ราคารีโนเวทบ้านทั้งหลัง แยกเป็นก้อนให้ตรวจใบเสนอราคาได้

รีโนเวทบ้านเก่าทั้งหลังใช้งบประมาณ 6,000-12,000 บาทต่อ ตร.ม. ถ้าปรับพื้น ห้องน้ำ ครัว ฝ้า และสีโดยไม่ย้ายผนัง ส่วนงานเบาที่เน้นทาสีกับเปลี่ยนไฟอยู่ราว 1,500-4,500 บาท และงานรื้อระบบไฟน้ำใหม่ทั้งหลังกับซ่อมหลังคาไปถึง 12,000-20,000 บาทขึ้นไป ตัวเลขทั้งหมดเป็นประมาณการปลายปี 2569 ราคาจริงขยับตามวัสดุ ทำเลที่รถเข้า และจำนวนงานที่เปิดผนังแล้วเจอของเสีย ผมแยกให้ดูเป็นก้อนว่างบไปอยู่ตรงไหน เพื่อให้เอาไปเทียบกับใบเสนอราคาของช่างได้

สามระดับงาน ราคาต่างกันเป็นเท่าตัว

คำว่ารีโนเวทครอบคลุมตั้งแต่ทาสีใหม่ไปจนถึงรื้อเหลือแค่โครงสร้าง ถ้าไม่ระบุระดับก่อน ใบเสนอราคาสามใบจะห่างกันสองเท่าโดยที่ช่างไม่ได้โกงใคร เพราะแต่ละคนเข้าใจขอบเขตงานคนละแบบ

ระดับ	งานที่ทำ	ประมาณการต่อ ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย	ระยะเวลาโดยประมาณ
ปรับโฉมเบา	ทาสีทั้งหลัง เปลี่ยนโคมไฟและสวิตช์ ขัดหรือเคลือบพื้น เปลี่ยนม่าน ซ่อมรอยร้าวผิวนอก	1,500-4,500 บาท	1-3 สัปดาห์
ปรับกลาง	ปูพื้นใหม่ ห้องน้ำและครัว เปลี่ยนฝ้า ทาสีใน-นอก เปลี่ยนประตูหน้าต่างบางจุด	6,000-12,000 บาท	1.5-3 เดือน
รื้อระบบ	เดินสายไฟและท่อน้ำใหม่ ย้ายผนัง ซ่อมหรือเปลี่ยนหลังคา กันซึมดาดฟ้า	12,000-20,000 บาทขึ้นไป	3-6 เดือน

ตัวเลขนี้คิดจากพื้นที่ใช้สอยทั้งหลัง ไม่ใช่เฉพาะห้องที่ทำ บ้านเล็กราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่าบ้านใหญ่ เพราะห้องน้ำกับครัวมีจำนวนเท่าเดิมแต่หารด้วยพื้นที่น้อยกว่า ถ้าเทียบกับค่าสร้างบ้านใหม่ที่ผมเขียนไว้ใน ค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร งานปรับกลางมักอยู่ราวหนึ่งในสามถึงครึ่งหนึ่งของค่าสร้างระดับมาตรฐาน ส่วนงานรื้อระบบเริ่มเข้าใกล้ครึ่งแล้ว

ตัวอย่างงบ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 150 ตร.ม. อายุ 25 ปี

สมมติเจ้าของอยากเปลี่ยนห้องน้ำสองห้อง ทำครัวใหม่ ปูพื้นชั้นล่าง ทาสีทั้งหลัง และซ่อมฝ้า ไม่ย้ายผนัง ไม่แตะหลังคา ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างวิธีคิดตามราคาตลาดปลายปี 2569 ไม่ใช่ราคารับประกัน

รายการ	ประมาณ (บาท)	หมายเหตุ
รื้อถอน ขนเศษทิ้ง ป้องกันพื้นที่ที่ไม่ทำ	30,000-70,000	บ้านที่รถบรรทุกเข้าไม่ถึงบวกค่าขนมือ
ห้องน้ำ 2 ห้อง	80,000-220,000	ดูละเอียดใน ค่ารีโนเวทห้องน้ำ
ครัวและตู้	80,000-250,000	ตู้บิลท์อินคิดตามเมตรหน้าตู้ ดู ราคาครัวบิลท์อิน
พื้นชั้นล่าง ประมาณ 70 ตร.ม.	60,000-180,000	ต่างกันตามวัสดุ กระเบื้อง ไวนิล หรือไม้ลามิเนต
ฝ้าเพดานซ่อมและเปลี่ยน	30,000-90,000	ดู ราคาฝ้ายิปซัม
ทาสีใน-นอก	45,000-110,000	ขึ้นกับสภาพผนังและเกรดสี ดู ค่าทาสีบ้าน
งานไฟและประปาที่ต้องเปลี่ยนตามงานข้างต้น	30,000-80,000	ช่างไฟเดินวงจรใหม่เฉพาะห้องที่ทำ
ค่าควบคุมงานและกำไรผู้รับเหมา	8-15% ของยอดรวม	ถามว่าอยู่ในราคาหรือแยกบรรทัด
เงินสำรอง	10-20% ของยอดรวม	เก็บไว้ที่เจ้าของ ไม่ใช่ที่ผู้รับเหมา

รวมก่อนบวกค่าควบคุมงานกับเงินสำรองอยู่ราว 355,000-1,000,000 บาท พอบวกสองบรรทัดท้ายตกราว 450,000-1,300,000 บาท หรือประมาณ 3,000-8,700 บาทต่อ ตร.ม. ของบ้านทั้งหลัง ตัวเลขต่อพื้นที่ต่ำกว่าตารางแรกเพราะตัวอย่างนี้ไม่แตะบางห้องและไม่รื้อระบบ ช่วงกว้างเพราะแค่เลือกกระเบื้องกับสุขภัณฑ์คนละเกรดก็ต่างกันเป็นแสน

งานซ่อนที่ทำให้งบเกิน ยิ่งบ้านเก่ายิ่งเจอ

งบที่ประเมินจากการเดินดูบ้านครั้งเดียวมักพลาดตรงสิ่งที่มองไม่เห็น บ้านอายุ 20-30 ปีเจอซ้ำๆ กันสี่เรื่อง

1. สายไฟและตู้เบรกเกอร์เดิม บ้านยุคก่อนมีเครื่องใช้ไฟฟ้าน้อยกว่าทุกวันนี้ สายเมนและวงจรอาจเล็กเกินสำหรับแอร์หลายตัวกับเตาไฟฟ้า สัญญาณที่การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคระบุว่าควรเรียกช่างตรวจ เช่น ค่าไฟพุ่งทั้งที่ใช้เท่าเดิม เบรกเกอร์ตัดบ่อย และปลั๊กหรือผนังร้อนผิดปกติ ถ้าเจออาการเหล่านี้ให้ตรวจก่อนปิดผนังใหม่ ค่าเดินสายใหม่ตอนผนังเปิดถูกกว่าตามแก้ทีหลังหลายเท่า ดูพื้นฐานระบบในบ้านที่ ระบบไฟฟ้าในบ้าน
2. ท่อน้ำและท่อระบายเดิม ท่อเหล็กอาบสังกะสีรุ่นเก่าตันจากสนิม ท่อฝังผนังรั่วซึมจนผนังชื้นโดยไม่มีน้ำหยด วิธีหาจุดรั่วอยู่ใน หาท่อรั่วในบ้าน
3. ปลวกและไม้ผุ วงกบ บัวพื้น และโครงฝ้าไม้เป็นจุดแรกที่ปลวกกิน ถ้าเปิดฝ้าแล้วเจอทางเดินปลวก ต้องกำจัดก่อนปิดใหม่ ไม่งั้นงานฝ้าใหม่ถูกกินซ้ำ ดู ป้องกันปลวก
4. กันซึมดาดฟ้า ห้องน้ำ และรอยต่อหลังคา กันซึมรุ่นเก่าเสื่อมหลัง 10-15 ปี ผนังที่ชื้นถึงสีลอกมักบอกว่าน้ำเข้ามาจากข้างใน อ่านต่อที่ ผนังชื้นและราขึ้น

ถ้าใบเสนอราคาไม่มีบรรทัดสำหรับงานเหล่านี้เลย แปลว่าช่างยังไม่ได้เปิดดู หรือราคานั้นจะถูกแก้ภายหลังด้วยใบสั่งเพิ่มงาน (variation order) ให้ขอให้ช่างเขียนเป็นเงื่อนไขว่าราคางานซ่อนแสดงเป็นราคาต่อหน่วย เช่น เดินสายไฟต่อจุด ท่อต่อเมตร เพื่อให้รู้ล่วงหน้าว่าถ้าเจอเพิ่มจะคิดเท่าไร

กฎหมายไม่ได้ห้ามรีโนเวท แต่บางงานต้องขออนุญาต

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 4 นิยามดัดแปลงว่าเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายโครงสร้างของอาคารที่สร้างแล้วให้ผิดไปจากเดิม ส่วนซ่อมแซมคือซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่างๆ ให้คงสภาพเดิม มาตรา 21 กำหนดว่าผู้จะดัดแปลงอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ

กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ข้อ 1 ระบุว่ากรณีต่อไปนี้ไม่ถือเป็นการดัดแปลง

• เปลี่ยนโครงสร้างด้วยวัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่โครงสร้างเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
• เปลี่ยนส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างด้วยวัสดุชนิดเดียวกับเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกินร้อยละ 10
• ลดหรือขยายพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
• ลดหรือขยายหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน

ถ้าอ่านตามตัวบท การปูกระเบื้องทับพื้นเดิม ทาสี เปลี่ยนฝ้า และเปลี่ยนสุขภัณฑ์ส่วนใหญ่เป็นงานที่ไม่ถือเป็นดัดแปลง แต่การทุบผนังรับน้ำหนัก เจาะพื้นเพื่อทำบันไดใหม่ หรือเทพื้นท็อปปิ้งหนาทับพื้นไม้ที่รับน้ำหนักได้จำกัด อาจเข้าข่ายดัดแปลง ข้อ 2 ของกฎกระทรวงฉบับเดียวกันยังระบุว่าการรื้อกันสาดคอนกรีตเสริมเหล็ก ผนังที่เป็นโครงสร้าง บันไดคอนกรีตเสริมเหล็ก และพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป ถือเป็นการรื้อถอนอาคาร ซึ่งต้องขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 22 ในบางกรณี

โทษถ้าฝ่าฝืนมาตรา 21 ตามมาตรา 65 คือจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ตัวเลขนี้เป็นเหตุผลที่ควรให้ช่างหรือวิศวกรตอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทุบ ว่างานของคุณเป็นซ่อมแซม ดัดแปลง หรือรื้อถอน แล้วโทรถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลอีกรอบ เพราะกฎกระทรวงฉบับที่ 11 มีการแก้ไขเพิ่มเติมเป็นระยะ และท้องถิ่นแต่ละแห่งตีความรายละเอียดต่างกัน

ใบเสนอราคาที่เทียบกันได้ต้องมีอะไร

ใบเสนอราคาที่เขียนบรรทัดเดียวว่ารีโนเวททั้งหลัง เทียบกับรายอื่นไม่ได้และตรวจรับงานไม่ได้ ใบที่ใช้ได้มีองค์ประกอบเหล่านี้

• แยกรายการตามห้องหรือประเภทงาน และมีหน่วย ปริมาณ ราคาต่อหน่วย เช่น ปูกระเบื้อง 24 ตร.ม. x 650 บาท
• ระบุวัสดุหลักด้วยยี่ห้อ รุ่น หรือสเปก เช่น กระเบื้องพอร์ซเลน 60 x 60 ซม. กันซึมซีเมนต์โพลิเมอร์สองส่วน แทนคำว่าวัสดุมาตรฐาน
• แยกค่าวัสดุกับค่าแรงในงานที่สลับยี่ห้อได้ เพื่อให้เปลี่ยนวัสดุทีหลังโดยรู้ผลต่างราคา
• ระบุสิ่งที่ไม่รวม เช่น เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าขออนุญาต ค่าขนย้ายของเจ้าของ
• ระบุระยะเวลาทำงานและค่าปรับถ้าล่าช้า รวมเงื่อนไขเมื่อฝนตกหรือวัสดุขาดตลาด
• ระบุระยะรับประกันงานแต่ละประเภท งานทั่วไปมักตกลงกันราว 1 ปี ส่วนกันซึมมักขอนานกว่านั้นตามที่ตกลงในสัญญา

เมื่อได้สามใบ ให้ทำตารางเทียบรายการต่อรายการ อย่ามองแค่ยอดรวม ใบที่ถูกกว่ามากมักตัดรายการหรือสเปกวัสดุลง สองอย่างที่พบบ่อยคือไม่มีกันซึมห้องน้ำ และใช้ปูนกาวเกรดต่ำกว่าที่ระบุในแบบ วิธีเลือกและตรวจผู้รับเหมาอ่านต่อได้ที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน

งวดเงินและเงินสำรอง

ผู้รับเหมาทั่วไปแบ่งจ่ายเป็นงวดตามความคืบหน้า ไม่ใช่ตามวัน จำนวนงวดและเปอร์เซ็นต์ต่อไปนี้เป็นแนวทางที่พบได้ทั่วไป ไม่ใช่มาตรฐานตายตัว ต้องตกลงกันในสัญญา

งวด	จ่ายเมื่อ	สัดส่วนที่พบบ่อย
มัดจำ	เซ็นสัญญา ก่อนสั่งวัสดุ	10-30%
งวดกลาง 1	รื้อถอนเสร็จ งานระบบซ่อนเสร็จและถ่ายรูปไว้	20-30%
งวดกลาง 2	งานพื้น ผนัง ฝ้าเสร็จ พร้อมทาสีรองพื้น	20-30%
งวดสุดท้าย	ตรวจรับงานครบ แก้รายการค้างแล้ว	10-20%

ข้อที่ควรเขียนลงสัญญาคือเก็บเงินงวดสุดท้ายอย่างน้อยหนึ่งในสิบของราคารวมไว้จนกว่าจะแก้รายการค้างครบ และอย่าจ่ายล่วงหน้าเกินความคืบหน้าจริง งวดที่จ่ายเกินงานที่ทำคือความเสี่ยงที่ผู้รับเหมาทิ้งงานโดยเจ้าของไม่มีอำนาจต่อรอง

เงินสำรอง 10-20% ที่ผมแนะนำในตารางข้างต้นเป็นเงินของเจ้าของบ้านที่ใช้เมื่อเจอของเสียหลังเปิดผนัง ไม่ใช่กำไรเพิ่มของผู้รับเหมา ถ้าตัวอย่างนี้ใช้ไม่หมดค่อยเอาไปซื้อของตกแต่งทีหลัง บ้านที่อายุเกิน 30 ปีและไม่เคยซ่อมใหญ่ให้เผื่อที่ปลายบนของช่วง

ลดงบอย่างไรโดยไม่ลดงานที่ซ่อนอยู่

ลำดับการตัดควรไล่จากงานที่แก้ทีหลังง่ายไปหายาก

1. ตัดของที่เปลี่ยนทีหลังได้ก่อน ได้แก่ โคมไฟ ม่าน ท่อนำสายตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ก๊อกและฝักบัวรุ่นพรีเมียม
2. เลือกวัสดุพื้นผิวเกรดกลางแต่คงงานรองพื้นที่ถูกต้อง เช่น ปูกระเบื้องเกรดกลางบนกันซึมที่ทดสอบแล้ว ดีกว่ากระเบื้องแพงบนพื้นไม่ลาด
3. ทำเป็นเฟส ห้องน้ำกับครัวที่ใช้ทุกวันและมีงานท่อให้ทำก่อน ห้องนอนกับสีค่อยทำปีถัดไป โดยแต่ละเฟสต้องมีสัญญาและงบของตัวเอง
4. อย่าตัดกันซึม ท่อ สายไฟ และการตรวจปลวก เพราะแก้ภายหลังต้องรื้องานผิวที่จ่ายไปแล้วซ้ำ

ถ้ากำลังตัดสินใจว่าควรรีโนเวทหรือขายแล้วย้าย ให้เทียบสามตัวเลข คือ งบรีโนเวทรวมเงินสำรอง ราคาประเมินบ้านหลังรีโนเวทตามตลาด และค่าใช้จ่ายย้ายบ้านรวมค่าธรรมเนียมโอน จนได้ผลต่างที่ชัดเจนก่อนจ้างช่าง

ก่อนเซ็นสัญญา ถามช่างสิ่งนี้

• งานไหนในใบเสนอราคาเป็นซ่อมแซม ดัดแปลง หรือรื้อถอนตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และใครเป็นผู้ยื่นหรือแจ้งท้องถิ่น
• วิศวกรหรือสถาปนิกคนไหนเซ็นแบบ ถ้างานแตะโครงสร้างหรือเปลี่ยนผังห้อง
• ราคางานซ่อนต่อหน่วย เช่น สายไฟต่อจุด ท่อต่อเมตร กำหนดไว้เท่าไร
• วัสดุทุกรายการระบุยี่ห้อและรุ่นหรือไม่ และเปลี่ยนได้เมื่อใดโดยเปรียบเทียบราคาอย่างไร
• งวดเงินผูกกับงานที่เสร็จจริงอะไรบ้าง และเก็บเงินส่วนท้ายไว้เท่าไร
• ระยะรับประกันของแต่ละงานเป็นกี่เดือน และใครมาแก้เมื่อเจอปัญหาหลังส่งมอบ

ช่างที่ตอบหกข้อนี้ได้ทันทีและเป็นลายลักษณ์อักษรมักทำงานเป็นระบบ ช่างที่เลี่ยงตอบข้อกฎหมายกับข้องบซ่อนควรเลื่อนไปเทียบรายอื่นก่อน