ตรวจรับบ้านใหม่ เดินทีละห้อง จดรายการแก้ และอย่าเพิ่งจ่ายงวดสุดท้าย

ก่อนผู้รับเหมาหรือโครงการส่งมอบ ในมือคุณมีของสองอย่างที่เขาต้องการ คือลายเซ็นรับมอบ และเงินงวดสุดท้าย พอเซ็นและจ่ายไปแล้ว อำนาจต่อรองหายเกือบหมด เพราะฉะนั้นวันตรวจรับควรใช้เวลาครึ่งวันถึงหนึ่งวัน ไม่ใช่ครึ่งชั่วโมงระหว่างรับกุญแจ บ้านเดี่ยวสองชั้นราว 200 ตารางเมตรที่ตรวจละเอียดมักใช้เวลาสี่ถึงหกชั่วโมง

เอกสารและของที่ต้องพกไปวันตรวจรับ

เอกสารสำคัญที่สุดคือสัญญาจ้างหรือสัญญาซื้อขาย แบบก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต และรายการวัสดุ ยี่ห้อกระเบื้อง สุขภัณฑ์ ประตู ที่ระบุตอนทำสัญญา เพราะข้อบกพร่องที่พบบ่อยอย่างหนึ่งคือวัสดุจริงไม่ตรงกับที่ตกลง ให้เปิดเทียบทีละรายการ ถ้าตกลงกระเบื้องรุ่นหนึ่งแต่ติดตั้งอีกรุ่น ถือเป็นข้อบกพร่องที่ต้องจดไม่ว่าคุณจะชอบหรือไม่

ของที่ต้องพก มีดังนี้

• ไฟฉายแรงสูง ใช้ส่องผนังในแนวเฉียงให้เห็นรอยฉาบไม่เรียบ
• ตลับเมตรและระดับน้ำสั้น
• ตัวทดสอบปลั๊กไฟราคาไม่กี่ร้อยบาท
• เทปกระดาษสีสะดุดตาสำหรับแปะจุดที่ต้องแก้
• เหรียญหรือไม้เคาะเบาๆ สำหรับเคาะกระเบื้อง
• ปากกา กระดาน และมือถือสำหรับถ่ายรูปพร้อมวันที่
• ถังหรือบัวรดน้ำ สำหรับทดสอบน้ำไหลในพื้นระเบียงและห้องน้ำ

นัดให้ตัวแทนผู้รับเหมาหรือฝ่ายขายอยู่ด้วยตลอด เพื่อไม่ให้ภายหลังมีข้อโต้แย้งว่า ไม่เคยเห็นข้อบกพร่องนั้นมาก่อน

ตรวจทุกห้องด้วยลำดับเดียวกัน

การเดินแบบเรื่อยเปื่อยทำให้พลาด วิธีที่ใช้ได้คือตั้งลำดับตายตัว แล้วทำซ้ำทุกห้อง เช่น เริ่มจากประตู ตามด้วยพื้น ผนัง ฝ้า หน้าต่าง ปลั๊กและสวิตช์ แล้วค่อยออกไปห้องต่อไป

จุดตรวจ	วิธีตรวจ	ถือว่าต้องแก้เมื่อ
ประตู	เปิดปิดเต็มบาน ดูช่องว่างรอบวงกบ ลองล็อกและกุญแจ	ฝืด เสียดพื้น ช่องไม่เท่ากัน ล็อกไม่สนิท
พื้นกระเบื้อง	เคาะทีละแผ่น วางระดับน้ำ ดูระยะร่องยาแนว	เสียงกลวง แผ่นสูงต่ำต่างกันจนสะดุดเท้า ร่องยาแนวไม่เต็ม
ผนังที่ทาสี	ส่องไฟฉายเฉียง ลูบด้วยฝ่ามือ	รอยโป๊วนูน ฟองอากาศ สีไม่เรียบ แนวสีเลอะ
ฝ้าเพดาน	ส่องไฟฉายตามรอยต่อ ดูแผ่นโก่ง	รอยต่อเห็นชัด แผ่นไม่ได้ระดับ มีคราบ
หน้าต่างและมุ้งลวด	เลื่อนเปิดปิด ลองดูรั่วแสงรอบขอบ	เลื่อนฝืด ปิดไม่สนิท มุ้งไม่เต็มกรอบ
ปลั๊กและสวิตช์	เสียบตัวทดสอบ ลองเปิดปิดทุกสวิตช์	ไฟต่อสลับขั้ว ไม่มีสายดิน ปลั๊กหลวม
ก๊อกและสุขภัณฑ์	เปิดน้ำสุด ดูแรงน้ำ ปล่อยน้ำทิ้งทุกจุด	แรงน้ำอ่อน ระบายช้า ท่อน้ำทิ้งรั่ว

ส่วนที่คนมักข้ามคือส่องไฟฉายในแนวขนานกับผนังโดยปิดไฟห้องบางดวง ผนังที่ดูเรียบด้วยตาเปล่าจะเห็นรอยโป๊วและรอยเกรียงชัดขึ้นมาก ผนังที่ฉาบไม่เรียบแก้ได้เมื่อยังไม่เข้าอยู่ แต่พอวางเฟอร์นิเจอร์แล้วจะไม่มีใครมาขัดให้ง่ายๆ ดูเรื่องผนังทาสีเพิ่มได้ที่ สีลอกร่อน แก้ยังไง

ส่วนกระเบื้อง การเคาะด้วยข้อนิ้วจะได้เสียงต่างกัน เสียงทึบแปลว่าปูนกาวเต็ม เสียงโปร่งแปลว่าหลังแผ่นมีโพรง แผ่นหนึ่งสองแผ่นกลวงที่มุมอาจยอมรับได้ตามสัญญา แต่ถ้ากลวงต่อเนื่องหลายแผ่นต้องจด เพราะอีกไม่กี่เดือนจะหลุดร่อน ข้อควรรู้ของงานนี้อยู่ที่ ก่อนปูกระเบื้องต้องเช็กอะไร และ กระเบื้องพื้นกะเทาะหรือร่อน

ห้องน้ำและระเบียง ทดสอบขังน้ำ 24 ชั่วโมง

จุดที่ซ่อมยากที่สุดหลังเข้าอยู่คือกันซึมใต้พื้นห้องน้ำและระเบียง เพราะต้องรื้อกระเบื้อง วิธีที่ช่างใช้ก่อนส่งมอบคือขังน้ำ ปิดท่อระบายน้ำที่พื้นด้วยจุกหรือถุงทราย เติมน้ำให้สูงประมาณ 2 ถึง 3 เซนติเมตร ทำเครื่องหมายระดับน้ำที่ผนังด้วยเทป แล้วทิ้งไว้ 24 ชั่วโมง แล้วเดินลงไปห้องใต้พื้นหรือดูฝ้าชั้นล่าง ถ้าน้ำลดต่ำกว่าเทปมากเกินระเหย หรือฝ้าล่างมีรอยเปียก แปลว่ากันซึมรั่ว ต้องแก้ก่อนรับ ขอให้ผู้รับเหมาทำการทดสอบต่อหน้าคุณ ถ้าเป็นบ้านที่ยังไม่ได้ปิดฝ้า ให้ทดสอบก่อนปิด

ในห้องน้ำให้ตรวจเพิ่มดังนี้ พื้นต้องลาดเอียงไปทางท่อระบาย สังเกตด้วยการเทน้ำจากถังแล้วดูว่าน้ำไหลเข้าท่อหมดหรือขังเป็นแอ่ง ชักโครกกดแล้วน้ำเข้าถังและหยุดเองไหม ใส่สีผสมอาหารสองสามหยดลงถังพักน้ำแล้วรอ 10 นาที ถ้าสีเล็ดลงโถโดยไม่กด แปลว่าลูกยางปิดไม่สนิท วิธีทดสอบนี้มาจากหน้า Fix a Leak Week ของ EPA ถ้ากดไม่ลงหรือน้ำไหลไม่หยุดหลังกด ดู ชักโครกกดไม่ลง

ท่อประปาทั้งบ้านให้ใช้วิธีมาตรน้ำ ปิดน้ำทุกจุด จดเลขมาตร รอสองชั่วโมง แล้วอ่านซ้ำ ถ้าเลขขยับ ท่อรั่ว ผู้รับเหมาต้องหาจุดและซ่อมก่อนส่งมอบ ซึ่งง่ายกว่ามากเมื่อยังไม่มีใครอยู่ ถ้าห้องน้ำจะรีโนเวทต่อหรือคุณสนใจโครงสร้างงานกันซึม อ่านต่อใน สีกันซึม ใช้ยังไงให้กันน้ำได้จริง

ไฟฟ้า ตรวจที่เห็นได้ ส่วนที่เหลือให้ช่างไฟ

ตัวทดสอบปลั๊กจะแสดงว่าต่อสายถูกหรือสลับ และมีสายดินหรือไม่ เสียบทุกปลั๊กในบ้านรวมทั้งปลั๊กภายนอก ถ้าบ้านมีเครื่องตัดไฟรั่ว ให้กดปุ่มทดสอบ (Test) บนตัวเครื่อง ไฟควรตัดทันที แล้วดันกลับ ถ้าไฟไม่ตัด ให้จดไว้ว่าต้องเปลี่ยน

ตรวจป้ายวงจรในตู้ไฟว่าเขียนครบทุกวงจรหรือไม่ เช่น วงจรครัว วงจรแอร์ วงจรชั้นสอง และขนาดเบรกเกอร์ตรงกับที่ระบุในแบบไหม ห้ามเปิดฝาด้านในหรือแตะสายเอง ถ้าต้องตรวจละเอียดให้จ้างช่างไฟ ผู้ที่ถือใบอนุญาต หรือวิศวกรไฟฟ้า ความรู้ระบบไฟแบบอ่านง่ายอยู่ใน ระบบไฟฟ้าในบ้านทำงานอย่างไร

รอยร้าวในบ้านใหม่ ปกติแค่ไหน แล้วเมื่อไรต้องห่วง

บ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จมักมีรอยร้าวเส้นบางตามแนวต่อผนังกับเสา ใต้ขอบหน้าต่าง และบนฝ้า เพราะปูนฉาบหดตัวตอนแห้งและโครงสร้างปรับตัว Age UK ระบุว่ารอยร้าวตรงแนวดิ่งจากการที่ปูนฉาบขยายตัวตอนชื้นแล้วหดตอนแห้ง เป็นเรื่องปกติของบ้านใหม่ และแนะนำให้รอก่อนอุดทาสีเพราะมักมีรอยเพิ่ม ขณะที่เอกสารของ Mid Suffolk District Council ซึ่งอ้างอิง BRE Digest 251 ของอังกฤษ ถือรอยกว้างไม่เกิน 3 มิลลิเมตรเป็นรอยผิว และให้รายงานเมื่อรอยกว้างเกิน 5 มิลลิเมตร

ตัวเลขนี้มาจากบ้านอังกฤษ ใช้เป็นแนวคร่าวๆ ได้ แต่ดินและวัสดุก่อของไทยต่างกัน ภาคกลางที่เป็นดินอ่อนทรุดได้มากกว่า เกณฑ์ตรงนี้จึงเน้นพฤติกรรมของรอยมากกว่าตัวเลข

ลักษณะรอย	ความหมายโดยทั่วไป	ทำอะไร
เส้นผม ตรงแนวต่อเสาและผนัง	ปูนหดตัว	จดไว้ ซ่อมตอนทาสีรอบแรกหลังอยู่ 6 ถึง 12 เดือน
รอยตั้งสั้นกลางผนัง กว้างไม่เกิน 1 ถึง 2 มิลลิเมตร	หดตัวปกติ	แปะเทปจดวันที่ ดูอีกสามเดือน
รอยเฉียงจากมุมวงกบ หรือรอยขั้นบันไดตามแนวก่อ	การเคลื่อนตัวของโครงสร้าง	ให้วิศวกรดูก่อนรับบ้าน
รอยกว้างเกิน 5 มิลลิเมตร หรือเห็นแสงลอดทะลุ	รุนแรง	ไม่รับ จนกว่าวิศวกรประเมิน
รอยพร้อมประตูหน้าต่างฝืดและพื้นเอียง	ฐานรากอาจทรุด	ไม่รับ ให้ผู้ออกแบบโครงสร้างตรวจ

เนื้อหาละเอียดเรื่องรอยร้าวอยู่ที่ ผนังบ้านแตกร้าว ส่วนกรณีที่บ้านสร้างบนเสาเข็มสั้นหรือที่ถมใหม่ อ่านเรื่องฐานราก เสาเข็มบ้านเลือกอย่างไร

จดข้อบกพร่องให้ผู้รับเหมาปฏิเสธไม่ได้

รายการที่ดีมีสี่ช่อง ตำแหน่ง ปัญหา รูปถ่ายหมายเลขใด และวันที่ต้องแก้เสร็จ เขียนตำแหน่งเป็นห้องและผนัง เช่น ห้องนอนใหญ่ ผนังด้านทิศตะวันตก ใต้หน้าต่าง ไม่ใช่ เขียนว่าผนังร้าว ติดเทปสีที่จุดเดียวกันเพื่อให้ช่างหาเจอ ถ่ายรูปสองรูปต่อข้อ รูปใกล้และรูปไกล

ลำดับ	ตำแหน่ง	ปัญหา	รูปที่	แก้เสร็จภายใน
1	ห้องน้ำชั้น 2 พื้นหน้าฝักบัว	ขังน้ำแล้วน้ำลด 1.5 ซม. ใน 24 ชม.	12-13	7 วัน
2	ห้องนั่งเล่น ผนังหลังทีวี	โป๊วนูนเห็นชัดตอนส่องไฟเฉียง	20-21	5 วัน
3	ประตูหลังบ้าน	บานเสียดพื้น ปิดไม่สนิท	33	3 วัน

ตัวอย่างข้างบนเป็นรูปแบบ ตัวเลขเป็นตัวอย่างสมมติ ใช้ปริมาณที่คุณวัดจริง ส่งรายการให้ผู้รับเหมาลงนามรับทราบในวันนั้น แล้วเก็บสำเนาไว้ และถ้าเป็นบ้านจัดสรร ให้ส่งผ่านช่องทางที่โครงการกำหนด เช่น แบบฟอร์มหรืออีเมล เพื่อให้มีหลักฐานเวลา

รับพร้อมเงื่อนไข หรือไม่รับ

ตัดสินด้วยเกณฑ์ว่า ข้อบกพร่องกระทบการอยู่อาศัยหรือความปลอดภัยไหม ถ้ากระทบ ให้ไม่รับ ถ้าเป็นความสวยงามที่ซ่อมไม่ยาก ให้รับแบบมีเงื่อนไข

• ไม่รับ เมื่อกันซึมห้องน้ำรั่ว ท่อรั่ว ไฟรั่วหรือไม่มีสายดิน รอยเฉียงหรือรอยกว้างเกิน 5 มิลลิเมตร ประตูหน้าต่างหลักปิดไม่ได้ หรือวัสดุหลักไม่ตรงสัญญา
• รับแบบมีเงื่อนไข เมื่อเป็นสีด่าง โป๊วไม่เรียบ ยาแนวไม่เต็ม ประตูฝืด หรือสุขภัณฑ์ติดตั้งเอียงเล็กน้อย โดยมีรายการแก้เป็นลายลักษณ์อักษร

สำหรับสัญญาจ้างก่อสร้างโดยทั่วไป ผู้ว่าจ้างมักกันเงินส่วนหนึ่งไว้เป็นเงินประกันผลงานจนกว่าจะแก้เสร็จหรือจนพ้นช่วงรับประกัน สัดส่วนที่เห็นในสัญญาเอกชนอยู่ราว 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่างาน เป็นการประมาณ ขึ้นกับสัญญาของคุณ ให้เปิดสัญญาดูข้อเงื่อนไขการรับมอบงานและการรับประกันผลงาน ถ้ายังไม่ได้เซ็นสัญญา อ่านวิธีตรวจสัญญาและงวดเงินได้ที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน และ ขั้นตอนสร้างบ้านหน้างานจริง 12 ขั้น

อีกข้อที่ควรกันไว้คือกรณีซ่อมไม่ผ่านในรอบแรก ให้ระบุในรายการว่าตรวจรับซ้ำภายใน 7 หรือ 14 วัน และถ้ายังไม่แก้ ผู้ว่าจ้างมีสิทธิ์จ้างช่างอื่นแล้วหักจากเงินที่กันไว้

ผู้ตรวจบ้านมืออาชีพ ช่วยตอนไหน

มาตรฐานการตรวจของ ASHI กำหนดว่าผู้ตรวจดูเฉพาะส่วนที่มองเห็นและเข้าถึงได้ และระบุสิ่งที่ไม่รวมไว้ในแต่ละหมวด การจ้างผู้ตรวจจึงเหมาะกับกรณีที่คุณไม่มั่นใจในการอ่านงานระบบ เช่น หลังคา ฝ้า ท่อ ไฟ และโครงสร้าง ควรให้ขอบเขตงานเป็นลายลักษณ์อักษรและขอตัวอย่างรายงาน

เจ้าของบ้านตรวจงานผิว ประตู หน้าต่าง และสุขภัณฑ์เองได้ งานที่ควรให้วิศวกรหรือช่างชำนาญดูมีสามอย่าง ได้แก่ รอยร้าวเฉียง ทดสอบกันซึมที่ไม่ผ่าน และไฟฟ้าที่ผิดปกติ ถ้าทั้งหมดผ่าน ค่าตรวจที่จ่ายไปก็ซื้อความสบายใจได้

ลำดับวันตรวจรับที่ผมแนะนำ

1. ถึงก่อนเวลานัดครึ่งชั่วโมง เดินดูรอบบ้านด้านนอกคนเดียวก่อน ดูผนังนอก ระดับดิน ทางน้ำ และหลังคา
2. เปิดน้ำ เปิดไฟ เปิดเบรกเกอร์ทุกตัวไว้ตั้งแต่เริ่ม เพื่อให้ตรวจระบบพร้อมกัน
3. ตั้งขังน้ำห้องน้ำและระเบียงเป็นอย่างแรก เพราะใช้เวลา 24 ชั่วโมง จึงนัดตรวจซ้ำวันถัดไป
4. ตรวจทีละห้องตามลำดับตาราง จดข้อบกพร่อง ติดเทปสี ถ่ายรูป
5. ทดสอบมาตรน้ำสองชั่วโมงระหว่างที่ตรวจห้องอื่น
6. ทบทวนรายการ ตกลงวันแก้ ตกลงเงินที่กันไว้ แล้วค่อยเซ็น

เรื่องกฎหมายสัญญาและสิทธิ์ผู้บริโภคกรณีผู้รับเหมาหรือโครงการไม่แก้ตามที่ตกลง ปรึกษาทนายความ หรือยื่นเรื่องผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ ส่วนการประเมินรอยร้าวหรือโครงสร้างต้องให้วิศวกรที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ลงนาม