รีโนเวทบ้านทำอะไรบ้าง เรียงงานจากเปลือกนอกเข้าข้างใน

รีโนเวทบ้านมีงานให้ทำเจ็ดกลุ่ม เรียงตามความเสียหายถ้าทำผิดที่ คือ หลังคาและกันซึม โครงสร้างและปลวก ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ฝ้ากับผนัง พื้น แล้วจึงสีและของตกแต่ง ผมเรียงจากเปลือกนอกเข้าข้างในเพราะงานที่อยู่ข้างบนหรือซ่อนอยู่ข้างหลังต้องเสร็จก่อน ไม่งั้นน้ำรั่วจากหลังคาจะทำลายพื้นที่เพิ่งปูใหม่ หรือช่างไฟต้องสกัดผนังที่เพิ่งทาสี

เดินสำรวจบ้านก่อนเขียนรายการ ใช้เวลาสองชั่วโมง

รายการงานที่เขียนจากความรู้สึกว่าห้องนี้เก่าแล้ว มักเป็นรายการของผิว ส่วนรายการที่ช่างเสนอราคาได้แม่นต้องเริ่มจากการสำรวจที่มีหลักฐาน ผมแนะนำเดินสามรอบ รอบละอย่าง

รอบแรกเดินนอกบ้านตอนกลางวัน ดูแนวหลังคา รางน้ำ รอยต่อหลังคากับผนัง ผนังด้านที่โดนฝนตรงๆ และพื้นดินรอบบ้านว่าลาดออกจากตัวบ้านหรือไม่ ถ้าน้ำท่วมขังที่ฐานผนัง ผนังด้านล่างจะชื้นแม้ไม่มีท่อรั่ว

รอบสองเดินในบ้านตอนฝนตกหรือหลังฝนตก มองเพดานทุกห้องหาคราบน้ำสีน้ำตาล ดูมุมผนังที่สีพองหรือมีรา และเอามือแตะผนังใกล้พื้นว่าเย็นชื้นหรือไม่ รอบนี้บอกว่าต้องซ่อมหลังคาก่อนหรือเปล่า ถ้าพบ อ่านวิธีหาจุดรั่วที่ ซ่อมหลังคารั่ว ก่อนวางแผนอย่างอื่น

รอบสามเปิดจุดตัวอย่าง ช่องฝ้าหนึ่งช่อง ตู้เบรกเกอร์หนึ่งตู้ และใต้อ่างล้างจานหรือมุมห้องน้ำ ช่องฝ้าบอกสภาพสายไฟ โครงฝ้า และร่องรอยปลวก ตู้เบรกเกอร์บอกว่าวงจรแยกพอหรือไม่ และใต้อ่างบอกว่าท่อขึ้นสนิมหรือรั่วซึม

จดผลทั้งสามรอบเป็นรูปถ่ายพร้อมวันที่ ใช้เป็นฐานของใบเสนอราคาและเป็นหลักฐานว่าสภาพก่อนทำเป็นอย่างไรถ้าเกิดข้อพิพาทกับช่างทีหลัง

ลำดับงานรีโนเวทที่สลับไม่ได้

ตารางนี้ใช้ได้กับบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ทำหลายห้องพร้อมกัน เหตุผลในช่องขวาคือสิ่งที่เกิดขึ้นถ้าสลับลำดับ

ลำดับ	กลุ่มงาน	ทำอะไร	ถ้าสลับลำดับ
1	หลังคา กันซึม รางน้ำ	อุดรอยรั่ว เปลี่ยนแผ่นเสื่อมสภาพ ทำฟลาชชิ่งรอยต่อ กันซึมดาดฟ้า	น้ำรั่วทำลายฝ้ากับพื้นใหม่
2	โครงสร้างและปลวก	ตรวจรอยร้าว กำจัดปลวก เปลี่ยนไม้ผุ ซ่อมรอยร้าวโครงสร้างโดยวิศวกร	ปลวกกินงานไม้ใหม่ รอยร้าวโผล่ผ่านผนังที่ฉาบแล้ว
3	ระบบไฟฟ้า	เปลี่ยนตู้เบรกเกอร์ เดินสายใหม่ เพิ่มวงจรแอร์และเครื่องทำน้ำอุ่น	ต้องสกัดผนังที่ฉาบหรือทาสีแล้ว
4	ระบบน้ำและท่อทิ้ง	เปลี่ยนท่อเก่า ย้ายจุดน้ำ ทดสอบแรงดันและทดสอบน้ำขัง	ท่อรั่วหลังปิดผนังหรือกระเบื้อง
5	ผนังและฝ้า	ฉาบซ่อม ติดฝ้าใหม่ ติดวงกบ ประตูหน้าต่าง	ฝุ่นและปูนเปื้อนพื้นที่ปูแล้ว
6	พื้น	ปรับระดับ ปูกระเบื้อง ไม้ ไวนิล ทำบัวพื้น	พื้นเสียหายจากงานสีหรือตู้
7	สี และงานบิลท์อิน	ทารองพื้นและสีทับหน้า ติดตู้ครัว ตู้เสื้อผ้า โคมไฟ	งานสีไปติดกับฝุ่นกับรอยกระแทก

ความจริงข้อหนึ่งที่ช่างรู้และเจ้าของบ้านไม่ค่อยรู้ คือ เสร็จห้องหนึ่งแล้วย้ายไปห้องต่อไปมักช้ากว่าทำทั้งหลังตามกลุ่มงาน เพราะช่างแต่ละสาขา เช่น ช่างไฟ ช่างประปา ช่างปูน เข้ามาทำรอบเดียวแล้วออก ไม่ต้องเรียกกลับมาหลายรอบ แต่ถ้าอยู่อาศัยระหว่างทำ การแบ่งทีละโซนจะเหมาะกว่า ดูตัวอย่างลำดับในห้องเดียวที่ รีโนเวทห้องนอน

หลังคาและกันซึม ทำก่อนทุกอย่างเพราะน้ำทำลายได้ทุกอย่าง

ถ้าเจอคราบน้ำบนฝ้า อย่าเพิ่งเปลี่ยนฝ้า ให้หาต้นทางก่อน น้ำที่หยดจากหลังคามักไม่ได้ออกจุดเดียวกับที่รั่ว เพราะไหลตามแปหรือโครงไปได้หลายเมตร ตรวจสามจุดที่บ้านเก่ารั่วบ่อย ได้แก่ รอยต่อหลังคาต่อเติมกับผนังเดิม ตะเข็บสันหลังคา และรางน้ำที่ลาดไม่พอ

การรื้อหลังคาเปลี่ยนวัสดุเป็นงานที่เกี่ยวกับโครงสร้างและน้ำหนัก เปลี่ยนจากเมทัลชีทเป็นกระเบื้องคอนกรีตเพิ่มน้ำหนักบนโครงหลายเท่า ต้องให้วิศวกรตรวจโครงเดิมก่อน และอาจเข้าข่ายดัดแปลง ถ้าเปลี่ยนเป็นวัสดุเบากว่า เช่นกระเบื้องเป็นเมทัลชีท โครงเดิมรับได้ แต่ควรตรวจว่าตะปูและแป้นเดิมยังใช้ได้ ข้อมูลวัสดุดูที่ เมทัลชีทมุงหลังคา และถ้าห้องใต้หลังคาร้อน ดูฉนวนที่ ฉนวนกันความร้อนหลังคา ก่อนปิดฝ้าใหม่ เพราะติดฉนวนตอนฝ้าเปิดอยู่ถูกกว่ามาก

โครงสร้างและปลวก จุดที่ห้ามประหยัด

รอยร้าวมีสองแบบที่ต้องแยกให้ออก รอยร้าวผิวปูนฉาบเป็นเส้นบางกว้างไม่ถึง 1 มม. ไม่ทะลุเนื้อคอนกรีต ซ่อมด้วยการสกัดเปิดแล้วอุดได้ ส่วนรอยร้าวเฉียง 45 องศาที่มุมประตูหน้าต่าง รอยร้าวที่หัวเสา และรอยแตกที่กว้างขึ้นเรื่อยๆ เป็นสัญญาณของการทรุดตัวหรือโครงสร้างรับน้ำหนักเกิน ต้องให้วิศวกรโยธามาดู อย่าให้ช่างฉาบปิดแล้วทาสีทับ

ปลวกเป็นเรื่องที่รีโนเวทบ้านเก่าเจอบ่อยที่สุดตอนเปิดฝ้าและรื้อบัวพื้น หลักคือกำจัดก่อนปิดงาน และเลือกวัสดุตามความเสี่ยง ไม้วงกบและโครงฝ้าไม้เปลี่ยนเป็นเหล็กชุบสังกะสีหรือไม้อัดอาบน้ำยาได้ รายละเอียดวิธีป้องกันอยู่ที่ ป้องกันปลวกในบ้าน

ไฟฟ้าก่อนผนัง ทำไมต้องเปลี่ยนก่อนฉาบ

บ้านที่ซื้อมา 20 ปีขึ้นไปมักเดินสายเล็กและมีวงจรรวมกัน เปลี่ยนตู้เบรกเกอร์ใหม่ให้มีวงจรย่อยแยกแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น และปลั๊กห้องครัวเป็นการเตรียมที่คุ้มที่สุดตอนผนังเปิด การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคระบุสัญญาณที่ควรเรียกช่างไฟตรวจทันที ได้แก่ ค่าไฟสูงขึ้นทั้งที่ใช้เท่าเดิม เบรกเกอร์ตัดบ่อยโดยไม่มีสาเหตุชัด รู้สึกไฟดูดเมื่อแตะโลหะของเครื่องใช้ไฟฟ้า และผนังหรือปลั๊กร้อนผิดปกติ อาการเหล่านี้แปลว่าต้องตรวจก่อนปิดงานใดๆ ทั้งสิ้น

อย่างน้อยต้องเปลี่ยนพร้อมกับงานรีโนเวทมีดังนี้

• ตู้เบรกเกอร์ที่ไม่มีเมนเบรกเกอร์ตัดไฟรั่ว หรือชำรุดหลวม
• สายที่กรอบแข็งเมื่อโค้ง ฉนวนแตก หรือสีเปลี่ยนจากความร้อน
• ปลั๊กสองรูไม่มีสายดินในห้องที่ใช้เครื่องใช้ไฟฟ้ากินไฟมาก เช่น ครัว ห้องซักผ้า
• จุดแอร์ที่ใช้ปลั๊กต่อพ่วงแทนวงจรเฉพาะ

ระบบน้ำ ทดสอบก่อนปิด ไม่ใช่หลังปิด

ท่อที่ฝังผนังต้องผ่านการทดสอบแรงดันก่อนปิด วิธีที่ช่างหลายคนใช้คือปิดปลายท่อ อัดน้ำหรืออากาศตามค่าที่กำหนด แล้วดูว่าแรงดันตกใน 30 นาทีถึงหลายชั่วโมงหรือไม่ ถ้าตก แปลว่ามีรอยรั่วซ่อนอยู่ ห้องน้ำและพื้นที่เปียกต้องทดสอบน้ำขังหลังกันซึมและก่อนปูกระเบื้อง ขั้นตอนอยู่ใน รีโนเวทห้องน้ำ

ถ้าจะย้ายตำแหน่งสุขภัณฑ์ ให้ตรวจความลาดของท่อทิ้งก่อน ท่อที่ลาดไม่พอทำให้ตันและมีกลิ่น และการย้ายห้องน้ำไปไกลจากเสาท่อเดิมมักต้องเทพื้นให้สูงขึ้น ซึ่งเพิ่มน้ำหนักและอาจเข้าเกณฑ์ดัดแปลง

ฝ้า ผนัง พื้น งานที่เห็นผลชัดและงบแกว่งมากที่สุด

ฝ้ายิปซัมซ่อมหรือเปลี่ยนทั้งแผ่นตามสภาพ จุดที่เสียหายจากความชื้นต้องหาสาเหตุก่อนปิด ราคาและชนิดแผ่นอยู่ที่ ฝ้ายิปซัม ส่วนผนังที่ชื้นหรือรา ต้องแก้ที่ต้นทางของความชื้น ไม่ใช่ทาสีกันซึมทับ ดูหลักได้ที่ ผนังชื้นและราขึ้น

พื้นเป็นงานที่เจ้าของบ้านอยากเปลี่ยนมากที่สุด แต่ควรตัดสินจากสามอย่าง คือ พื้นเดิมเรียบและยึดแน่นหรือไม่ ห้องนั้นเปียกหรือไม่ และระดับพื้นที่สูงขึ้นชนวงกบหรือบันไดหรือไม่ ปูทับของเดิมได้เมื่อกระเบื้องไม่หลอน ถ้าเคาะเป็นเสียงโพรง ควรรื้อ ตัวเลือกวัสดุพื้นอยู่ที่ เลือกพื้นบ้าน

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับงานชุดนี้คือ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) การเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างด้วยวัสดุชนิดเดียวกับเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่เพิ่มน้ำหนักเกินร้อยละ 10 ให้โครงสร้างเดิมส่วนใดส่วนหนึ่ง ไม่ถือเป็นดัดแปลง ปูกระเบื้องบางทับหรือเปลี่ยนฝ้าจึงมักอยู่ในเกณฑ์นี้ แต่ปูหินธรรมชาติหนาหรือเทพื้นทับบนชั้นสองให้ถามวิศวกรก่อน

งานที่ต้องขออนุญาตหรือแจ้งท้องถิ่น

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 4 แยกสามคำ ซ่อมแซมคือซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ให้คงสภาพเดิม ดัดแปลงคือเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายโครงสร้างให้ผิดไปจากเดิม และรื้อถอนคือรื้อส่วนที่เป็นโครงสร้าง เช่น เสา คาน ตง มาตรา 21 กำหนดให้ดัดแปลงต้องมีใบอนุญาตหรือแจ้งท้องถิ่น

ในทางปฏิบัติ

งาน	โดยทั่วไปจัดเป็น	ต้องทำอะไร
ทาสี เปลี่ยนกระเบื้อง ฝ้า สุขภัณฑ์	ซ่อมแซมหรือไม่ถือเป็นดัดแปลง	ไม่ต้องขอ ตามเกณฑ์น้ำหนักไม่เกินร้อยละ 10
ขยายพื้นหรือหลังคารวมไม่เกิน 5 ตร.ม. ไม่เพิ่มเสาหรือคาน	ไม่ถือเป็นดัดแปลง	ไม่ต้องขอ แต่ต้องยังอยู่ในกฎระยะร่นอื่น
ทุบผนังรับน้ำหนัก เปิดช่องพื้น เปลี่ยนคาน	ดัดแปลงหรือรื้อถอน	ต้องมีวิศวกร ยื่นขออนุญาตหรือแจ้งท้องถิ่น
รื้อพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นสองขึ้นไป รื้อบันไดคอนกรีต	รื้อถอน (ข้อ 2)	ขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 22 ในบางกรณี

ถ้าฝ่าฝืนมาตรา 21 โทษตามมาตรา 65 คือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ให้ถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่ตั้งบ้านก่อนเริ่มทุบ เพราะกฎกระทรวงฉบับที่ 11 มีการแก้ไขเพิ่มเติมต่อมา และท้องถิ่นอาจมีวิธียื่นต่างกัน

ตรวจรับงานตามช่วง ไม่รอตรวจรอบเดียวตอนจบ

งานซ่อนต้องตรวจก่อนปิด ช่างที่ดีจะแจ้งก่อนปิดเอง ถ้าไม่แจ้งให้เขียนในสัญญาว่าทุกจุดต่อไปนี้ต้องให้เจ้าของถ่ายรูปหรือตรวจก่อนปิด

ช่วง	สิ่งที่ตรวจ	ผ่านเมื่อ
ก่อนปิดฝ้า	สายไฟเข้าท่อร้อยสาย กล่องต่อสายมีฝา หลังคาไม่มีรอยรั่ว ฉนวนติดครบ	ไม่มีสายเปลือยหรือต่อสายลอย
ก่อนฉาบ	ท่อน้ำทดสอบแรงดันแล้ว ท่อไฟฝังลึกพอ ตำแหน่งปลั๊กตรงแบบ	แรงดันนิ่งตามเวลาที่ตกลง
ก่อนปูกระเบื้อง	กันซึมทา 2-3 รอบ ทดสอบน้ำขังห้องเปียก ความลาดพื้น	ชั้นล่างไม่มีรอยน้ำ น้ำไหลลงท่อ
ก่อนทาสีทับหน้า	ผนังเรียบ ไม่มีรอยแตก อุดรอยต่อยิปซัมแล้ว	ฉายไฟข้างผนังไม่เห็นคลื่น
ส่งมอบ	เปิดปิดประตูหน้าต่าง น้ำไหลทุกจุด ไฟเปิดปิดทุกสวิตช์ เบรกเกอร์ไม่ตัด	รายการค้างบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร

เก็บเงินงวดสุดท้ายไว้จนรายการค้างที่บันทึกไว้ถูกแก้ครบ และขอหนังสือรับประกันงานแต่ละประเภทพร้อมวันที่ส่งมอบ ใครควรทำงบก่อน ดูตัวอย่างการแยกก้อนงบและงวดเงินที่ ราคารีโนเวทบ้าน

ก่อนจ้างช่าง ถามสิ่งนี้

• ลำดับงานที่เสนอเรียงตามตารางข้างต้นหรือไม่ ถ้าไม่ เพราะอะไร
• งานไหนเป็นซ่อมแซม ดัดแปลง หรือรื้อถอนตามกฎหมายควบคุมอาคาร และใครรับผิดชอบการยื่น
• จุดซ่อนไหนจะเปิดให้ตรวจก่อนปิด และถ่ายรูปส่งให้เจ้าของทางไหน
• ใครเป็นผู้ทดสอบท่อและกันซึม และเก็บผลไว้เป็นเอกสารหรือไม่
• ถ้าเปิดผนังแล้วเจอสายเก่า ท่อสนิม หรือปลวก ราคาเพิ่มคิดต่อหน่วยอย่างไร