ตรวจบ้านก่อนซื้อ เดินดู 7 จุดที่ปัญหามักซ่อนอยู่ในบ้านมือสอง

ข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยของผู้ซื้อบ้านมือสองคือเดินดูครั้งเดียว ครึ่งชั่วโมง ตอนแดดดี ผู้ขายเปิดไฟให้ทุกห้อง แล้วตัดสินใจจากความรู้สึกว่าห้องสวย บ้านที่จะตรวจให้รู้เรื่องต้องใช้เวลารวมสองถึงสามชั่วโมง แบ่งเป็นสองรอบ และเดินตามลำดับจากนอกเข้าใน เพราะปัญหาของบ้านเกือบทุกอย่างมาจากน้ำ ดิน และงานที่ซ่อนอยู่หลังผนัง

นัดสองรอบ รอบแรกตอนสว่าง รอบสองตอนฝนหรือหลังฝน

รอบแรกให้นัดช่วงสายถึงบ่าย แสงธรรมชาติเข้าทุกห้อง เปิดม่านเปิดหน้าต่างให้หมด รอบนี้ดูภาพรวมและถ่ายรูปทุกมุมที่สงสัย รอบสองคือรอบที่ผู้ซื้อมักข้าม ให้นัดหลังฝนตกหนักหรือตอนฝนตกเบาๆ เพราะน้ำซึมจากหลังคา วงกบ และผนังด้านรับฝนจะเห็นจริงเฉพาะตอนนั้น ถ้าบ้านที่คุณดูอยู่ในฤดูแล้ง ให้ขอรูปถ่ายห้องเดียวกันตอนฝนจากผู้ขายหรือเพื่อนบ้าน แล้วถามตรงๆ ว่าเคยน้ำรั่วจุดไหน

ของที่ควรพกไปมีไม่มาก ไฟฉายแรงสูง ตลับเมตร ไม้บรรทัดหรือบัตรพลาสติกใช้เทียบความกว้างรอยร้าว ดินสอกับเทปกาวกระดาษสำหรับทำเครื่องหมาย ตัวทดสอบปลั๊กไฟราคาไม่กี่ร้อยบาท ลูกแก้วหรือลูกบอลเล็กวางบนพื้นเพื่อดูว่าพื้นเอียงไปทางไหน และมือถือถ่ายรูปพร้อมวิดีโอ

รอบ	เวลาที่ควรไป	สิ่งที่เห็นชัดกว่ารอบอื่น
รอบแรก	สายถึงบ่าย แดดดี	สภาพผนัง สี พื้น ประตูหน้าต่าง รอยร้าว งานต่อเติม
รอบสอง	ระหว่างหรือหลังฝนตก	น้ำซึมที่ฝ้า ผนังเปียก ทางน้ำรอบบ้าน น้ำขัง รางน้ำล้น
ถ้าทำได้	เย็นถึงค่ำ	แสงไฟ เสียงจากถนน กลิ่นจากท่อ ความร้อนสะสมชั้นบน

เริ่มจากนอกบ้าน ระดับดิน ทางน้ำ และรั้ว

ยืนหน้าบ้านแล้วมองไปรอบๆ ก่อนเข้าห้องแรก สิ่งแรกที่ดูคือระดับถนนกับระดับพื้นบ้าน ถ้าถนนหรือซอยสูงกว่าพื้นบ้านจนน้ำฝนไหลเข้า บ้านจะน้ำท่วมขังทุกครั้งที่ฝนตกหนัก และแก้ไม่ง่าย เพราะต้องถมพื้นให้สูงขึ้นหรือทำคันกั้น ดูต่อว่ารอบบ้านลาดเทออกจากตัวบ้านไหม คราบน้ำที่ผนังล่างสูงจากพื้นเกินฝ่ามือ รอยเกลือขาวๆ ที่ฉาบ และสีลอกเป็นแนวเหนือพื้นราว 30 ถึง 50 เซนติเมตร เป็นสัญญาณว่าความชื้นไต่ขึ้นจากดิน

ถัดมาดูรั้วและกำแพง ถ้ารั้วเอียงออกจากแนวดิ่งหรือพื้นคอนกรีตข้างบ้านทรุดเป็นร่อง ดินใต้บริเวณนั้นกำลังเคลื่อน ซึ่งมักสัมพันธ์กับท่อรั่วใต้ดินหรือดินถมใหม่ไม่แน่น ต้นไม้ใหญ่ที่ปลูกห่างผนังไม่ถึงสองถึงสามเมตรเป็นอีกเรื่องที่ต้องจด รากกินน้ำในดินเหนียวทำให้ดินยุบและพื้นทรุดได้ ตัวบ้านที่ตั้งบนเสาเข็มสั้นจะรับผลมากกว่า หัวข้อนี้อ่านต่อได้ที่ เสาเข็มบ้านเลือกอย่างไร

มองหารังปลวกด้วย ท่อดินสีน้ำตาลเกาะขึ้นผนังฐาน ปีกปลวกตกอยู่ที่ขอบประตู ไม้วงกบที่เคาะแล้วเสียงกลวง ถ้าเจอ ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องลงทุนทันทีหลังซื้อ ดูวิธีจัดการใน การป้องกันและกำจัดปลวก

ผนังและรอยร้าว แยกรอยที่อยู่ได้กับรอยที่ต้องถาม

บ้านมือสองแทบไม่มีหลังที่ผนังไม่ร้าวเลย เป้าหมายคือแยกรอยที่ซ่อมได้ด้วยฉาบ ทาสี ออกจากรอยที่บอกว่าโครงสร้างขยับ ดูสามอย่าง ได้แก่ ทิศของรอย ความกว้าง และตำแหน่ง

รอยบางเส้นตามแนวผนังที่เห็นเป็นเส้นผม ส่วนใหญ่เกิดจากฉาบหดตัวหรือผนังก่ออิฐมีรอยต่อกับเสาคาน ซ่อมได้ตอนทาสีใหม่ รอยเฉียงทำมุมประมาณ 45 องศา รอยขั้นบันไดตามแนวปูนก่อ และรอยที่เริ่มจากมุมวงกบหน้าต่างหรือประตูแล้วลากไปทางเสา ล้วนต้องให้วิศวกรดู ยิ่งถ้ามีประตูหน้าต่างฝืดปิดไม่สนิทไปพร้อมกัน แปลว่าอาคารกำลังเคลื่อน ส่วนรอยที่กว้างเกิน 5 มิลลิเมตรและยังกว้างขึ้น ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจก่อนตัดสินใจซื้อ ตัวเลขเกณฑ์ 5 มิลลิเมตรนี้มาจากเอกสาร BRE Digest 251 ของอังกฤษที่สภาท้องถิ่นใช้ประเมินบ้านอยู่อาศัย ใช้เป็นแนวคิดคร่าวๆ ได้ แต่ดินและวัสดุในไทยต่างกัน รายละเอียดอ่านต่อที่ ผนังบ้านแตกร้าว

ให้ใช้เทปกาวกระดาษแปะคร่อมรอยที่สงสัยแล้วเขียนวันที่ ถ้าซื้อเสร็จแล้วค่อยกลับมาดู ก็รู้ว่ารอยขยับหรือไม่ แต่ถ้ายังไม่โอน แนะนำให้ถ่ายรูปพร้อมไม้บรรทัดวางข้างรอยทุกเส้น

คราบสีเหลืองน้ำตาลเป็นวงบนผนังและฝ้า แปลว่ามีน้ำผ่านแล้วอย่างน้อยหนึ่งครั้ง ผิวสีบวมเป็นถุงเมื่อกดแล้วยุบ แปลว่าน้ำยังอยู่ใต้สี เอามือแตะผนังด้านที่ติดห้องน้ำ ถ้าเย็นกว่าผนังอื่นหรือชื้น ท่อในผนังอาจรั่ว ต้นเหตุและวิธีแก้ของผนังชื้นเขียนไว้ใน ผนังชื้นขึ้นราดำ

หลังคาและฝ้า ดูจากข้างล่างให้ได้มากที่สุด

ขึ้นไปบนหลังคาจริงๆ ไม่ได้เสมอไป และผู้ซื้อก็ไม่ควรเสี่ยงปีนเอง เริ่มจากมองหลังคาจากพื้นดินและถนนฝั่งตรงข้าม ดูกระเบื้องแตกหรือเลื่อน สันหลังคาปูนที่ร้าว แผ่นเมทัลชีทที่เป็นสนิมตรงรอยสกรู และรางน้ำที่มีต้นไม้งอก แล้วเข้าไปดูฝ้าทุกห้องชั้นบนและชั้นใต้ดาดฟ้า

ฝ้าที่ผิวเป็นวงสีน้ำตาล รอยต่อแผ่นยิปซัมที่ยุบเป็นร่อง หรือแผ่นฝ้าที่โก่งตัว บอกว่าน้ำจากหลังคาหรือท่อแอร์ซึมลงมา ถ้าเจอ ให้ขอเปิดช่องเซอร์วิสขึ้นไปดูเหนือฝ้า ดูไม้แป ฉนวน และคราบน้ำ ดูวิธีไล่หาต้นน้ำใน หลังคารั่วซ่อมยังไง และ ฝ้าเพดานรั่ว

ถ้าเป็นบ้านที่มีดาดฟ้าคอนกรีต ให้ขอขึ้นไปดูพื้นดาดฟ้า รอยแตกของผิวกันซึม น้ำขังหลังฝน ตะไคร่เขียวตามขอบ และท่อระบายที่ตัน เป็นจุดที่ซ่อมซ้ำบ่อยที่สุดของบ้านในไทย การทากันซึมใหม่ทั้งดาดฟ้ามีค่าใช้จ่ายระดับหลายหมื่นบาทตามพื้นที่ แนวทางอยู่ใน สีกันซึม

ห้องน้ำและท่อ ทดสอบเองได้ด้วยมาตรน้ำ

ท่อประปาในผนังและใต้พื้นเป็นที่ที่ผู้ซื้อตรวจน้อยที่สุด ทั้งที่ทดสอบง่ายที่สุดข้อหนึ่ง วิธีของ WaterSense สำนักงานปกป้องสิ่งแวดล้อมสหรัฐ (EPA) คือ อ่านเลขมาตรน้ำ จากนั้นไม่ใช้น้ำเลยสองชั่วโมง แล้วอ่านซ้ำ ถ้าตัวเลขขยับ แปลว่าน้ำรั่วอยู่ที่ไหนสักแห่ง ให้ขอผู้ขายปิดน้ำทุกจุด รวมทั้งเครื่องซักผ้า เครื่องทำน้ำอุ่น และปั๊มน้ำ ถ้าระบบมีปั๊มและถังบนหลังคา ขอให้ผู้ขายแจ้งเมื่อเปิดปั๊มทำงาน เลขมาตรหมุนทั้งที่ไม่มีใครใช้น้ำ คือสัญญาณที่ผู้ซื้อใช้ต่อราคาได้ทันที ต่อด้วยวิธีหาจุดที่รั่วใน หาจุดท่อน้ำรั่ว

ในห้องน้ำให้ทำตามลำดับนี้

1. เปิดน้ำทุกก๊อกในบ้านพร้อมกันสักนาที ดูว่าแรงน้ำตกลงมากไหม แรงน้ำอ่อนทุกจุดอาจเป็นปัญหาท่อตีบหรือปั๊ม
2. กดชักโครกสองถึงสามครั้งติดกัน ฟังเสียงน้ำเข้าถังและดูว่าน้ำไหลไม่หยุดหรือไม่
3. ใส่สีผสมอาหารไม่กี่หยดลงถังพักน้ำ ถ้าสีไหลลงโถภายใน 10 นาทีโดยไม่กด แปลว่าลูกยางรั่ว (วิธีทดสอบนี้มาจากหน้า Fix a Leak Week ของ EPA)
4. มองที่พื้นห้องน้ำ รอยต่อกระเบื้องที่ดำเป็นแนว พื้นที่ปูกระเบื้องแล้วยุบเป็นแอ่ง และกลิ่นอับในตู้ใต้อ่าง บอกว่ากันซึมเสื่อม
5. เปิดฝักบัวและก๊อกอ่างพร้อมกัน แล้วดูการระบายน้ำที่พื้นว่าไหลลงท่อทันทีหรือขังเกินหนึ่งนาที

ถ้าบ้านไม่ได้ต่อท่อประปาเข้าเมือง แต่ใช้บ่อบาดาลหรือถังเก็บน้ำ ให้ขอดูปั๊มและถังด้วย อ่านรายละเอียดการเลือกปั๊มได้ใน ปั๊มน้ำบ้านเลือกยังไง ส่วนบ้านที่อยู่นอกพื้นที่ท่อระบายสาธารณะ ให้ถามที่ตั้งบ่อเกรอะ บ่อซึม และครั้งล่าสุดที่สูบกากตะกอน ดู ถังบำบัดน้ำเสีย

ตู้ไฟ ปลั๊ก และสายไฟ ดูได้ แต่ห้ามแกะเอง

ตรวจไฟฟ้าตามมาตรฐานของผู้ตรวจบ้านคือดูด้วยตา เปิดฝาตู้เฉพาะที่ผู้ขายอนุญาตและมีช่างไฟช่วยเปิด ดูว่าตู้เมนเป็นแบบเบรกเกอร์หรือฟิวส์เก่า มีเครื่องตัดไฟรั่ว (RCD หรือ RCBO) หรือไม่ ป้ายระบุวงจรครบหรือไม่ และเบรกเกอร์หลักมีขนาดกี่แอมป์ ดูจุดที่ร้อนจนสีกลายเป็นสีน้ำตาล หรือกลิ่นไหม้ ตรวจปลั๊กด้วยเครื่องทดสอบปลั๊กราคาถูก ที่จะโชว์ไฟสีบอกการต่อสายสลับหรือไม่มีสายดิน

ห้ามแกะสายหรือแตะขั้วภายในตู้เอง ให้ช่างไฟตรวจถ้าเห็นร่องรอยร้อนหรือไหม้ ความรู้ระบบไฟตั้งแต่มิเตอร์ถึงปลั๊กอยู่ใน ระบบไฟฟ้าในบ้านทำงานอย่างไร และถ้าผู้ขายบอกว่าเบรกเกอร์ตกบ่อย ให้ถือเป็นคำเตือนและอ่าน เบรกเกอร์ตกบ่อย เพื่อรู้ว่าสาเหตุมักเป็นอะไร

ต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาต ปัญหาที่ผู้ซื้อรับช่วงต่อ

บ้านทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวมือสองจำนวนมากต่อเติมครัวหลังบ้าน หลังคาจอดรถ หรือชั้นลอยโดยไม่ได้ขออนุญาต ให้ขอแบบบ้านและใบอนุญาตก่อสร้างฉบับที่ออกตอนสร้าง แล้วเดินเทียบกับของจริง ถ้ามีห้องหรือพื้นที่เพิ่มที่ไม่อยู่ในแบบ ให้ถามว่าขออนุญาตแล้วหรือไม่

ตามข้อมูลของสำนักงานเขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร งานที่ต้องขออนุญาตรวมถึงการต่อเติมหรือดัดแปลงที่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกินร้อยละ 10 การเพิ่มหรือลดพื้นที่ชั้นหรือหลังคาเกิน 5 ตารางเมตร และการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาและคาน การต่อเติมที่เกินเงื่อนไขนี้และไม่มีใบอนุญาตคือความเสี่ยงของผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่ ทั้งเรื่องการขออนุญาตย้อนหลัง การถูกสั่งแก้ และปัญหาตอนขอสินเชื่อหรือขายต่อ ควรถามกองช่างหรือฝ่ายโยธาของเขต เทศบาล หรือ อบต. ที่บ้านตั้งอยู่ว่ากรณีนี้ต้องทำอย่างไร

ส่วนที่ต่อเติมติดกับตัวบ้านเดิมมีปัญหาซ้ำๆ ที่ต้องดู คือรอยแยกระหว่างอาคารเดิมกับส่วนต่อเติม ถ้ากว้างและขยายตามเวลา ฐานรากส่วนต่อเติมกำลังทรุดต่างจากอาคารเดิม อ่านเพิ่มที่ ต่อเติมทาวน์โฮม และ ต่อเติมครัวหลังบ้าน

เปลี่ยนสิ่งที่เห็นเป็นตัวเลขค่าซ่อม แล้วเอาไปต่อราคา

หลังเดินดูครบ ให้นั่งจัดรายการที่พบเป็นสามกลุ่ม แล้วขอใบเสนอราคาจากช่างจริง ตารางนี้เป็นกรอบคิดคร่าวๆ ราคาในช่องเป็นประมาณการช่วงกว้างปี 2569 ต้องเทียบกับใบเสนอราคาที่ขอจากช่างในพื้นที่ของคุณ

กลุ่ม	ตัวอย่างที่พบ	ประมาณการค่าใช้จ่าย	ท่าทีตอนต่อราคา
ปรับแต่งผิว	สีหมอง ฉาบร้าวเส้นบาง กระเบื้องแตกไม่กี่แผ่น	หลักพันถึงไม่กี่หมื่นบาท	หักค่าซ่อมเต็มจำนวน
งานระบบและกันซึม	ท่อรั่ว ห้องน้ำซึม ดาดฟ้ารั่ว ไฟรั่ว	หลักหมื่นถึงหลายหมื่นบาท	ขอลดราคาหรือให้ผู้ขายซ่อมก่อนโอน
โครงสร้างหรือกฎหมาย	รอยเอียงกว้างขึ้น ฐานรากทรุด ต่อเติมไม่มีใบอนุญาต	ประเมินไม่ได้จนกว่าวิศวกรดู	ชะลอ ขอผลตรวจก่อนวางเงินจอง

กลุ่มสุดท้ายคือกลุ่มที่ไม่ควรต่อราคาลดเฉยๆ เพราะค่าเสียหายอาจเกินที่ลดได้ เป็นกลุ่มที่ต้องรอวิศวกร ส่วนกลุ่มแรกและกลุ่มที่สอง นำใบเสนอราคาไปต่อรองได้ตรงๆ

ผู้ตรวจบ้านมืออาชีพเห็นอะไรที่คุณไม่เห็น

ASHI สมาคมผู้ตรวจบ้านของสหรัฐ เขียนมาตรฐานการตรวจไว้ว่าผู้ตรวจดูเฉพาะระบบและส่วนประกอบที่มองเห็นได้และเข้าถึงได้ ไม่ใช่การรื้อผนังหรือเจาะดู และแต่ละมาตรฐานระบุสิ่งที่ไม่รวมไว้ชัดเจน ข้อนี้บอกวิธีใช้บริการตรวจบ้านให้ได้ผล ผู้ตรวจที่ดีมีเครื่องมือและประสบการณ์ที่ผู้ซื้อไม่มี เช่น กล้องถ่ายความร้อน เครื่องวัดความชื้นผนัง และเทคนิคอ่านรูปแบบรอยร้าว แต่ตรวจได้เท่าที่เห็น

ก่อนจ้าง ให้ขอสามอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ได้แก่ ขอบเขตงานว่าตรวจอะไรและไม่ตรวจอะไร ตัวอย่างรายงานจริงที่มีรูปและคำแนะนำ และวุฒิของผู้ตรวจ เช่น วิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพควบคุม ถ้าบ้านมีรอยร้าวเอียง หรือคุณสงสัยฐานราก ให้จ้างวิศวกรโครงสร้างตรวจโดยตรง เพราะผู้ตรวจบ้านทั่วไปจะส่งต่อเรื่องนี้ให้วิศวกรอยู่แล้ว

ก่อนวางเงินจอง ถามผู้ขายสิ่งนี้

ถามให้ครบก่อนจ่ายเงินจอง และขอคำตอบเป็นข้อความหรืออีเมลที่เก็บไว้ได้

• บ้านเคยน้ำรั่ว น้ำท่วม หรือปลวกขึ้นไหม ซ่อมเมื่อไรและใครซ่อม
• ขอดูใบอนุญาตก่อสร้าง แบบบ้าน และรายการต่อเติมทั้งหมดที่ทำหลังรับบ้าน
• ค่าไฟและค่าน้ำย้อนหลัง 12 เดือน เพื่อดูว่ามีใช้ผิดปกติหรือไม่
• เคยเปลี่ยนมิเตอร์ ตู้ไฟ ท่อประปา หรือหลังคาแล้วไหม และมีใบรับประกันหรือเอกสารไหม
• ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ค้าง และภาระผูกพันที่ติดโฉนด
• ยินยอมให้วิศวกรหรือช่างของผู้ซื้อเข้าตรวจภายในกี่วันก่อนโอน และถ้าตรวจเจอปัญหา ขอยกเลิกจองได้หรือไม่

ข้อสุดท้ายสำคัญที่สุด ถ้าผู้ขายไม่ยอมใส่เงื่อนไขนี้ในสัญญาจอง ควรถอยก่อนจ่าย

เรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย การโอน และเอกสารกรรมสิทธิ์ ให้ปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่กรมที่ดินสำนักงานในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ก่อนเซ็น ส่วนรอยร้าวที่โครงสร้างต้องให้วิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเป็นผู้ประเมิน