เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน เทียบสามแบบ ตรวจประวัติ อ่านใบเสนอราคา

ใบเสนอราคาสามใบวางอยู่บนโต๊ะ ใบหนึ่งถูกกว่าอีกสองใบเกือบ 400,000 บาท เจ้าของบ้านส่วนมากเลือกใบนั้นด้วยความรู้สึกว่าประหยัด แต่เมื่อไล่รายการจริง ผมมักพบว่าใบที่ถูกที่สุดตัดงานที่คนไม่ได้ถามไว้ เช่นเสาเข็ม งานกันซึม หรือตัดเกรดวัสดุลง การเลือกผู้รับเหมาสร้างบ้านจึงเริ่มจากการทำให้ราคาเทียบกันได้ ไม่ใช่เริ่มจากตัวเลขต่ำสุด

เรื่องที่ดิน แบบ และใบอนุญาตที่ต้องมีก่อนเรียกผู้รับเหมา อยู่ที่ ก่อนสร้างบ้านเองต้องเตรียมอะไรบ้าง บทความนี้เริ่มตรงขั้นที่คุณมีแบบแล้วและต้องตัดสินใจว่าจะให้ใครสร้าง

ผู้รับเหมาสามแบบ เหมาะกับงานไม่เหมือนกัน

แบบ	ลักษณะ	ข้อดี	ข้อเสียที่ต้องรับ
ช่างหรือหัวหน้าช่างรายย่อย	หัวหน้าช่างมีทีม 5-15 คน รับงานเหมาแรงหรือเหมารวมวัสดุ	ราคาต่ำ คุยตรง แก้งานเร็ว	ไม่มีนิติบุคคล ถ้าเลิกทำหรือหายตัวเรียกร้องยาก ผู้ควบคุมงานตามกฎหมายต้องหาเอง
ผู้รับเหมารายกลาง (ห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทเล็ก)	มีวิศวกร ทีมช่างประจำ รับหลายไซต์	มีผู้ควบคุมงาน ใบเสนอราคาถอดรายการละเอียด	ราคาสูงกว่าช่างรายย่อย 10-20% ตามที่พบทั่วไป และอาจรับงานซ้อนหลายไซต์
บริษัทรับสร้างบ้าน	ขายแบบและบริการสร้างครบ มีสำนักงานและขั้นตอนมาตรฐาน	ราคาและเวลาในสัญญาชัด มีรับประกันตามเงื่อนไขบริษัท	แก้แบบเองยาก ราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่า และสเปกบังคับตามบริษัท

ผมไม่เชื่อว่ามีแบบไหนดีที่สุด การเลือกขึ้นกับสามเรื่อง คืองบ เวลาที่คุณมีอยู่หน้างาน และขนาดความซับซ้อนของบ้าน

• บ้านชั้นเดียวแบบเรียบ งบจำกัด และคุณมีเวลาตรวจงานสัปดาห์ละหลายครั้ง ช่างรายย่อยที่เชื่อถือได้ใช้ได้ แต่ต้องจ้างวิศวกรหรือผู้ควบคุมงานแยก
• บ้านสองชั้นหรือบ้านที่มีโครงสร้างพิเศษ เช่นดาดฟ้า ชั้นใต้ดิน หรือสระ ควรเลือกรายที่มีวิศวกรประจำ
• ถ้าคุณทำงานประจำและไม่มีเวลาไปไซต์ บริษัทที่มีขั้นตอนและเอกสารชัดเจนลดความเสี่ยงให้ แม้ราคาจะสูงกว่า

เรื่องผู้ควบคุมงาน หน้าข้อมูลการตรวจสอบอาคารของสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรสาครระบุว่าการก่อสร้างผิดกฎหมายมีโทษทั้งจำคุกและปรับ จึงควรตรวจกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลว่าบ้านของคุณต้องมีผู้ควบคุมงานและผู้ออกแบบระดับไหน แล้วถามผู้รับเหมาว่าใครเป็นผู้ควบคุมงานตัวจริง

ตรวจให้ได้ 4 อย่างก่อนเซ็นสัญญา

1. ใบอนุญาตของคนที่เซ็นรับผิดชอบ

ถ้าผู้รับเหมาบอกว่ามีวิศวกร ขอชื่อ นามสกุล และเลขใบอนุญาต แล้วตรวจกับสภาวิศวกรเอง สภาวิศวกรมีหน้าบริการตรวจสอบใบอนุญาต ใช้ดูว่าผู้นั้นมีใบอนุญาตจริง ประเภทและสาขาใด และสถานะยังไม่หมดอายุหรือไม่ ตรวจเมื่อใบอนุญาตนั้นจะถูกใช้เป็นผู้ควบคุมงานของบ้านคุณ ไม่ใช่แค่ติดอยู่ในโบรชัวร์ผู้รับเหมา

ถ้าชื่อไม่ตรง หรือผู้รับเหมาบอกว่า "ยืมชื่อวิศวกรเซ็น" ถือเป็นสัญญาณถอย เพราะวิศวกรคนนั้นไม่ได้มาควบคุมงานจริง และถ้าเกิดความเสียหาย ความรับผิดชอบจะวนกลับมาที่เจ้าของบ้านเมื่อผู้รับเหมาปฏิเสธ

2. สถานะบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน

ถ้าผู้รับเหมาเป็นนิติบุคคล ค้นชื่อในระบบ DBD DataWarehouse+ ของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ดูสถานะ (ยังดำเนินกิจการ ไม่ใช่เลิกหรือร้าง) ทุนจดทะเบียน ปีที่จดทะเบียน กรรมการ และงบการเงินที่ยื่นไว้ ข้อมูลนี้บอกเพียงว่าจดทะเบียนไว้และมีตัวเลขทางบัญชี ไม่ได้รับรองคุณภาพงาน ใช้ประกอบกับข้ออื่น

ตัวอย่างที่ควรตั้งคำถาม เช่นบริษัทจดทะเบียนมาไม่ถึงปี แต่บอกว่าสร้างบ้านมา 20 ปี ทุนจดทะเบียนต่ำมากเทียบกับงานที่รับ 5-6 ไซต์พร้อมกัน หรืองบการเงินที่ขาดทุนต่อเนื่อง ผู้รับเหมาที่ขาดสภาพคล่องมักหมุนเงินงวดบ้านหลังหนึ่งไปจ่ายบ้านหลังอื่น

3. บ้านที่เคยสร้างเสร็จ และเจ้าของที่คุยได้

ขอดูบ้านที่เสร็จแล้วอย่างน้อยสองหลัง หลังหนึ่งอายุเกิน 2 ปี เพราะรอยร้าว ผนังชื้น และกระเบื้องร่อนมักปรากฏหลังปีแรก ขอคุยกับเจ้าของโดยตรงด้วยตัวเอง ไม่ผ่านผู้รับเหมา ถามสิ่งที่เป็นข้อเท็จจริง เช่นเสร็จช้ากว่าสัญญากี่เดือน งานเพิ่มกี่รายการ แก้งานค้างใช้เวลานานแค่ไหน และผู้รับเหมาโทรกลับเมื่อมีปัญหาหรือไม่

4. ไซต์งานปัจจุบัน

เดินไปดูไซต์ที่กำลังก่อสร้างอยู่โดยไม่นัดล่วงหน้ามาก ดูความเป็นระเบียบ การเก็บวัสดุ (ปูนซีเมนต์ไม่วางบนพื้นเปียก เหล็กไม่จมโคลน) แผ่นป้ายใบอนุญาต และดูว่าผู้ควบคุมงานหรือหัวหน้าช่างอยู่ที่ไซต์จริงหรือไม่ ไซต์ที่เละมักสะท้อนการควบคุมคุณภาพ

อ่านใบเสนอราคาสามใบให้ตรงกัน

ให้ทุกรายถอดปริมาณจากแบบชุดเดียวและรายการวัสดุ (specification) ชุดเดียว แล้วเสนอเป็นรายการ ไม่ใช่ราคารวมบรรทัดเดียว จากนั้นเทียบด้วยตารางนี้ ตัวอย่างสมมติสำหรับบ้านสองชั้น 180 ตร.ม.

รายการ	ผู้รับเหมา ก	ผู้รับเหมา ข	ผู้รับเหมา ค
ราคารวม	3,650,000	3,980,000	4,250,000
เสาเข็ม	ไม่รวม (เจ้าของจัดการ)	รวม เข็มเจาะ	รวม เข็มตอก
กันซึมห้องน้ำและดาดฟ้า	รวม แบบทาเคลือบ	ไม่ระบุ	รวม แบบทาเคลือบสองชั้น
ประตูหน้าต่าง	อลูมิเนียมเกรดทั่วไป	อลูมิเนียม มีรายละเอียดความหนา	อลูมิเนียมและกระจกนิรภัย
งานไฟฟ้า	ท่อและสาย ไม่รวมโคม	รวมสวิตช์และปลั๊ก	รวมตู้ไฟและเบรกเกอร์
งานดิน ถมดิน	ไม่รวม	รวม 50 ลบ.ม.	รวม 80 ลบ.ม.
งานเก็บและทำความสะอาด	ไม่ระบุ	รวม	รวม

ใบ ก ถูกกว่า ข เกือบ 330,000 บาท แต่ไม่รวมเข็ม ซึ่งเป็นงานที่มักมีราคาหลายแสนบาทสำหรับบ้านขนาดนี้ (ตัวเลขจริงขึ้นกับความลึกและชนิดเข็ม) ถ้าบวกเข้าไป ใบ ก อาจกลายเป็นใบที่แพงที่สุด ให้ขอให้ทุกรายเสนอใหม่ตามรายการเดียวกัน แล้วเทียบทีละบรรทัด

ลำดับการเทียบ

1. ขีดรายการที่ราคาต่างกันเกิน 20% จากค่ากลางของทั้งสามราย แล้วถามเหตุผลทีละข้อ
2. ดูรายการที่มีในใบหนึ่งแต่หายไปในอีกใบ
3. ดูวัสดุที่เขียนว่า "ตามความเหมาะสม" หรือ "เทียบเท่า" ให้ขอระบุยี่ห้อหรือเกรด
4. ดูเงินสำรองงานและ "งานเพิ่มเติมตามจริง" ว่ามีวงเงินเท่าไรและใครอนุมัติ
5. ถามว่าราคานี้ยืนอยู่ได้กี่วัน เพราะราคาเหล็กและปูนขยับ ดูวิธีตามราคาที่ ราคาปูนซีเมนต์ต่อถุง และ เหล็กเส้นข้ออ้อย

อ่านเรื่องโครงสร้างต้นทุนที่ ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม. เพื่อรู้ว่าส่วนไหนของราคาควรขึ้นลงตามอะไร

สัญญาณที่ควรถอย

• ขอเงินงวดแรกเกิน 20-30% ของสัญญาก่อนเริ่มงานโดยไม่ผูกกับการเริ่มงานจริง
• ราคาต่ำกว่ารายอื่นมาก และอธิบายความต่างไม่ได้
• ไม่ยอมให้ดูไซต์ งานเก่า หรือให้คุยกับเจ้าของบ้านเดิม
• ตอบเรื่องผู้ควบคุมงานว่า "ไม่ต้องห่วง เรามีคนดู"
• บอกว่าไม่ต้องขอใบอนุญาต หรือรีบให้เริ่มก่อนเอกสารออก ซึ่งเสี่ยงโทษตามกฎหมาย
• กดดันให้เซ็นวันนี้เพราะ "ราคาโปรโมชันหมด"
• ไม่ยอมเขียนสเปกวัสดุ แบบ และกำหนดเวลาลงในสัญญา

สองสามข้อพร้อมกันมักเป็นรูปแบบของการทำงาน

จ้างเหมาแรงหรือเหมารวมวัสดุ

จ้างเหมารวมวัสดุทำให้ผู้รับเหมารับผิดชอบเรื่องปริมาณ การสั่งซื้อ และการขนส่ง คุณเทียบราคาง่าย ส่วนจ้างเหมาแรงให้คุณซื้อเอง ราคาวัสดุเปิดเผย แต่คุณเป็นผู้ถอดปริมาณ ถ้าสั่งขาดช่างหยุดงาน ถ้าสั่งเกินคุณเสียเงิน และถ้าวัสดุเสียหรือหายก่อนใช้เป็นความเสี่ยงของคุณ

วิธีผสมที่พบได้บ่อยคือเหมารวมวัสดุโครงสร้างและงานระบบ แต่เจ้าของเลือกเอง ของตกแต่งที่เปลี่ยนตามรสนิยมอย่างกระเบื้อง สุขภัณฑ์ และโคมไฟ โดยกำหนดวงเงินและวันส่งของไว้ในสัญญา ข้อนี้ช่วยให้เทียบราคาโครงสร้างได้ และไม่ต้องจ่ายส่วนต่างเกินจริงในงานที่เจ้าของมีความเห็นของตัวเอง

ก่อนเซ็นต้องมีอะไรในสัญญา

เนื้อหาสัญญาเต็มดูที่ ก่อนสร้างบ้านเองต้องเตรียมอะไรบ้าง ตรงนี้เน้นเฉพาะสิ่งที่ผูกกับการเลือกผู้รับเหมา

• ชื่อและเลขใบอนุญาตของผู้ควบคุมงานที่ตรวจแล้ว
• สเปกวัสดุรายยี่ห้อหรือเกรด แนบท้ายสัญญา
• งวดเงินผูกกับงานที่ตรวจผ่าน ลำดับงานและจุดตรวจอ่านที่ ขั้นตอนสร้างบ้านหน้างานจริง
• กำหนดเวลาเป็นวันที่ชัดเจน ค่าปรับล่าช้า และเหตุขยายเวลา
• การรับประกันโครงสร้างและงานระบบ ระยะเวลาและเงื่อนไข
• เงินประกันผลงานที่ถือไว้บางส่วนหลังส่งมอบ

ผู้รับเหมาแบบไหนเหมาะกับบ้านคุณ

สถานการณ์ของคุณ	ตัวเลือกที่เข้ากว่า	ทำควบคู่
งบจำกัด บ้านชั้นเดียวเรียบ มีเวลาตรวจเอง	ช่างรายย่อยที่ตรวจประวัติแล้ว	จ้างวิศวกรตรวจงานโครงสร้างเป็นจุด
บ้านสองชั้น งบกลาง ไม่มีเวลาไปไซต์ทุกสัปดาห์	ผู้รับเหมารายกลางที่มีวิศวกรประจำ	ขอรายงานภาพถ่ายทุกสัปดาห์
ต้องการราคาและเวลาแน่นอน ไม่ซับซ้อนเรื่องแก้แบบ	บริษัทรับสร้างบ้าน	อ่านสเปกและเงื่อนไขรับประกันก่อนเซ็น
มีเวลา ประสบการณ์ และต้องการเลือกวัสดุเอง	เหมาแรงพร้อมผู้ควบคุมงานมืออาชีพ	ถอดปริมาณกับวิศวกรก่อนสั่งของ

ก่อนเซ็น ให้ตรวจใบอนุญาตผู้ควบคุมงานกับสภาวิศวกร ตรวจนิติบุคคลกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า และไปดูบ้านที่เสร็จแล้วสองหลัง ถ้าทำสามอย่างนี้ครบแล้วยังมีรายใดน่าสงสัย ให้เปลี่ยนราย ไม่ต้องรอให้ปัญหาเกิดบนไซต์