผู้ควบคุมงานยืนดูด้วยตัวเอง วัดระยะจากแนวเขตและถนนแล้วเทียบกับแบบที่ได้รับอนุญาต ตำแหน่งที่เลื่อนไปแค่ 30 ซม. อาจทำให้ระยะถอยร่นไม่ผ่าน และใบอนุญาตระบุตำแหน่งอาคารไว้แล้ว การสร้างผิดแบบที่ได้รับอนุญาตมีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกับการสร้างโดยไม่ขออนุญาต ตามข้อมูลของสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรสาครระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ระดับพื้นชั้นล่างเลือกให้สูงกว่าถนนและระดับน้ำท่วมสูงสุดที่เคยเกิด ไม่ใช่ตามความสะดวกของช่าง เพราะหลังเทแล้วยกไม่ได้

เสาเข็มต้องมีใบบันทึกการตอกหรือเจาะต่อต้นว่ายาวเท่าไร ใช้แรงตอกหรือความลึกเท่าไร ถ้าแบบระบุความยาวไว้แต่ช่างหยุดก่อนเพราะ "ดินแข็งแล้ว" ให้ถามวิศวกรก่อนเซ็นรับ รายละเอียดชนิดเข็มและการเลือกอยู่ที่ เสาเข็มบ้าน

ขั้น 3-5 เหล็กก่อนเท คือจุดตรวจสำคัญที่สุด

ทุกครั้งก่อนเทคอนกรีต ฐานราก เสา คาน และพื้น ให้ขอเวลาตรวจเหล็ก 20-30 นาทีหนึ่งรอบ ตรวจสี่เรื่อง

1. ขนาดและจำนวนเหล็กเทียบกับแบบโครงสร้าง เช่นเสาแบบระบุเหล็ก 4 เส้น เส้นผ่านศูนย์กลาง 16 มม. ต้องนับได้ 4 เส้นขนาดนั้น
2. ระยะหุ้มคอนกรีต ใช้ลูกปูนรองก้นและข้าง ระยะประมาณ 3-5 ซม. ตามแบบ ถ้าเหล็กนอนติดแบบหล่อ สนิมจะเข้าถึงเหล็กเร็ว
3. เหล็กปลอกเสาและคาน ระยะเรียงถี่ตามแบบ โดยเฉพาะใกล้หัวเสาและปลายคาน
4. ท่อและกล่องไฟที่ฝังก่อนเท ตรวจว่าไม่ตัดผ่านเหล็กหลัก

ถ้าไม่แน่ใจว่าเหล็กที่เห็นถูกหรือไม่ ถ่ายรูปแล้วส่งให้วิศวกรโครงสร้างที่เซ็นแบบดู ส่วนเกรดและขนาดเหล็กอยู่ที่ เหล็กเส้นข้ออ้อย และหลักการเสริมเหล็กที่ คอนกรีตเสริมเหล็ก

หลังเทให้ถามวันถอดแบบหล่อ คอนกรีตต้องบ่มด้วยการรดน้ำหรือคลุมให้ชื้นหลายวัน ผู้รับเหมาที่รีบถอดแบบคานเพื่อใช้ไม้ไปเทที่ต่อ คือสาเหตุของท้องคานแอ่นและรอยร้าวที่หลายคนเจอในปีแรก

ขั้น 6-7 หลังคาและผนัง

หลังคาต้องปิดให้เร็วที่สุดหลังโครงสร้างเสร็จ เพราะก่อนปิดทุกอย่างข้างล่างโดนฝน ผนังและฝ้าที่เปียกฝนแล้วแห้งช้า ตรวจความลาดหลังคาและตำแหน่งรางน้ำเทียบแบบ รอยต่อระหว่างหลังคากับผนังคือจุดรั่วที่พบมากที่สุด เรื่องนี้ต่อได้ที่ ซ่อมฝ้าเพดานรั่ว

ผนังก่ออิฐมอญ อิฐมวลเบา หรืออิฐบล็อกต่างกันที่ความเร็วและการฉาบ อ่านเปรียบเทียบที่ ผนังอิฐมวลเบา AAC ตรวจสามเรื่องก่อนฉาบ คือแนวตั้งฉากและระนาบผนัง เหล็กหนวดกุ้งหรือเหล็กยึดผนังกับเสา และทับหลังเหนือประตูหน้าต่าง ผนังที่ไม่มีทับหลังหรือเหล็กยึดมักแตกร้าวเป็นเส้นเฉียงที่มุมวงกบภายในหนึ่งถึงสองปี

ขั้น 8 ท่อและสายไฟ ซ่อนไว้แล้วแก้ยาก

ก่อนปิดผนังและฝ้า ท่อน้ำดีควรทดสอบแรงดัน โดยอัดน้ำหรืออากาศแล้วค้างไว้ตามเวลาที่กำหนดในสเปก ประมาณหลายชั่วโมงถึงข้ามคืน ดูเข็มวัดแรงดันไม่ตก ถ้าท่อรั่วหลังฉาบ ต้องสกัดผนัง ส่วนท่อน้ำทิ้งให้ตรวจความลาดและเทน้ำทดสอบ

งานไฟฟ้า การเดินสาย ติดตั้งตู้ไฟ และต่อเข้ามิเตอร์ต้องทำโดยช่างไฟที่ถูกต้องตามมาตรฐานและได้รับการตรวจ ไม่ใช่งานที่เจ้าของลองทำเอง ตรวจว่าตำแหน่งปลั๊ก สวิตช์ และจุดแอร์ตรงกับแบบก่อนปิดฝ้า ถ่ายรูปแนวท่อและสายทุกห้องไว้ พร้อมวัดระยะจากมุมห้อง ใช้เมื่อต้องเจาะผนังภายหลัง

ไฟถาวรขอจากการไฟฟ้าตามพื้นที่ มิเตอร์ถาวรมักขอหลังตรวจงานไฟเสร็จ ส่วนเอกสารขอไฟชั่วคราวดูรายการได้ที่หน้าบริการของการไฟฟ้านครหลวง และการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคในต่างจังหวัด

ขั้น 9-11 งานผิว ลำดับมีเหตุผลทางกายภาพ

งานผิวดูเป็นงานง่าย แต่ลำดับสลับไม่ได้

ลำดับ	เพราะ
ฉาบและกันซึม ก่อนปูกระเบื้อง	กระเบื้องปิดผิวกันซึมไว้ ต้องขังน้ำทดสอบ 24-48 ชั่วโมงก่อนปู
ฝ้าเพดาน ก่อนทาสีผนัง	ช่างฝ้าทำให้ผนังเปื้อนและกระทบมุม ต้องทาสีหลัง ดู ฝ้ายิปซัม
กระเบื้องพื้น ก่อนติดสุขภัณฑ์และบานประตู	วงกบและสุขภัณฑ์ต้องตั้งบนระดับพื้นสำเร็จ
รองพื้นสีและทาสีรองพื้น ก่อนติดอุปกรณ์ไฟ	ฝาครอบสวิตช์ไฟและโคมติดหลังสีแห้ง

กันซึมห้องน้ำ ดาดฟ้า และระเบียงคือขั้นที่ผมแนะนำให้เจ้าของขอตรวจเองทุกครั้ง ผู้รับเหมาควรทาหรือปูตามวัสดุที่ระบุในสเปก เก็บมุมและยกขอบผนังขึ้น แล้วขังน้ำให้ลึกพอเห็นระดับ ทิ้งไว้ 24-48 ชั่วโมงแล้วดูว่าชั้นล่างหรือขอบผนังมีรอยเปียกหรือไม่ ถ้ารอให้รั่วหลังปูกระเบื้องจะต้องรื้อ ปัญหาความชื้นที่ตามมาอ่านที่ ผนังชื้นและราขึ้น

พื้นห้องน้ำต้องลาดไปทางท่อระบายน้ำ ทดสอบด้วยการเทน้ำจริง ถ้าน้ำขังเกินไม่กี่มิลลิเมตรให้สั่งแก้ก่อนติดสุขภัณฑ์

ขั้น 12 ตรวจรับและส่งมอบ

ตรวจรับเป็นรายห้องพร้อมเอกสาร โดยเดินตามผู้ควบคุมงานและเจ้าของ จดทุกจุดบนใบรายการ

• เปิดน้ำทุกก๊อก ชักโครก ท่อระบายพื้น ดูการไหลและการรั่วใต้อ่าง
• ทดสอบสวิตช์ ปลั๊ก เบรกเกอร์ และไฟรั่วถ้ามีเครื่องตัดไฟรั่ว
• เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบาน ดูการปิดสนิท รอยต่อกับกรอบ
• ดูผิวกระเบื้องเคาะเสียงกลวง ผนังรอยร้าว สีด่าง
• ขอแบบก่อสร้างจริง (as-built) ตำแหน่งท่อไฟและท่อน้ำ ใบรับประกันวัสดุ และคู่มือเครื่องใช้ไฟฟ้า

ผู้รับเหมาควรแก้ตามรายการภายในกำหนดที่เขียนไว้ในสัญญา ถ้ากำหนดไม่ครบให้ถือเงินงวดสุดท้ายหรือเงินประกันผลงานไว้ ตามที่ตกลงกัน เงินส่วนที่ถือไว้ประมาณ 5-10% ของสัญญาเป็นช่วงที่พบบ่อย ตัวเลขจริงต้องตกลงในสัญญา

เรื่องใบอนุญาตหลังสร้างเสร็จ เช่นการแจ้งเลขที่บ้านและขอมิเตอร์ถาวร สอบถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่ออกใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะเอกสารต่างกันตามท้องที่ และกรมโยธาธิการและผังเมืองเปิดให้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างผ่านระบบออนไลน์ในบางหน่วยงาน ตรวจกับหน่วยของคุณว่าใช้ช่องทางใด

ผูกงวดเงินกับขั้นที่ตรวจผ่านแล้ว

ตัวอย่างสมมติสัญญา 3,000,000 บาท แบ่งเป็น 8 งวด ตัวเลขเป็นตัวอย่างโครงสร้าง ไม่ใช่ราคากลาง

งวด	เงื่อนไขที่ตรวจผ่านก่อนจ่าย	สัดส่วนโดยประมาณ
1	เซ็นสัญญา ตั้งผัง เข็มเข้าไซต์	10%
2	เสาเข็มและฐานรากเสร็จ ตรวจเหล็กผ่าน	10-15%
3	พื้นชั้นล่างและเสาชั้นล่าง	10-15%
4	โครงสร้างชั้นสองและหลังคา	15%
5	ก่อผนัง ท่อไฟ ท่อน้ำ ทดสอบผ่าน	15%
6	ฉาบ กันซึม พื้น ฝ้า	15%
7	สี สุขภัณฑ์ ไฟ	10-15%
8	ตรวจรับ แก้งานค้างเสร็จ	5-10%

เหตุที่ผูกกับขั้นที่ตรวจผ่านแล้ว คือผู้รับเหมามีแรงจูงใจที่จะแก้ก่อนไปต่อ ไม่ใช่ปล่อยให้งานค้างสะสมไปรวมตอนท้ายสุด รายละเอียดสัญญาและงบประมาณอ่านต่อที่ ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร

เช็กลิสต์สั้นก่อนจ่ายแต่ละงวด

• งานในงวดนี้เสร็จตามรายการและผ่านการตรวจโดยผู้ควบคุมงาน
• มีรูปถ่ายพร้อมวันที่ของงานที่ปิดแล้ว
• ของที่เปลี่ยนจากแบบมีหนังสือยืนยันและราคาตกลงแล้ว
• ผู้รับเหมาส่งหลักฐานจ่ายค่าวัสดุหรือค่าแรงตามที่ตกลง ถ้าสัญญากำหนด
• เงินที่จ่ายยังไม่เกินสัดส่วนงานที่เสร็จจริง

ถ้าข้อใดตอบไม่ได้ ชะลอจ่ายไว้ก่อนและแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของบ้านที่ทำเช่นนี้ตั้งแต่งวดแรก มักไม่ต้องทะเลาะกันตอนท้ายสัญญา