จ้างสถาปนิกออกแบบบ้าน ราคาเท่าไหร่ คิดจากอะไร ได้แบบอะไรบ้าง

ค่าสถาปนิกออกแบบบ้านหลังใหม่มักตกประมาณ 5-10% ของค่าก่อสร้างตัวบ้าน บ้านงบ 3 ล้านบาทจึงเป็นค่าแบบราว 150,000-300,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นช่วงที่ตลาดเสนอกันทั่วไป ไม่ใช่อัตราตายตัวตามกฎหมาย และตัวเลขที่ต่างกันสองเท่ามักไม่ได้แปลว่าฝีมือต่างกัน แต่แปลว่าขอบเขตงานที่รวมอยู่ต่างกัน ส่วนที่ต้องเทียบจึงเป็นรายการส่งมอบ

ค่าบริการไม่มีราคากลางสำหรับบ้านเอกชน

กฎกระทรวงกำหนดอัตราค่าจ้างผู้ให้บริการงานจ้างออกแบบหรือควบคุมงานก่อสร้าง พ.ศ. 2562 มีตารางอัตราที่แบ่งตามขนาดโครงการ และแบ่งงานสถาปัตยกรรมเป็น 3 ระดับความซับซ้อน คือไม่ซับซ้อน ซับซ้อน และซับซ้อนมาก ตามที่สมาคมสถาปนิกสยามฯ สรุปไว้ แต่กฎกระทรวงฉบับนี้ออกตามกฎหมายจัดซื้อจัดจ้างภาครัฐ ใช้กับการจ้างของหน่วยงานรัฐ งานบ้านของเอกชนตกลงราคากันเอง

ที่เอามาใช้ได้คือหลักคิด 2 ข้อ ข้อแรก ค่าบริการวิ่งตามขนาดและความซับซ้อนของงาน ไม่ใช่ตามจำนวนแผ่นแบบ ข้อสอง งบก้อนเล็กได้อัตราร้อยละสูงกว่างบก้อนใหญ่ เพราะการถอดแบบ ตรวจที่ดิน ประชุมเจ้าของ และขออนุญาตใช้เวลาใกล้เคียงกัน ไม่ว่าบ้านจะราคา 2 ล้านหรือ 8 ล้าน

ในทางปฏิบัติสำนักงานสถาปนิกเสนอราคาสามแบบ

วิธีคิด	ตัวอย่างโดยประมาณ	เหมาะกับ
ร้อยละของค่าก่อสร้าง	5-10% ของค่าตัวบ้าน (ไม่รวมตกแต่งลอยตัว)	บ้านเดี่ยวที่ออกแบบเฉพาะ
ต่อตารางเมตรพื้นที่ใช้สอย	หลักร้อยถึงต้นหลักพันบาทต่อ ตร.ม. ขึ้นกับขอบเขต	บ้านพื้นที่ชัดเจนแล้ว ไม่ต้องคุมงาน
เหมาจ่ายตามขอบเขต	ตกลงเป็นก้อนต่อขั้นงาน	รีโนเวทและต่อเติม ที่ประเมินงบก่อสร้างยาก

ช่วงตัวเลขในตารางเป็นการประมาณจากที่ตลาดเสนอกัน แต่ละสำนักงานตั้งราคาต่างกัน ให้ขออย่างน้อยสามรายแล้วเทียบกันที่ตารางส่งมอบ

ค่าสถาปนิกรวมอะไรและไม่รวมอะไร

บ้านหนึ่งหลังมีงานออกแบบอย่างน้อยห้าชุด ชุดที่ถูกตัดออกจากใบเสนอราคาบ่อยที่สุดคืองานวิศวกรรมและการตรวจหน้างาน

ชุดงาน	มักรวมในราคาสถาปนิกหรือไม่	ถามให้ชัดว่า
แบบร่างและแบบพัฒนา (ผัง รูปด้าน 3 มิติ)	รวม	จำนวนครั้งที่แก้ได้
แบบก่อสร้างสถาปัตยกรรม (ผังพื้น รูปตัด รายละเอียด)	รวม	มีรายการประกอบแบบและตารางวัสดุหรือไม่
แบบวิศวกรรมโครงสร้างและรายการคำนวณ	บางที่รวม บางที่แยก	ใครเซ็นรับรอง และมีผลเจาะสำรวจดินรองรับหรือไม่
แบบไฟฟ้าและสุขาภิบาล	บางที่รวม	ครบตามที่เขตขอหรือไม่
ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง	มักรวมเฉพาะการเตรียมเอกสาร	ค่าธรรมเนียมเขตและค่าเดินเรื่องใครจ่าย
ตรวจหน้างาน	มักคิดแยก	กี่ครั้งต่อเดือน และต้องมีรายงานหรือไม่
แบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ภูมิทัศน์	มักไม่รวม	มีค่าบริการแยกหรือเสนอเป็นแพ็กเกจ

เหตุที่ต้องถามเรื่องผู้เซ็นแบบ ในกฎหมายสถาปนิก มาตรา 45 ห้ามผู้ใดประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมหรือแสดงตนว่าพร้อมประกอบ เว้นแต่ได้รับใบอนุญาตจากสภาสถาปนิก ถ้าชื่อที่เซ็นในแบบไม่ตรงกับผู้ที่คุณคุยด้วย ให้ถามตรงๆ ว่าใครรับผิดชอบทางวิชาชีพ ขอเลขที่ใบอนุญาตแล้วตรวจกับสภาสถาปนิก ส่วนเขตหรือเทศบาลจะบอกได้ว่าบ้านขนาดและประเภทของคุณต้องใช้ผู้ออกแบบระดับใดเซ็นแบบ

บ้านงบต่างกัน ค่าแบบออกมาเท่าไร

ตัวอย่างสมมติสามบ้าน ใช้ช่วงร้อยละที่ลดลงเมื่องบสูงขึ้น ไม่รวมแบบตกแต่งภายใน

งบก่อสร้างตัวบ้าน (สมมติ)	อัตราที่มักเสนอ	ค่าแบบโดยประมาณ	หมายเหตุ
2,000,000	8-10%	160,000-200,000	ขั้นต่ำของสำนักงานมักทำให้อัตราสูง
4,000,000	6-8%	240,000-320,000	บ้านเดี่ยวสองชั้นทั่วไป
8,000,000	5-7%	400,000-560,000	งานเฉพาะ ผนังกระจก โครงสร้างพิเศษ

ถ้าสถาปนิกคุมงานด้วย อัตรามักเพิ่มราว 2-4 จุดร้อยละ ขึ้นกับจำนวนครั้งที่เข้าหน้างานและระยะทาง ตัวเลขทั้งหมดอิงงบก่อสร้างที่ประเมินตอนทำสัญญา ถ้างบจริงเปลี่ยนมาก ให้สัญญาระบุว่าคิดจากงบประเมินหรือราคาก่อสร้างจริง

เพื่อให้งบประเมินเข้าใกล้ความจริง ใช้ ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม. คูณพื้นที่ใช้สอยก่อนไปคุยกับสถาปนิก แล้วบอกตัวเลขนั้นตั้งแต่ครั้งแรก สถาปนิกที่ดีจะบอกทันทีว่างบกับห้องที่ขอไปด้วยกันได้หรือไม่

ขั้นงานและการแบ่งจ่าย

งานออกแบบบ้านแบ่งเป็นขั้นที่มีเอกสารส่งมอบชัดเจน การโอนเงินควรผูกกับเอกสารเหล่านี้

1. แบบร่าง (concept): ผังพื้นเบื้องต้น ตำแหน่งบ้านบนที่ดิน ภาพ 3 มิติหยาบ เจ้าของเลือกทิศทางได้ เหมาะแก้ไขมากที่สุดเพราะแก้ที่กระดาษเสียเวลาไม่กี่วัน
2. แบบพัฒนา (design development): ล็อกผัง รูปด้าน ระบบโครงสร้างเบื้องต้น วัสดุหลัก ส่วนนี้ควรได้ประมาณราคาจากผู้รับเหมาหนึ่งถึงสองรายเพื่อเช็กงบก่อนไปต่อ
3. แบบก่อสร้าง (construction drawings): ชุดที่ช่างใช้สร้างจริง ผังพื้น รูปตัด ผังหลังคา ผังประตูหน้าต่าง ผังห้องน้ำ ผังฝ้า รายละเอียดขอบคิ้ว กันซึม
4. แบบวิศวกรรมและยื่นขออนุญาต: โครงสร้าง ไฟ ประปา รายการคำนวณ ฟอร์มที่เขตหรือเทศบาลกำหนด กรมโยธาธิการและผังเมืองมีแนวทางยื่นขออนุญาตก่อสร้างด้วยวิธีอิเล็กทรอนิกส์ แต่ไม่ทุกท้องถิ่นรับ ให้ถามช่องทางที่หน่วยงานที่คุณจะยื่นใช้จริง
5. ประกวดราคาหรือเทียบราคา และตรวจหน้างาน: สถาปนิกช่วยเทียบใบเสนอราคาและเข้าตรวจตามที่ตกลง

ตัวอย่างการแบ่งงวดที่พบบ่อย ปรับได้ตามสำนักงาน

งวด	เมื่อไหร่	สัดส่วนโดยประมาณ
1	เซ็นสัญญา	10-20%
2	ส่งแบบร่างที่เจ้าของเลือกแล้ว	20-25%
3	ส่งแบบพัฒนา	20-25%
4	ส่งแบบก่อสร้างครบ	20-30%
5	ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง	5-10%
ที่เหลือ	ตามจำนวนครั้งตรวจงาน หรือรายเดือนช่วงก่อสร้าง	แยกตามสัญญาคุมงาน

เงินงวดแรกที่สูงเกินครึ่งก่อนเห็นแบบร่างเป็นสัญญาณให้ชะลอ การจ่ายต้องเดินตามงาน เจ้าของจะหยุดได้ถ้าทิศทางไม่เข้ากัน

สัญญาจ้างออกแบบควรมีอะไร

เจ้าของบ้านจำนวนมากเซ็นสัญญาหนึ่งหน้า แล้วมาเถียงกันตอนแก้แบบครั้งที่ห้า รายการที่ควรอยู่ในสัญญา

• รายการส่งมอบเป็นชุดแบบพร้อมชื่อชุด ไม่ใช่เขียนว่า "แบบบ้านครบ"
• จำนวนครั้งที่แก้แบบแต่ละขั้น และค่าแก้เมื่อเกินจำนวน มักคิดเป็นชั่วโมงหรือเป็นก้อน
• ระยะเวลาแต่ละขั้นและเงื่อนไขที่เจ้าของต้องตอบกลับให้ทัน
• ผู้ที่เซ็นแบบแต่ละสาขา พร้อมเลขที่ใบอนุญาต
• ค่าธรรมเนียมขออนุญาต ค่าพิมพ์แบบ ค่าเดินทางต่างจังหวัด ใครจ่าย
• ขอบเขตการตรวจหน้างาน: จำนวนครั้ง ต้องทำรายงานหรือไม่ มีอำนาจสั่งแก้หรือไม่
• ความเป็นเจ้าของแบบ: ถ้าเลิกจ้างกลางทาง เจ้าของใช้แบบที่จ่ายเงินแล้วต่อกับผู้อื่นได้หรือไม่
• วิธีเลิกสัญญาและการคืนเงินส่วนที่ยังไม่ทำ

ข้อสุดท้ายที่สำคัญคือการเปลี่ยนแปลงหลังเริ่มก่อสร้าง ผู้รับเหมาเก็บค่าแก้งานหน้างานแพงกว่าแก้ที่โต๊ะเขียนแบบหลายเท่า การจ่ายเวลาให้ขั้นแบบพัฒนาเพิ่มอีกสัปดาห์ถูกกว่าจ่ายค่ารื้อผนังทีหลัง

ทางเลือกอื่นนอกจากสถาปนิกเฉพาะบ้าน

ไม่ใช่ทุกบ้านที่ต้องจ้างสถาปนิกเต็มรูปแบบ ลองเทียบทางเลือกตามความเสี่ยงที่คุณรับได้

ทางเลือก	ค่าแบบโดยประมาณ	ได้อะไร	ความเสี่ยงที่ต้องรับ
สถาปนิกเฉพาะบ้าน	5-10% ของค่าก่อสร้าง	แบบตรงที่ดิน ทิศ ครอบครัว	ราคาสูงสุด ใช้เวลา 2-4 เดือน
แบบสำเร็จรูปจากบริษัทแบบบ้าน	หลักหมื่นถึงต้นหลักแสน	ซื้อแล้วแก้เล็กน้อย	ต้องปรับตามดิน เขต ทิศ ผู้ขายบางรายไม่รวมวิศวกร
ผู้รับเหมาออกแบบและสร้าง (design-build)	รวมในค่าก่อสร้าง	ราคาเดียว รับผิดชอบจุดเดียว	ไม่มีคนที่สามตรวจแบบ แบบมักเน้นง่ายต่อการสร้าง
ช่างเขียนแบบอิสระ	ถูกที่สุด	แบบขออนุญาต	ต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพเซ็นรับรอง ไม่มีงานออกแบบจริง

แบบสำเร็จรูปคุ้มเมื่อที่ดินรูปสี่เหลี่ยมปกติ ไม่มีข้อจำกัดเรื่องทิศหรือต้นไม้ใหญ่ และงบก่อสร้างไม่สูง แต่ถ้าที่ดินแคบ เป็นมุมถนน มีระดับต่างกัน หรือเจ้าของมีความต้องการเฉพาะ เช่น ผู้สูงอายุใช้ชั้นล่าง สตูดิโอที่ทำงานที่บ้าน สถาปนิกเฉพาะบ้านจะแก้ปัญหาให้ได้มากกว่าค่าแบบที่จ่าย ถ้าเลือกผู้รับเหมาออกแบบและสร้าง ให้ดูการเลือกผู้รับเหมาที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน และตกลงให้ชัดว่าแบบเป็นของใคร

สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนนัดสถาปนิกครั้งแรก

สถาปนิกประเมินราคาได้แม่นขึ้นมากเมื่อมีข้อมูลเหล่านี้ ลดเวลาประชุมและลดโอกาสที่แบบร่างแรกพลาดทาง

• โฉนดหรือแผนที่รังวัดที่ดิน พร้อมระดับถนนและระดับน้ำท่วมที่เคยเกิด
• ผลเจาะสำรวจดิน ถ้ามี หรืองบที่เผื่อไว้ให้เจาะ ซึ่งมีผลต่อฐานราก ดูแนวคิดที่ เสาเข็มบ้าน
• จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ และห้องพิเศษที่ต้องมี แยกจากห้องที่ "ถ้าเหลืองบ"
• งบก่อสร้างตัวบ้านที่รับได้ และเพดานที่ไม่ข้าม
• รูปบ้านที่ชอบ 5-10 รูป และรูปที่ไม่ชอบอีกอย่างน้อยสามรูป ตัวอย่างที่ไม่ชอบบอกทิศทางได้เร็วกว่า
• กำหนดที่ต้องเข้าอยู่ เช่นเด็กเข้าเรียน เกษียณ สัญญาเช่าหมด

เรื่องข้อกำหนดทางกฎหมาย สถาปนิกต้องรู้อยู่แล้ว แต่เจ้าของควรรู้เป็นพื้นฐานเพื่อจับได้ว่าแบบร่างผิดไหม กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 กำหนดห้องนอนมีด้านแคบสุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตรและพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตร.ม. ระยะดิ่งห้องพักอาศัยไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร อาคารอยู่อาศัยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่ใหญ่สุด และอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตรต้องให้ผนังที่มีช่องเปิดอยู่ห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ผนังทึบเว้นห่างอย่างน้อย 50 ซม. หรือชิดเขตได้เมื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียงยินยอมเป็นหนังสือ ตัวเลขนี้ตรวจเทียบกับแบบร่างได้ทันทีโดยไม่ต้องรอสถาปนิก

จ้างสถาปนิกแบบไหนเหมาะกับงบของคุณ

งบก่อสร้างตัวบ้านเกิน 3 ล้านบาท ที่ดินมีเงื่อนไขพิเศษ หรืออยากได้บ้านที่ต่างจากแบบที่เห็นทั่วไป จ้างสถาปนิกเฉพาะบ้านและขอให้ราคารวมแบบวิศวกรรมกับตรวจหน้างานเป็นรายการแยกบรรทัด งบ 1.5-3 ล้านบาทและที่ดินปกติ ลองแบบสำเร็จรูปที่มีวิศวกรปรับตามดิน แล้วเก็บเงินที่ประหยัดไว้เป็นค่าตรวจงาน

ก่อนเซ็นสัญญาจ้างสถาปนิกถามสิ่งนี้

• ค่าบริการนี้รวมแบบโครงสร้าง ไฟ ประปา และรายการคำนวณหรือไม่ ใครเซ็นรับรอง
• ขอเลขที่ใบอนุญาตของผู้เซ็นแบบ แล้วตรวจกับสภาสถาปนิก
• แก้แบบได้กี่ครั้งต่อขั้น ครั้งที่เกินคิดอย่างไร
• งวดเงินผูกกับเอกสารส่งมอบชุดไหน
• ตรวจหน้างานกี่ครั้ง ใครรับผิดชอบเมื่อผู้รับเหมาสร้างไม่ตรงแบบ
• ถ้าเลิกกลางทาง ได้ไฟล์และแบบที่จ่ายเงินไปแล้วหรือไม่
• เคยออกแบบบ้านที่สร้างเสร็จแล้วกี่หลัง ขอไปดูหรือขอคุยกับเจ้าของได้ไหม

ก่อนเริ่มลงมือสร้างจริง ลำดับงานตั้งแต่แบบถึงส่งมอบอยู่ใน ขั้นตอนสร้างบ้าน และเช็กลิสต์การเตรียมตัวของเจ้าของที่ ก่อนสร้างบ้านเอง ตรวจเรื่องใบอนุญาตผู้ออกแบบกับสภาสถาปนิก และสอบถามเอกสารยื่นขออนุญาตกับกองควบคุมอาคารของเขตหรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่