รีโนเวทคอนโด ต้องผ่านนิติบุคคลและกฎหมายก่อนลงมือ

รีโนเวทคอนโดทำได้ แต่ต้องผ่านนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเรียกช่างเข้า เพราะห้องที่ถือโฉนดคือห้องชุดส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลเท่านั้น ส่วนพื้นห้อง ผนังกั้นระหว่างห้อง โครงสร้างอาคาร และเสาท่อ เป็นของเจ้าของร่วมหรือส่วนกลาง งานตกแต่งภายในที่ไม่กระทบสองอย่างนี้ ได้แก่ ทาสี เปลี่ยนพื้นผิว ติดตู้ มักผ่านง่าย งานที่แตะผนัง ท่อ ระเบียง หรือภายนอกอาคารต้องมีมติและเอกสาร ผมเรียงให้ดูว่าต้องขอใคร ขออะไร และงานในห้องชุดแต่ละอย่างมีกับดักตรงไหน

ห้องชุดแค่ไหนที่เป็นของเรา

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 นิยามทรัพย์ส่วนบุคคลว่าคือห้องชุดและสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เจ้าของห้องแต่ละราย ส่วนทรัพย์ส่วนกลางคือส่วนของอาคารชุดที่ไม่ใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้ง และทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ใช้ร่วมกัน

มาตรา 13 วรรคสองกำหนดเพิ่มว่า พื้นห้องและผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ถือเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิให้เป็นไปตามข้อบังคับ วรรคสามห้ามเจ้าของห้องชุดทำการใดต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนที่อาจกระทบโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร มาตรา 15 ระบุว่าโครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

ผลในทางปฏิบัติ

ส่วน	สถานะตามกฎหมาย	ตัวอย่างงานที่ทำได้
ผิวภายในห้อง	ทรัพย์ส่วนบุคคล	ทาสี ติดวอลเปเปอร์ เปลี่ยนวัสดุปูทับ
พื้นห้องและผนังกั้นระหว่างห้อง	กรรมสิทธิ์รวมของสองห้องที่ติดกัน	เจาะติดชั้นเบาได้ตามข้อบังคับ ทุบหรือรื้อไม่ได้
โครงสร้างอาคาร เสา คาน พื้นหลัก	ทรัพย์ส่วนกลาง	ห้ามแก้ไข
ผนังและช่องเปิดภายนอก ระเบียง	มักเป็นส่วนกลางหรือกระทบลักษณะภายนอก	ต้องมีมติ เปลี่ยนกระจกหรือปิดระเบียงมักไม่ผ่าน
ท่อและสายไฟนอกห้อง	ส่วนกลาง	ต่อกับท่อหลักด้วยช่างของโครงการ

ถ้าแปลนทะเบียนอาคารชุดของโครงการระบุส่วนต่างจากนี้ ให้ยึดแปลนและข้อบังคับของโครงการนั้น ขอสำเนาจากนิติบุคคลหรือสำนักงานที่ดินก่อนทำแบบ

สามด่านที่ต้องผ่านก่อนเริ่มงาน

ด่านที่หนึ่ง ข้อบังคับและมติเจ้าของร่วม

มาตรา 48(3) กำหนดว่าการอนุญาตให้เจ้าของร่วมก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด โดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง ต้องได้รับมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด มาตรา 72 กำหนดโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท สำหรับเจ้าของร่วมที่ทำโดยฝ่าฝืนมาตรา 48(3)

คำว่ามีผลกระทบกว้างกว่าที่คิด การย้ายท่อน้ำทิ้งเข้าท่อรวม เปลี่ยนตำแหน่งคอมเพรสเซอร์แอร์ ปิดระเบียง ทำฝ้ากรุผนังที่ติดกับช่องท่อกลาง เปลี่ยนสีหรือรูปทรงประตูหน้าห้องทางเดินส่วนกลาง ล้วนเข้าข่ายได้ และบางโครงการกำหนดในข้อบังคับให้เรื่องเล็กน้อยกว่านี้ต้องขออนุญาตเช่นกัน

ด่านที่สอง กฎหมายควบคุมอาคาร

อาคารชุดเป็นอาคารตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร การดัดแปลงที่เปลี่ยนโครงสร้างต้องมีใบอนุญาตหรือแจ้งท้องถิ่นตามมาตรา 21 กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ข้อ 1 ระบุว่า การเปลี่ยนส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างด้วยวัสดุชนิดเดียวกับเดิม หรือวัสดุอื่นที่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมไม่เกินร้อยละ 10 ไม่ถือเป็นการดัดแปลง งานที่เกินกว่านี้ เช่น เทพื้นปรับระดับหนา ทุบผนังรับน้ำหนัก เจาะพื้นเพื่อทำบันไดลอฟท์ ต้องมีวิศวกรและผ่านทั้งนิติบุคคลและท้องถิ่น โทษตามมาตรา 65 คือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทจนกว่าจะแก้ไข

ด่านที่สาม ระเบียบรีโนเวทของโครงการ

ระเบียบนี้เป็นกติกาของโครงการ ถ้าไม่ปฏิบัติ นิติบุคคลไม่ให้เข้างาน เอกสารและเงื่อนไขที่พบบ่อยตามประสบการณ์ ได้แก่ แบบแปลนงาน รายชื่อและบัตรผู้รับเหมา เวลาทำงานวันธรรมดาและห้ามวันหยุด การคลุมลิฟต์ขนของ การขนเศษออกตามเส้นทางที่กำหนด เงินประกันความเสียหายและค่าธรรมเนียม ตัวเลขและเวลาแต่ละโครงการต่างกัน จึงให้ขอเอกสารกฎจากนิติบุคคลก่อนทำใบเสนอราคา ผู้รับเหมาที่เคยทำงานในโครงการเดียวกันมาแล้วมักรู้กฎและประหยัดเวลาให้มาก

ลำดับขั้นตอนตั้งแต่วางแผนจนเข้าห้อง

1. ขอข้อบังคับ ระเบียบรีโนเวท และแปลนห้องชุดจากนิติบุคคล
2. ทำแบบพร้อมรายการงาน ตำแหน่งท่อ ไฟ และแอร์
3. ถามนิติบุคคลว่างานใดเข้ามาตรา 48(3) หรือต้องวิศวกร ถ้าเข้า ต้องรอมติหรือหนังสืออนุญาตก่อน
4. ขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาอย่างน้อยสามราย โดยใช้แบบเดียวกัน
5. ยื่นเอกสารให้นิติบุคคล วางเงินประกัน รอใบอนุญาตเข้างาน
6. เริ่มงานตามลำดับ รื้อ ระบบ กันซึม พื้น ฝ้าผนัง สี บิลท์อิน
7. ตรวจรับงานและแจ้งนิติบุคคลปิดงาน เพื่อขอรับเงินประกันคืน

ลำดับงานในห้องเหมือนบ้าน ดูหลักได้ที่ รีโนเวทบ้านทำอะไรบ้าง แต่ในคอนโดต้องบวกเวลารอเอกสารอีกราว 1-3 สัปดาห์ตามโครงการ

น้ำรั่วห้องล่าง ความผิดที่แพงที่สุดของคอนโด

ถ้าห้องน้ำรั่วในบ้านเดี่ยว ความเสียหายเกิดที่บ้านเรา แต่ในคอนโดน้ำไหลลงฝ้าห้องข้างล่างซึ่งเป็นของคนอื่น ค่าซ่อมห้องล่างตกที่เจ้าของห้องต้นเหตุ ซึ่งอาจมากกว่าค่ารีโนเวทห้องน้ำทั้งห้อง

ข้อควรทำเป็นสามข้อ

• กันซึมพื้นห้องน้ำทั้งห้องและผนังโซนฝักบัวขึ้นสูง ไม่ทาเฉพาะมุม
• ทดสอบน้ำขังให้ครบตามเวลา แล้วตรวจฝ้าห้องล่างหรือผนังด้านล่างว่ามีรอยน้ำหรือไม่ ขั้นตอนละเอียดอยู่ใน รีโนเวทห้องน้ำ
• ถ่ายรูปงานกันซึมและผลทดสอบเก็บไว้ ใช้เป็นหลักฐานถ้ามีข้อพิพาทกับห้องล่าง

ถ้าเปลี่ยนตำแหน่งโถหรือฝักบัว ต้องถามนิติบุคคลก่อนว่าท่อทิ้งต่อเข้าเสาท่อกลางได้หรือไม่ และทำได้ที่ระดับพื้นใด การเทพื้นให้สูงขึ้นเพื่อซ่อนท่อเพิ่มน้ำหนักและอาจเกินเกณฑ์ร้อยละ 10 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 11

เสียงกระแทก เรื่องที่ทำให้ถูกร้องเรียนหลังย้ายเข้า

เปลี่ยนพื้นจากพรมหรือกระเบื้องบางเป็นกระเบื้องพอร์ซเลนหรือไม้จริงโดยไม่เสริมวัสดุซับเสียง คนห้องล่างได้ยินเสียงเดินและของตกชัดเจน โครงการหลายแห่งจึงกำหนดให้ใช้แผ่นรองเสียงใต้พื้นแข็ง

ทางเลือกพื้นที่ใช้ในคอนโด

พื้น	ข้อดีในคอนโด	ข้อระวัง
ไวนิลแผ่นหรือแผ่นยางรองใต้	เบา เสียงเดินเบา ติดตั้งเร็ว	ต้องปรับพื้นให้เรียบก่อน ไม่ปูบนพื้นชื้น
ไม้ลามิเนตพร้อมแผ่นโฟมรอง	ราคากลาง ติดตั้งแบบลอยตัว	ชนิดที่บวมน้ำไม่เหมาะใกล้ห้องน้ำและครัว
กระเบื้องลายไม้หรือพอร์ซเลน	ทนน้ำ ทำความสะอาดง่าย	เสียงกระแทกชัดถ้าไม่รองเสียง น้ำหนักต่อ ตร.ม. สูง
ไม้จริง	สวย ให้ความอบอุ่น	ต้องคุมความชื้นและเสียงสะท้อน

หลักเลือกวัสดุซับเสียงอยู่ที่ วัสดุกันเสียง และตัวเลือกพื้นอยู่ที่ พื้นไวนิล กับ กระเบื้องลายไม้ ก่อนซื้อให้ถามนิติบุคคลว่ามีเกณฑ์ค่าเสียงกระแทกขั้นต่ำหรือรายการวัสดุที่รับรองหรือไม่

ไฟฟ้า แอร์ และท่อ

ตู้ไฟในห้องชุดมักมีเมนเบรกเกอร์จำกัดตามขนาดมิเตอร์ ถ้าจะเพิ่มแอร์ เตาไฟฟ้า หรือเครื่องทำน้ำอุ่นหลายจุด ให้ช่างไฟคำนวณโหลดรวมกับขนาดมิเตอร์ของห้อง ก่อนซื้ออุปกรณ์ ถ้าเกิน ต้องขอเพิ่มขนาดมิเตอร์ผ่านนิติบุคคลและการไฟฟ้า ซึ่งใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย

แอร์ต้องคำนึงถึงที่ตั้งคอมเพรสเซอร์บนระเบียงหรือชั้นเทคนิค ท่อน้ำทิ้ง และความยาวท่อน้ำยา โครงการบางแห่งกำหนดตำแหน่งตายตัว ถ้าเปลี่ยนตำแหน่งต้องกลับไปเรื่องมาตรา 48(3) ท่อน้ำทิ้งแอร์ที่ลากผ่านผนังนอกโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นเรื่องที่นิติบุคคลสั่งรื้อได้

ผนังเบาและฝ้า ทางเลือกแทนการทุบ

อยากเปลี่ยนผังห้องในคอนโด ทางที่ปลอดภัยกว่าการทุบ คือสร้างผนังเบาเพิ่มด้วยโครงเหล็กและยิปซัม ซึ่งไม่เพิ่มน้ำหนักมากและไม่แตะโครงสร้าง ถ้าห้องมีเพดานสูงเกิน 2.6 เมตรจะซ่อนระบบไฟและแอร์ในฝ้าแบบแขวนได้ ดูข้อมูลวัสดุที่ ผนังเบา และ ฝ้ายิปซัม ผนังที่แบ่งห้องนอนควรยัดฉนวนใยแก้วหรือใยหินและใช้ยิปซัมสองชั้นเพื่อกันเสียงข้างห้อง

พื้นที่เก็บของคือจุดที่คอนโดเล็กเสียเปรียบ ตู้เสื้อผ้าบิลท์อินชิดผนังจนถึงเพดานช่วยเพิ่มที่เก็บโดยไม่ลดพื้นที่เดิน ดูหลักที่ ตู้เสื้อผ้าบิลท์อิน และการจัดเฟอร์นิเจอร์ห้องเล็กที่ เลือกเฟอร์นิเจอร์ห้องเล็ก

งบตัวอย่าง ห้อง 35 ตร.ม. หนึ่งห้องนอน

ประมาณการปลายปี 2569 สำหรับห้องที่ปรับพื้น ห้องน้ำ และครัว ไม่ย้ายผนัง ไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวและเครื่องใช้ไฟฟ้า

รายการ	ประมาณ (บาท)	หมายเหตุ
รื้อถอนและขนทิ้ง	10,000-30,000	ค่าขนลงลิฟต์และค่าแรงรอคิวขนเศษ
ห้องน้ำ 1 ห้อง	40,000-110,000	รวมกันซึมและทดสอบน้ำขัง
ครัวบิลท์อิน	40,000-120,000	ขึ้นกับความยาวและหน้าบาน
พื้นทั้งห้องพร้อมแผ่นรองเสียง	25,000-70,000	ไวนิลหรือไม้ลามิเนตอยู่ล่าง กระเบื้องอยู่บน
ตู้เสื้อผ้า ชั้นวางทีวี บิลท์อิน	25,000-80,000	คิดตามเมตรหน้าตู้
ไฟฟ้า แสงสว่าง ปลั๊กเพิ่ม	15,000-40,000	คิดเฉพาะห้องที่ทำ
ฝ้าและสีทั้งห้อง	20,000-50,000	ฝ้าเฉพาะจุด
ค่าธรรมเนียม เงินประกัน และค่าควบคุมงาน	10,000-30,000	เงินประกันได้คืนเมื่อปิดงาน

รวมประมาณ 185,000-530,000 บาท ช่วงสรุปที่ใช้คือ 180,000-400,000 บาท สำหรับระดับปรับกลางส่วนใหญ่ เพราะมักไม่เลือกทุกรายการปลายบนพร้อมกัน ถ้าต้องการดูวิธีแยกก้อนงบและงวดเงินของบ้านทั้งหลัง ดู ราคารีโนเวทบ้าน

ก่อนจ้างช่างทำคอนโด ถามสิ่งนี้

• ผู้รับเหมาเคยทำงานในโครงการนี้หรือไม่ และรู้ระเบียบการเข้าไซต์ เวลา การขนของ และเงินประกันหรือไม่
• ใครเป็นผู้ยื่นเอกสารกับนิติบุคคล และใครรับผิดชอบถ้านิติบุคคลสั่งหยุดงาน
• งานกันซึมห้องน้ำมีการทดสอบน้ำขังและถ่ายรูปเก็บหลักฐานหรือไม่ และรับประกันกี่ปี
• วัสดุพื้นมีแผ่นรองเสียงหรือค่าเสียงกระแทกตามที่โครงการกำหนดหรือไม่
• ถ้างานกระทบห้องข้างเคียงหรือห้องล่าง ใครรับผิดชอบค่าซ่อมตามสัญญา
• ถ้าต้องรอมติเจ้าของร่วมก่อนเริ่มบางงาน ผู้รับเหมาจะแบ่งงานเป็นเฟสและเริ่มส่วนที่ไม่ต้องรอไปก่อนอย่างไร

เอกสารที่ควรเก็บไว้หลังปิดงานคือ แบบที่ผ่านนิติบุคคล หนังสืออนุญาตหรือมติ รูปงานซ่อนก่อนปิด ใบรับประกัน และใบรับเงินประกันคืน เพราะตอนขายห้องหรือปล่อยเช่า ผู้ซื้อหรือผู้เช่ามักถามหาว่าที่เปลี่ยนไปนั้นผ่านการอนุญาตหรือไม่