ขั้นตอนรีโนเวทบ้าน เริ่มจากอะไร ไล่ลำดับงานจากรายการปัญหาถึงเก็บงาน

สมมติว่าเริ่มรีโนเวทด้วยการเปิดรูปห้องสวยๆ แล้วไปเลือกกระเบื้อง ผลที่เกิดได้คือต้องทุบพื้นที่เพิ่งปูเพื่อเดินท่อใหม่ ลำดับที่ถูกเริ่มจากการเขียนว่าบ้านเสียตรงไหน ตรวจให้รู้ว่าข้างในผนังเป็นอย่างไร แล้วจึงวางงบ ขออนุญาต และจ้างช่าง วัสดุตกแต่งอยู่ท้ายสุดของลำดับ

เขียนรายการปัญหา แยกเป็นสามกอง

เปิดโน้ตมือถือแล้วเดินทั้งบ้านหนึ่งรอบ เขียนทุกอย่างที่ไม่ถูกใจหรือใช้ไม่ได้ จากนั้นแบ่งเป็นสามกอง

กองแรก ต้องแก้ เป็นเรื่องที่ทำให้บ้านพังเร็วขึ้นหรืออันตราย เช่น หลังคารั่ว ท่อรั่ว ไฟช็อต ผนังชื้น ปลวก รอยร้าวเฉียง กองที่สอง ควรแก้ เป็นเรื่องที่ใช้งานลำบากหรือเปลืองเงินทุกเดือน เช่น ห้องครัวแคบจนวางของไม่ได้ ห้องน้ำลื่น บ้านร้อนจนต้องเปิดแอร์ตลอด กองที่สาม อยากได้ เป็นเรื่องความสวยงาม เช่น เปลี่ยนสีผนัง เปลี่ยนไฟ ทำผนังเด่น

งบทั้งหมดเริ่มจากกองแรกเสมอ ถ้าเงินหมดก่อนถึงกองที่สอง ไม่เป็นไร แต่ถ้าเงินหมดทั้งที่กองแรกยังไม่ถูกแก้ จะเสียเงินซ้ำ เพราะของที่ตกแต่งไปจะเสียหายซ้ำเมื่อน้ำรั่วอีก

ตรวจสภาพบ้านก่อนวางงบ

รีโนเวทต่างจากสร้างใหม่ตรงที่คุณไม่รู้ว่าข้างในเป็นอย่างไร จนกว่าจะเปิด ดังนั้นก่อนขอราคา ให้เก็บข้อมูลเองอย่างน้อยสามเรื่อง

เรื่องแรกคือน้ำ ปิดน้ำทุกจุดแล้วอ่านมาตรน้ำ รอสองชั่วโมงแล้วอ่านซ้ำ ถ้าเลขขยับ ท่อรั่วอยู่ วิธีนี้มาจากหน้า Fix a Leak Week ของ EPA ท่อรั่วที่ซ่อนในผนังหรือใต้พื้นต้องซ่อมก่อนปิดผิวใหม่ เรื่องที่สองคือความชื้นที่ผนังและฝ้า EPA ระบุว่าวัสดุที่เปียกต้องทำให้แห้งภายใน 24 ถึง 48 ชั่วโมงจึงจะป้องกันราได้ ถ้าเห็นคราบหรือกลิ่นอับ ให้หาต้นน้ำก่อนทาสีทับ อ่านวิธีใน ผนังชื้นขึ้นราดำ เรื่องที่สามคือไฟฟ้า ขนาดเบรกเกอร์เมน สายไฟเก่า และจำนวนวงจรเพียงพอกับของที่จะเพิ่มหรือไม่ เช่น แอร์เพิ่ม เตาไฟฟ้า เครื่องทำน้ำอุ่น ความรู้พื้นฐานดูได้ที่ ระบบไฟฟ้าในบ้านทำงานอย่างไร

ถ้าบ้านเป็นมือสองที่เพิ่งซื้อ หลักการตรวจเดียวกันอยู่ใน ตรวจบ้านก่อนซื้อ

งานรีโนเวทที่เปิดผนังหรือรื้อพื้นมักเจอของที่มองไม่เห็นมาก่อน เช่น ท่อผุ ไม้แป เป็นปลวก เหล็กเป็นสนิม กันงบสำรองไว้ราว 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของงบรวม บ้านเก่ากว่า 20 ปีใกล้ 20 เปอร์เซ็นต์ บ้านอายุไม่เกิน 5 ปีอยู่ปลาย 10 เปอร์เซ็นต์

เช็กว่างานของคุณต้องขออนุญาตไหม

งานซ่อมผิวและทาสีส่วนใหญ่ไม่ต้องขออนุญาต แต่งานที่แตะโครงสร้างต้องขอ ตามข้อมูลของสำนักงานเขตหนองจอก กรุงเทพมหานคร งานที่เข้าข่ายต้องขออนุญาตรวมถึงการต่อเติมหรือดัดแปลงที่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกินร้อยละ 10 การเพิ่มหรือลดพื้นที่ชั้นหรือหลังคาเกิน 5 ตารางเมตร และการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน

ตัวอย่างที่มักพลาด การรื้อผนังก่ออิฐที่เป็นผนังรับน้ำหนักในทาวน์โฮมเพื่อเปิดห้อง การเทพื้นชั้นลอย การต่อหลังคาคลุมที่จอดรถ และการเปลี่ยนวัสดุปูพื้นเป็นหินหนาที่เพิ่มน้ำหนักมาก ถ้าไม่แน่ใจ ให้ถามฝ่ายโยธาของเขต เทศบาล หรือ อบต. ก่อนเริ่ม และปรึกษาวิศวกรโครงสร้างถ้างานแตะเสา คาน หรือผนังรับน้ำหนัก ดูกรณีต่อเติมที่พบบ่อยใน ต่อเติมทาวน์โฮม

วางงบจากกองแรกไปกองสุดท้าย

ตัวอย่างบ้านทาวน์โฮมสองชั้น งบรวม 600,000 บาท แบ่งตามกองได้ประมาณนี้ ตัวเลขเป็นตัวอย่างการจัดสัดส่วน ไม่ใช่ราคากลาง ราคางานจริงต้องมาจากใบเสนอราคาของช่างในพื้นที่ของคุณ

รายการ	สัดส่วนโดยประมาณ	งบ (บาท)	หมายเหตุ
งานต้องแก้ (กันซึมดาดฟ้า ท่อ ไฟ)	25%	150,000	ทำก่อนทุกอย่าง
งานควรแก้ (ห้องน้ำ ครัว)	35%	210,000	ใช้เวลาและแรงงานสูงสุด
งานอยากได้ (สี ไฟ ผนังเด่น)	20%	120,000	ปรับลดได้ถ้างบหมด
งบสำรอง	15%	90,000	ไม่แตะ ถ้าไม่เจอของเพิ่ม
ค่าขนย้ายของ เก็บของ ทำความสะอาด	5%	30,000	มักถูกลืม

ถ้าต้องการตัวเลขต่อห้อง ดู รีโนเวทห้องน้ำราคา ราคาทำครัวบิวท์อิน และ ทาสีบ้านราคาเท่าไหร่

ลำดับงานที่ไม่ต้องรื้อซ้ำ

ลำดับงานตามกายภาพคือตรรกะเดียวกันทุกบ้าน งานสกปรกและงานที่ซ่อนอยู่ในผนังมาก่อน งานผิวมาทีหลัง ของที่เปราะบางมาท้ายสุด

ลำดับ	งาน	เหตุผลที่ต้องมาตรงนี้
1	ป้องกันและรื้อถอน	คลุมพื้นและของที่ไม่รื้อ รื้อเสร็จจะเห็นสภาพจริงและปรับงบได้
2	โครงสร้างและงานก่อ	ผนังใหม่ ช่องเปิด ชั้นลอย ต้องเสร็จก่อนเดินระบบ
3	เดินท่อประปาและท่อน้ำทิ้ง	ต้องทดสอบรั่วก่อนปิด
4	เดินสายไฟและท่อแอร์	ตกลงตำแหน่งปลั๊กและโคมไฟก่อนปิดผนัง
5	กันซึมห้องน้ำและระเบียง	ทดสอบขังน้ำก่อนปูกระเบื้อง
6	ฉาบปูน ฝ้า และผนังเบา	ผิวต้องแห้งก่อนทาสี
7	พื้นและกระเบื้อง	งานหนักและเลอะ ควรจบก่อนทาสี
8	ทาสีรองพื้นและสีจริง	ทาหลังงานฝุ่นหมด
9	ติดตั้งสุขภัณฑ์ โคมไฟ ปลั๊ก ประตู เฟอร์นิเจอร์ติดผนัง	ของที่เปราะบางและงานละเอียดมาท้าย
10	ตรวจรับ แก้ไข ทำความสะอาด	จดข้อบกพร่องก่อนจ่ายงวดสุดท้าย

เหตุผลของลำดับ 3 ถึง 5 คือสามขั้นนี้มีการทดสอบก่อนปิดผิว ท่อประปาต้องทดสอบแรงดันหรือดูมาตรน้ำ กันซึมต้องขังน้ำ 24 ชั่วโมง ถ้าข้ามเพื่อเร่งงาน แล้วเจอรั่วทีหลัง ค่ารื้อกระเบื้องและฝ้าแพงกว่าค่าทดสอบหลายเท่า ลำดับงานก่อสร้างเต็มรูปแบบอ่านได้ใน ขั้นตอนสร้างบ้านหน้างานจริง 12 ขั้น ซึ่งหลักการเรียงงานใช้ร่วมกันได้

ข้อยกเว้นที่เจอบ่อยคือสีฝ้า บางบ้านช่างทาสีเพดานก่อนปูพื้น เพื่อไม่ให้สีหยดบนพื้นใหม่ ใช้ได้ถ้าคลุมพื้นเรียบร้อยและตกลงกันว่าจะทาซ้ำจุดเลอะตอนท้าย ส่วนการทาสีผนังก่อนปูกระเบื้องพื้นมีโอกาสเกิดรอยกระแทกที่ขอบล่าง จึงแนะนำให้ทาสีรอบสุดท้ายหลังพื้นเสร็จ ดูรายละเอียดระบบสีใน คู่มือเลือกสีทาบ้าน

จ้างผู้รับเหมาเดียว หรือแยกช่างตามงาน

ผู้รับเหมาเดียวเหมาะกับงานที่เกี่ยวพันกันหลายระบบ เช่น รีโนเวทห้องน้ำทั้งห้องหรือครัวทั้งชุด เพราะมีคนรับผิดชอบเรื่องลำดับและความเสียหายข้ามงาน ข้อเสียคือค่าบริหารงานซ้อนอยู่ในราคา ซึ่งสัดส่วนต่างกันตามผู้รับเหมาแต่ละราย ควรถามให้ชัด ต้องอ่านเป็นรายการให้เห็นว่าอะไรอยู่ในราคา

แยกช่างตามงานเหมาะกับงานเดี่ยวที่ขอบเขตชัด เช่น ทาสี ปูพื้นห้องเดียว ซ่อมหลังคา ข้อเสียคือคุณต้องเป็นคนประสานเอง ถ้าช่างไฟมาไม่ตรงวันกับช่างฝ้า งานเลื่อนทั้งสายและอาจเสียเงินค่าแรงรายวันเปล่า

ไม่ว่าเลือกแบบไหน ขอใบเสนอราคาอย่างน้อยสามราย และอ่านให้ตรงขอบเขตเดียวกัน ตรวจประวัติงานจริง และผูกงวดเงินกับงานที่ตรวจผ่าน รายละเอียดอยู่ที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน ซึ่งใช้ได้กับงานรีโนเวทเช่นกัน

ใช้เวลานานแค่ไหน ประมาณการต่อห้อง

ระยะเวลาด้านล่างเป็นช่วงประมาณการสำหรับห้องขนาดทั่วไปในบ้านไทยโดยมีช่างเต็มที่ ไม่รวมรอบรอของที่สั่ง และสภาพบ้านจริงทำให้เปลี่ยนได้

งาน	ช่วงเวลาโดยประมาณ	ตัวถ่วงเวลา
ทาสีห้องนอนหนึ่งห้อง	2 ถึง 4 วัน	รอผนังแห้ง รอรองพื้น
ปูพื้นกระเบื้องห้องนั่งเล่น	5 ถึง 10 วัน	รอปูนกาวแห้งก่อนยาแนว
รีโนเวทห้องน้ำหนึ่งห้อง	2 ถึง 4 สัปดาห์	ทดสอบกันซึม 24 ชั่วโมง รอสุขภัณฑ์
ทำครัวบิวท์อินทั้งชุด	3 ถึง 6 สัปดาห์	ผลิตตู้ รอเคาน์เตอร์
ฝ้ายิปซัมทั้งชั้น	1 ถึง 2 สัปดาห์	รอซีเมนต์รอยต่อแห้งก่อนทาสี
ต่อเติมครัวหลังบ้าน	6 ถึง 12 สัปดาห์	ฐานราก เทปูน บ่อน้ำ

เมื่อรวมทั้งบ้านทาวน์โฮมสองชั้นแบบข้างบน เวลาเริ่มราว 8 ถึง 12 สัปดาห์ถ้าทำเป็นลำดับ และมีวันสำรองสำหรับฝน เพราะงานหลังคาและฝ้าเลื่อนได้ทุกครั้งที่ฝนตกต่อเนื่อง

อยู่ในบ้านระหว่างรีโนเวทได้ไหม

ตอบด้วยคำถามเดียวคือ มีห้องน้ำให้ใช้ไหมในแต่ละวัน ถ้ามีห้องน้ำสำรองและครัวพอใช้ได้ อยู่ได้ แต่ต้องกั้นฝุ่นด้วยผ้าพลาสติกกับเทปกาวผ้า ปิดช่องแอร์ ย้ายของมีค่า และยอมรับว่าทุกพื้นผิวจะมีฝุ่นปูน

ถ้ารื้อห้องน้ำหรือครัวที่เป็นห้องเดียวของบ้าน หรือทำงานฝุ่นหนักทั้งชั้น แนะนำให้ย้ายออกอย่างน้อยช่วงรื้อและปูพื้น เด็กเล็ก ผู้สูงอายุ และคนเป็นหอบหืดไม่ควรอยู่ในบ้านช่วงขัดผนังหรือรื้อฝ้า ค่าที่พักชั่วคราวควรใส่ในงบ

ก่อนวันเริ่มงาน เช็กสิ่งนี้ให้ครบ

• รายการปัญหาสามกองเขียนเสร็จ และขอบเขตงานของใบเสนอราคาตรงกับกองแรกและกองที่สอง
• ตรวจมาตรน้ำและความชื้นแล้ว และรู้ว่าท่อกับผนังไม่ได้รั่วอยู่ก่อน
• ถามฝ่ายโยธาแล้วว่างานของคุณต้องขออนุญาตหรือไม่ และถ้าต้อง ได้ใบอนุญาตก่อนเริ่ม
• สัญญาระบุตารางเวลา งวดเงินผูกกับงานที่ตรวจผ่าน เงินกันส่วนหนึ่งไว้จนส่งมอบ และใครรับผิดชอบเมื่อฝนทำงานเสียหาย
• กันงบสำรอง 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ไม่ใช้ปนกับงบงานอยากได้
• ตกลงเวลาทำงานกับเพื่อนบ้านและนิติบุคคล (ถ้าเป็นหมู่บ้านหรือคอนโด) เรื่องเสียงและวันที่ขนวัสดุ

ให้เริ่มจากเขียนรายการปัญหา แล้วอ่านบทความของห้องที่คุณต้องรีโนเวทหนักสุด เช่น รีโนเวทห้องน้ำ หรือ ไอเดียปรับปรุงห้องครัว เพื่อรู้ลำดับงานย่อยของห้องนั้นก่อนคุยกับช่าง

งานแตะโครงสร้าง ไฟฟ้าหลัก หรือแก๊ส ให้วิศวกรหรือช่างที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ทำและลงนามรับรอง อย่าทำเองแม้ช่างประจำถิ่นบอกว่าไม่เป็นไร