แบบบ้านงบ 1 ล้านบาท ได้พื้นที่เท่าไร และตัดตรงไหนได้

คำถามที่พบบ่อยที่สุดของคนที่เพิ่งมีที่ดินคือ "มีงบล้านเดียว สร้างบ้านได้ไหม" คำตอบคือได้ แต่บ้านที่ได้ต้องเล็กกว่าภาพในหัว และมีของหลายอย่างที่ล้านนั้นไม่ครอบคลุม ถ้ารู้ตั้งแต่ต้นว่าเงินไปไหนบ้าง จะวางแผนได้ตรงกว่าเริ่มจากแบบสวยแล้วค่อยมาตัดงบทีหลัง

ล้านเดียวได้กี่ตารางเมตร

เริ่มจากต้นทุนก่อสร้างระดับประหยัดที่ราว 9,000-12,000 บาทต่อ ตร.ม. ตามช่วงที่ใช้ใน ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม. แล้วหักสิ่งที่ต้องกันไว้ก่อน

รายการ	ประมาณ (บาท)	หมายเหตุ
งบทั้งหมด	1,000,000
งบสำรอง 10-15%	100,000-150,000	ดินเสีย ราคาวัสดุขึ้น งานแก้
งานนอกอาคาร สาธารณูปโภค ค่าออกแบบขออนุญาต	100,000-150,000	ไฟ น้ำ ถังบำบัด ทางเดิน
งบตัวบ้านที่เหลือ	700,000-800,000
พื้นที่ที่ได้ที่ 9,000-12,000 บาทต่อ ตร.ม.	ราว 58-89 ตร.ม.

สรุปสั้น คือราว 60-80 ตร.ม. ซึ่งพอสำหรับสองห้องนอน หนึ่งห้องน้ำ ห้องนั่งเล่นรวมครัว และชานเล็ก ตัวเลขนี้เป็นการประมาณจากช่วงต้นทุนทั่วไป ไม่ใช่ราคาที่ผู้รับเหมารายใดเสนอ ราคาจริงขึ้นกับที่ตั้ง วัสดุ และช่วงเวลา

เรื่องช่วงเวลาสำคัญกว่าที่คิด สำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) รายงานดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนพฤษภาคม 2569 อยู่ที่ 113.8 เพิ่มขึ้น 7.2% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.2% จากเดือนก่อนหน้า ค่าเฉลี่ยมกราคมถึงพฤษภาคม 2569 อยู่ที่เพิ่มขึ้น 3.2% ความหมายคือราคาวัสดุที่คุณได้ยินเมื่อปีก่อนมักต่ำกว่าปัจจุบัน ถ้าใช้ตัวเลขเก่าจากเพื่อนหรือบทความเก่า ให้บวกเผื่ออย่างน้อยตามอัตรานี้ก่อนตกลงใจ ดัชนีนี้ครอบคลุมวัสดุก่อสร้างรวม ไม่ได้บอกราคาต่อ ตร.ม. ของบ้านโดยตรง

สิ่งที่งบ 1 ล้านมักไม่รวม

ปัญหาเกินงบเกือบทั้งหมดมาจากรายการที่ไม่ได้อยู่ในใบเสนอราคาตัวบ้าน

• ที่ดินและการถมดิน ถ้าที่ต่ำกว่าถนนต้องถมก่อนสร้าง ค่าถมขึ้นกับปริมาณและระยะขนดิน
• ไฟฟ้าและประปาเข้าที่ดิน เสาไฟ มิเตอร์ และการขอใช้บริการ ถ้าที่ดินไกลถนนใหญ่ค่าเดินสายเพิ่มมาก
• ถังบำบัดน้ำเสียหรือบ่อเกรอะ และรางระบายน้ำออกจากที่ดิน
• รั้ว ประตู และทางเข้ารถ
• ค่าเขียนแบบและขออนุญาต ขั้นตอนยื่นออนไลน์มีแนวทางของกรมโยธาธิการและผังเมืองอยู่ ซึ่งยืนยันได้เฉพาะว่ามีแนวทางการยื่นขออนุญาตอิเล็กทรอนิกส์ ส่วนรายละเอียดเอกสารให้ถามเขตหรือเทศบาลที่ดูแลที่ดิน
• เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ม่าน และแอร์

งบสำรอง 10-15% มีไว้รับความเสี่ยงที่ไม่รู้ล่วงหน้า เช่นดินเสียหรือค่าวัสดุขึ้น ส่วนค่าถังบำบัด รั้ว และสาธารณูปโภคเป็นรายการที่รู้ล่วงหน้า ให้ใส่ในงบหลักตั้งแต่แรก

ผังที่ประหยัดที่สุด เรียบ สี่เหลี่ยม และห้องน้ำชิดกัน

การลดเกรดวัสดุทุกจุดเป็นวิธีประหยัดที่ได้ผลน้อยที่สุด วิธีที่ได้ผลคือเลือกรูปทรงที่ใช้วัสดุและแรงงานน้อยลงโดยธรรมชาติ

1. ผังสี่เหลี่ยมผืนผ้าเรียบ ไม่มีมุมหักหรือส่วนยื่น ทุกมุมเพิ่มความยาวผนัง ฐานราก และรอยต่อกันซึม
2. ห้องน้ำและครัวอยู่ชิดกันหรือหลังชนกัน ท่อน้ำดีและท่อน้ำทิ้งสั้นลง ประหยัดทั้งท่อและแรงงาน
3. หลังคาเรียบแบบจั่วหรือเพิงแหงนเดียว ไม่มีรางน้ำฝนรอยต่อซับซ้อน ดูหลังคาประหยัดที่ หลังคาเมทัลชีท
4. ใช้ขนาดมาตรฐานของวัสดุ ประตูหน้าต่างขนาดสำเร็จรูป ไม่สั่งทำพิเศษ
5. ห้องหนึ่งทำได้หลายหน้าที่ เช่นห้องนั่งเล่นรวมกินข้าวและครัวเปิด ลดผนังและประตู
6. พื้นขัดมันหรือปูนเปลือยเก็บผิวในบางพื้นที่ แทนกระเบื้องทั้งบ้าน ดูข้อดีข้อจำกัดที่ พื้นปูนขัดมัน

ถ้าอยากรู้ว่าแปลนแบบไหนอ่านแล้วตัดได้ตรงไหน ดูวิธีอ่านที่ แบบแปลนบ้าน

ขนาดห้องขั้นต่ำตามกฎ ห้ามลดเพื่อให้ผ่านงบ

เมื่อพื้นที่เล็กลง ความอยากย่อห้องจะตามมา แต่กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 กำหนดขั้นต่ำไว้แล้ว

รายการ	ขั้นต่ำตามกฎกระทรวง	ข้อ
ห้องนอน	ด้านแคบไม่น้อยกว่า 2.50 ม. และพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตร.ม.	20
ทางเดินในบ้าน	กว้างไม่น้อยกว่า 1.00 ม.	21
ระยะดิ่งห้องพักอาศัยและครัว	ไม่น้อยกว่า 2.60 ม.	22
ห้องน้ำและห้องส้วม	ระยะดิ่งไม่น้อยกว่า 2.00 ม.	22
ที่ว่าง	ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่ใหญ่ที่สุด	33

ตัวเลขข้างต้นอ่านจากฉบับที่เผยแพร่โดยสมาคมสถาปนิกสยามฯ ซึ่งมีฉบับแก้ไขตามมา ให้ยืนยันกับเขตหรือเทศบาลอีกครั้งก่อนยื่นแบบ

ข้อ 33 เกี่ยวกับที่ว่างมีผลกับที่ดินเล็ก ตัวอย่างสมมติ ที่ดิน 40 ตารางวา (160 ตร.ม.) สร้างบ้านชั้นเดียวฐาน 70 ตร.ม. ที่ว่างที่ต้องมีอย่างน้อย 30% ของ 70 = 21 ตร.ม. ที่ดินเหลือ 90 ตร.ม. จึงผ่านได้สบาย ปัญหาจะเกิดเมื่อที่ดินเล็กมากและบ้านเต็มพื้นที่ ซึ่งงบ 1 ล้านไม่ควรเข้าสู่ภาวะนั้น

ตัวอย่างบ้านสองห้องนอน 70 ตร.ม. กับงบ 1 ล้าน

ตัวอย่างสมมติ ที่ดิน 50 ตารางวาเรียบ ติดถนน มีไฟประปาใกล้ที่ดิน ไม่ต้องถม

รายการ	ประมาณ (บาท)
ฐานรากและโครงสร้าง (ราว 30%)	210,000-230,000
หลังคาและกันซึม (ราว 10%)	70,000-80,000
ผนัง ฉาบ ทาสี	120,000-140,000
พื้น กระเบื้อง สุขภัณฑ์	110,000-130,000
ประตู หน้าต่าง	60,000-80,000
ไฟฟ้า ประปา ท่อ	90,000-110,000
ค่าบริหารงานและกำไรผู้รับเหมา	70,000-90,000
รวมตัวบ้านราว	730,000-860,000
ถังบำบัด รั้วเบา ทางเข้า	60,000-90,000
ค่าแบบและขออนุญาต	20,000-60,000
สำรอง 10-15%	100,000-150,000

รวมทุกช่องที่ขอบล่างได้ราว 980,000 บาท ถ้าขอบบนทุกช่องจะเกินหนึ่งล้านชัดเจน แสดงว่า 70 ตร.ม. อยู่ปลายบนของที่ทำได้ ถ้าที่ดินต้องถมหรือไกลไฟประปา ให้ลดเหลือราว 60 ตร.ม. ผู้รับเหมาที่เสนอราคาใกล้ขอบล่างของทุกรายการพร้อมกันควรถูกถามว่าหมายถึงวัสดุเกรดไหน สัดส่วนโครงสร้างราว 30% สอดคล้องกับช่วงที่ใช้ในบทค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม. ซึ่งเป็นสัดส่วนทั่วไปที่ใช้ประมาณ ไม่ใช่ค่าตายตัว

ตัดอะไรได้ ตัดอะไรห้าม

ตัดได้หรือเลื่อนได้ โดยไม่กระทบความปลอดภัย

• งานตกแต่ง ฝ้าชายคา ทาสีสองชั้นที่ผิวรอง
• ห้องน้ำที่สอง ให้เตรียมท่อไว้แล้วทำทีหลัง
• ระเบียงหรือชานข้างบ้าน ต่อเติมในภายหลัง
• แอร์ทุกห้อง เริ่มห้องนอนหลักห้องเดียว
• กระเบื้องพื้นเกรดสูง ใช้เกรดมาตรฐานก่อน

ห้ามตัด

• ฐานรากและเสาเข็ม ดินของแต่ละที่ต่างกัน การตัดเข็มหรือลดขนาดฐานรากเพื่อลดงบเสี่ยงทรุด ดูหลักการที่ เสาเข็มบ้าน
• เหล็กเสริม คอนกรีตกำลังอัดตามแบบ และเวลาบ่มคอนกรีต
• กันซึมหลังคาและห้องน้ำ งานนี้ซ่อมทีหลังแพงกว่าทำถูกตั้งแต่แรกหลายเท่า
• งานระบบไฟฟ้า สายไฟ ตู้เบรกเกอร์ และสายดิน เดินใหม่ทีหลังต้องเจาะผนัง
• แบบและการขออนุญาต แบบที่ไม่ผ่านการตรวจโครงสร้างไม่ควรสร้าง

ทางเลือกอื่นที่ถูกกว่าก่อสร้างปกติ

ทางเลือก	ต้นทุนประมาณ	ข้อดี	ข้อควรระวัง
ก่อสร้างปกติแบบเรียบ	9,000-12,000 บาทต่อ ตร.ม.	ปรับแบบได้ มาตรฐานช่างคุ้นเคย	เวลาก่อสร้างนาน
ชุดบ้านสำเร็จรูป	ดู บ้านสำเร็จรูป	เร็ว คุมคุณภาพโรงงาน	ฐานราก ระบบ และค่าติดตั้งมักแยกราคา
บ้านตู้คอนเทนเนอร์	ดู บ้านคอนเทนเนอร์	ลุคเฉพาะ ติดตั้งเร็ว	ร้อน ต้องมีฉนวน ต้องตรวจโครงสร้างเมื่อตัดผนัง
ผนังเบา	ดู ผนังเบา	น้ำหนักเบา ลดฐานราก	เสียงและความแข็งแรงผนังต่ำกว่าก่ออิฐ

ผมไม่แนะนำให้เลือกทางเลือกเพราะราคาต่อ ตร.ม. ต่ำอย่างเดียว ให้ขอราคาเต็มรวมทุกรายการตั้งแต่ฐานรากถึงกุญแจแล้วเทียบ

เหตุที่บ้านงบล้านเกินงบบ่อยมี 4 ข้อ ข้อแรก ใบเสนอราคาไม่รวมงานนอกอาคาร ข้อสอง เจ้าของขอเปลี่ยนวัสดุกลางทางโดยไม่ถามราคา ข้อสาม ดินไม่ดีทำให้ต้องเพิ่มเข็มหรือฐานราก ข้อสี่ ไม่มีงบสำรองจึงต้องกู้เพิ่มหรือหยุดงานกลางคัน ทุกข้อแก้ได้ถ้าเขียนรายการรวมและไม่รวมไว้ในสัญญา และเก็บงบสำรองแยกต่างหาก ทุกครั้งที่ขอเปลี่ยนวัสดุ ให้ผู้รับเหมาเขียนส่วนต่างราคาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสั่งของ

สร้างทีละเฟสได้ ถ้าวางโครงถูก

บ้านงบจำกัดควรเริ่มด้วยแกนที่ใช้อยู่ได้ แล้วขยายทีหลัง

1. เฟสแรก ห้องนอนหนึ่งห้อง ห้องน้ำ ห้องนั่งเล่นรวมครัว หลังคาคลุม
2. ออกแบบฐานรากและเสาเผื่อขยาย ถ้าหวังต่อเติมห้องนอนข้างบ้านหรือเพิ่มชั้นสองภายหลัง ต้องวางฐานรากรับไว้ตั้งแต่แรก และเว้นแนวต่อผนังให้เชื่อมได้
3. เฟสสองต่อห้องนอนที่สองและชานเมื่อมีเงิน การต่อเติมต้องขออนุญาตดัดแปลงเช่นกัน ดูแนวคิดงานต่อเติมที่ ต่อเติมทาวน์เฮาส์

ระวังกับดักเฟส คือสร้างส่วนแรกโดยไม่เผื่อฐานราก แล้วต้องรื้อ ตามหลักข้างต้น ทิศทางขยายเลือกให้ตรงกับด้านที่ที่ดินมีที่ว่างและไม่ชนกับระยะร่นจากเขตที่ดิน ซึ่งข้อ 50 ของกฎกระทรวงกำหนดไว้ ผนังที่มีช่องเปิดต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตรสำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร

ก่อนเซ็นสัญญาสร้างบ้านงบล้านถามสิ่งนี้

• ราคานี้รวมรายการไหนบ้าง ฐานราก ไฟ น้ำ สุขภัณฑ์ ประตูหน้าต่าง ถังบำบัด
• รายการที่ไม่รวม ใครออก และราคาโดยประมาณเท่าไร
• วัสดุหลัก ยี่ห้อ รุ่น หรือเกรด ระบุในสัญญาหรือไม่ ถ้าไม่ระบุ ผู้รับเหมาเลือกถูกสุดได้
• ราคาวัสดุขึ้นระหว่างสร้าง ใครรับความเสี่ยง
• ผลสำรวจดินหรือเสาเข็มที่ใช้ตรงกับที่ดินจริงหรือไม่
• งวดงานผูกกับความคืบหน้า ไม่จ่ายล่วงหน้าเกินงานที่ทำ ดูหลักตรวจและเลือกผู้รับเหมาที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน
• งบสำรองแยกไว้ 10-15% ไม่ผสมกับงบหลัก
• ห้องนอนทุกห้องไม่ต่ำกว่า 8 ตร.ม. และด้านแคบไม่ต่ำกว่า 2.50 เมตร

งบล้านเดียวสร้างบ้านที่อยู่ได้จริง ถ้ายอมให้บ้านเล็ก เรียบ และเลื่อนของที่ไม่จำเป็นไปทีหลัง ส่วนฐานราก โครงสร้าง และกันซึมให้ทำเต็มตั้งแต่ครั้งแรก