แบบบ้านสองชั้น วางบันได แบ่งห้อง และโครงสร้างให้อยู่สบาย

ที่ดิน 60 ตารางวา (240 ตร.ม.) สร้างบ้านสี่ห้องนอนพื้นที่ใช้สอย 180 ตร.ม. ได้สบายถ้าเป็นสองชั้น เพราะพื้นที่ฐานเหลือราว 90 ตร.ม. แต่ถ้าเป็นชั้นเดียวต้องใช้ฐาน 180 ตร.ม. ซึ่งเกินที่ดินเมื่อเว้นระยะจากเขตแล้ว นี่คือเหตุผลหลักที่คนเลือกบ้านสองชั้น ส่วนที่ต้องคิดต่อคือบันไดกินที่เท่าไร ห้องไหนอยู่ชั้นไหน และชั้นบนร้อนหรือเสียงดังแค่ไหน

บันไดคือชิ้นที่กำหนดผังทั้งหลัง

บันไดในบ้านสองชั้นกินพื้นที่ 8-12 ตร.ม. ต่อชั้น และเปลี่ยนวิธีเดินของทั้งบ้าน จึงควรตัดสินใจเป็นอย่างแรกก่อนวางห้อง กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ข้อ 23 กำหนดบันไดอาคารอยู่อาศัยอย่างน้อยหนึ่งบันไดต้องกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 ซม. ช่วงหนึ่งสูงไม่เกิน 3 เมตร ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 ซม. ลูกนอนเมื่อหักส่วนเหลื่อมแล้วไม่น้อยกว่า 22 ซม. และหากบันไดสูงเกิน 3 เมตรต้องมีชานพักทุกช่วง 3 เมตรหรือน้อยกว่า ระยะดิ่งจากขั้นหรือชานพักถึงส่วนต่ำสุดที่อยู่เหนือขึ้นไปต้องไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร

ลองคำนวณกับบ้านที่ระยะพื้นถึงพื้นสูง 3.20 เมตร

• ลูกตั้ง 17.5 ซม. ได้ 3.20 ÷ 0.175 ≈ 18 ขั้น (ปรับเป็นลูกตั้งจริงราว 17.8 ซม.)
• ลูกนอน 25 ซม. ใช้ 17 ลูกนอน ความยาวแนวนอนราว 4.25 เมตร
• เพราะสูงเกิน 3 เมตร ต้องมีชานพัก บันไดตรงช่วงเดียวจึงใช้ไม่ได้ ต้องหักเป็นรูปตัว L หรือตัว U ที่มีชานพักกลางทาง

ตัวเลขลูกตั้งกับลูกนอนที่เดินสบายเป็นค่าที่ใช้กันทั่วไป ไม่ใช่ข้อกำหนดของกฎ เพราะกฎให้เพียงขั้นสูงสุดของลูกตั้งและขั้นต่ำของลูกนอน

รูปแบบบันได	พื้นที่ที่ใช้โดยประมาณ	ข้อดี	ข้อเสีย
ตรงช่วงเดียว	1.0 x 4.5 ม.	เรียบ ราคาต่ำสุด	ใช้ได้เมื่อพื้นถึงพื้นไม่เกิน 3 ม. ตกบันไดเป็นช่วงยาว
ตัว L มีชานพัก	2.2 x 3.5 ม.	ชานพักเป็นจุดพัก ฟังเสียงชั้นบนน้อยลง	ต้องมีผนังหรือราวสองด้าน
ตัว U มีชานพัก	2.2 x 3.0 ม.	กระชับที่สุดต่อความสูง	แคบ ยกเฟอร์นิเจอร์ลำบาก
บันไดเวียนหรือลอย	1.8 x 1.8 ม.	ประหยัดที่ ดูโปร่ง	ขึ้นลงลำบาก เด็กและผู้สูงอายุเสี่ยงตก ต้องตรวจกับกฎลูกนอนเฉลี่ย

อย่าวางบันไดไว้ชิดประตูหน้าจนมองเห็นชั้นบนทันทีที่เปิด และอย่าวางกลางบ้านจนตัดห้องนั่งเล่นเป็นสองส่วน ตำแหน่งที่ใช้ได้บ่อยคือชิดผนังด้านทิศตะวันตก ใช้บันไดเป็นตัวกันความร้อนให้ห้องนอนด้านตรงข้าม

ห้องไหนอยู่ชั้นล่าง ห้องไหนอยู่ชั้นบน

หลักตัดสินคือคนที่ใช้บ่อยหรือใช้ยากขึ้นเมื่ออายุมาก อยู่ชั้นล่าง ส่วนห้องที่ต้องเงียบหรือเป็นส่วนตัวอยู่ชั้นบน

ห้อง	ชั้นล่าง	ชั้นบน	เหตุผล
นั่งเล่น กินข้าว ครัว	เหมาะ	ไม่เหมาะ	ใช้ทั้งวัน มีของหนัก ขนของลำบากถ้าอยู่ชั้นบน
ห้องนอนผู้สูงอายุ	จำเป็น	หลีกเลี่ยง	บันไดเป็นความเสี่ยงหลัก
ห้องนอนหลัก	ได้ถ้ามีผู้สูงอายุ	เหมาะ	เงียบและเป็นส่วนตัว แต่ต้องรับความร้อนจากหลังคา
ห้องนอนลูก ห้องทำงาน	ได้	เหมาะ	ใช้ช่วงเย็นถึงกลางคืน
ห้องน้ำ	อย่างน้อยหนึ่งห้อง	ต่อห้องนอน	ซ้อนแนวท่อกับชั้นล่าง
ซักล้าง ตากผ้า	เหมาะ	ดาดฟ้าหรือระเบียงได้	น้ำหนักและความชื้นอยู่ชั้นล่างง่ายกว่า

คำแนะนำที่ผมให้ซ้ำทุกครั้ง คือสร้างห้องนอนพร้อมห้องน้ำไว้ชั้นล่างหนึ่งชุด ในช่วงที่ยังไม่ต้องใช้จะเป็นห้องรับรอง ห้องทำงาน หรือห้องนอนแขก แต่เมื่อมีคนเจ็บ ขาหัก ท้องแก่ หรือเข้าสู่วัยสูงอายุ ห้องนี้ช่วยให้บ้านใช้ต่อได้โดยไม่ต้องรีโนเวท

ความสูงต่อชั้นกับกฎที่มาพร้อมความสูง

กฎกระทรวงกำหนดระยะดิ่งห้องพักอาศัยไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร วัดจากพื้นถึงพื้น ซึ่งในทางปฏิบัติระยะพื้นถึงพื้นของบ้านสองชั้นอยู่ราว 3.00-3.40 เมตร เมื่อรวมความหนาพื้นและฝ้า ถ้าต้องการฝ้าสูงกว่านี้เพื่อให้ห้องโปร่ง ความสูงรวมจะเพิ่มขึ้น และความสูงมีผลสามเรื่อง

1. ความสูงรวมของบ้านสองชั้นเกินราว 8 เมตร ตามข้อ 41 อาคารที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ใกล้ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร (ถนนที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร ข้อบังคับทั่วไปให้ร่นห่างจากกึ่งกลางอย่างน้อย 3 เมตร) ที่ดินหน้าแคบจะเสียพื้นที่ทันทีถ้าความสูงเกิน
2. ข้อ 44 ความสูงอาคารจากจุดใดๆ ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบถึงแนวเขตตรงข้ามของถนนสาธารณะที่ใกล้ที่สุด บ้านสูง 8 เมตรต้องห่างเขตถนนฝั่งตรงข้ามอย่างน้อย 4 เมตร
3. ข้อ 50 บ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังที่มีหน้าต่าง ประตู หรือระเบียง ต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ถ้าสูงเกิน 9 เมตรต้อง 3 เมตร ระเบียงชั้นสองที่ยื่นออกด้านข้างจึงนับเป็นช่องเปิดด้วย

ความสูงวัดจากระดับพื้นดินถึงส่วนสูงสุด ส่วนทรงจั่วหรือปั้นหยาวัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด รายละเอียดที่เขตใช้ตีความต่างกัน ให้ผู้ออกแบบยืนยันกับเขตหรือเทศบาลที่ยื่น

โครงสร้างบ้านสองชั้น เสาลงตรง ห้องน้ำซ้อน

บ้านสองชั้นรับน้ำหนักพื้นชั้นสองและหลังคาลงฐานราก จึงหนักกว่าบ้านชั้นเดียวต่อพื้นที่ฐาน ผลที่เจ้าของเห็นในแปลนมีสามข้อ

เสาชั้นบนควรลงตรงกับเสาชั้นล่าง ผนังกั้นห้องชั้นบนที่ไม่มีคานรองข้างล่างจะกลายเป็นน้ำหนักกลางพื้น ต้องเพิ่มคานซึ่งแพงและหนา อาจทำให้ฝ้าห้องข้างล่างต่ำลง ถ้าอยากได้ห้องนั่งเล่นโล่งไม่มีเสากลางห้อง ต้องใช้ช่วงคานยาว 6 เมตรขึ้นไป ซึ่งใช้คานลึกและเหล็กมากขึ้น ให้สถาปนิกกับวิศวกรโครงสร้างคุยกันก่อนล็อกผัง

ห้องน้ำซ้อนกัน ท่อน้ำทิ้งวิ่งตรง ไม่ต้องเจาะผ่านคานและไม่ต้องหลบเสา และจุดรั่วอยู่ในแนวเดียว ซึ่งตรวจและซ่อมได้ง่ายกว่า ดูวิธีคุมงานกันซึมห้องน้ำ

ชนิดพื้นชั้นสองมีผลต่อน้ำหนัก เสียง และราคา

ชนิดพื้นชั้นสอง	จุดเด่น	ข้อควรระวัง
คอนกรีตหล่อในที่	แข็งแรง เสียงน้อย ปูกระเบื้องได้เลย	ใช้เวลาค้ำยันและบ่มคอนกรีตนาน น้ำหนักมาก
แผ่นพื้นสำเร็จรูปและเทเทียบ	เร็ว ค้ำยันน้อย	รอยต่อแผ่นเสี่ยงร้าวถ้าเทเททับไม่ดี
พื้นโครงเหล็กหรือไม้กับแผ่นเรียบ	เบา ติดตั้งเร็ว	เสียงเดินดังกว่า ต้องใส่ฉนวนเสียง ห้องน้ำห้ามใช้ถ้าไม่มีระบบกันซึมเฉพาะ

ฐานรากเสาเข็มของบ้านสองชั้นหนักกว่าชั้นเดียว ขนาดและความยาวเข็มขึ้นกับน้ำหนักและดินจริง ดูแนวคิดในหัวข้อเสาเข็มบ้าน ผนังชั้นบนจะเลือกอิฐมวลเบาเพื่อลดน้ำหนักได้ ดูข้อดีข้อเสียที่ ผนังอิฐมวลเบา AAC

ชั้นบนร้อนและเสียงเดินข้ามชั้น

ห้องนอนชั้นบนใต้หลังคารับความร้อนมากที่สุดของบ้าน ลำดับที่ลดความร้อนได้มากกว่าการเปลี่ยนสีผนังคือ

1. ฉนวนใต้หลังคาหรือบนฝ้า ดูผลและความหนาที่ ฉนวนกันความร้อนหลังคา
2. ชายคายื่นอย่างน้อย 80-100 ซม. บังแดดผนังและหน้าต่าง
3. ช่องระบายอากาศใต้จั่วหรือใต้ชายคา ให้อากาศร้อนใต้หลังคาไหลออก
4. หน้าต่างด้านตะวันตกเล็กหรือมีกันสาด
5. แอร์ที่คำนวณภาระจากห้องใต้หลังคา ซึ่งมักต้องขนาดใหญ่กว่าห้องชั้นล่างขนาดเท่ากัน

เสียงจากพื้นชั้นบนลงห้องชั้นล่างมีสองแบบ เสียงในอากาศ เช่นเสียงคุย เสียงทีวี และเสียงกระแทก เช่นฝีเท้า ลูกบอล ลากเก้าอี้ พื้นคอนกรีตหนาจัดการเสียงในอากาศได้ดี แต่เสียงกระแทกยังส่งผ่านโครงสร้าง วิธีที่ช่วยได้ คือวางห้องนอนชั้นล่างไม่ให้อยู่ใต้ห้องเด็กเล่น ใช้พรมหรือปูพื้นไวนิลบนพื้นห้องเด็ก และเพิ่มชั้นฉนวนในฝ้า ดูวัสดุได้ที่ วัสดุกันเสียง

ต้นทุนบ้านสองชั้น และเมื่อไรคุ้มกว่าชั้นเดียว

บ้านสองชั้นมักถูกกว่าบ้านชั้นเดียวที่พื้นที่ใช้สอยเท่ากันเล็กน้อยถึงใกล้เคียง เพราะฐานรากและหลังคาเหลือราวครึ่งหนึ่ง แต่บวกค่าบันไดและโครงสร้างรับพื้นชั้นสอง ตัวอย่างสมมติที่ 180 ตร.ม. ตามช่วงราคาระดับมาตรฐาน 12,000-18,000 บาทต่อ ตร.ม. (ช่วงประมาณจาก ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม.)

รายการ	ประมาณ (บาท)
ตัวบ้าน 180 ตร.ม. x 12,000-18,000	2,160,000-3,240,000
งานนอกอาคารและสาธารณูปโภค 8-12%	170,000-390,000
งบสำรอง 10-15%	220,000-490,000
ค่าออกแบบ ขออนุญาต และควบคุมงาน	ตามที่ตกลง
รวมก่อนค่าออกแบบ	ราว 2.55-4.12 ล้าน

ตัวเลขกว้างเพราะระดับวัสดุเป็นตัวกำหนดหลัก ใช้เป็นกรอบก่อนขอใบเสนอราคาจริง ส่วนชั้นเดียวบนที่ดินเดียวกันจะเสียที่ดินมากกว่า ดูการเปรียบเทียบที่ บ้านชั้นเดียว บ้านสองชั้นคุ้มชัดเจนเมื่อที่ดินแพงหรือไม่มีที่ให้ขยายแนวราบ ส่วนครอบครัวที่มีผู้สูงอายุหรือคนใช้รถเข็นเป็นหลัก ชั้นเดียวหรือสองชั้นที่ห้องนอนหลักอยู่ชั้นล่างเหมาะกว่า

ตัวอย่างผังสี่ห้องนอนบนที่ดิน 60 ตารางวา

ตัวอย่างสมมติ ที่ดินกว้าง 12 เมตร ลึก 20 เมตร หันหน้าไปทางทิศใต้ ต้องการสี่ห้องนอน สามห้องน้ำ และที่จอดรถ 1-2 คัน

• ร่นด้านข้างข้างละ 2 เมตรตามข้อ 50 เหลือหน้ากว้างบ้านราว 8 เมตร ถ้าด้านหนึ่งทำผนังทึบห่างเขต 50 ซม. จะกว้างขึ้นเป็นราว 9.5 เมตร แต่ผนังด้านนั้นห้ามมีหน้าต่าง
• ร่นด้านหน้าและหลังตามข้อกำหนดของเขต ตัวอย่างนี้สมมติหน้า 3 เมตร หลัง 2 เมตร ความลึกบ้านราว 11 เมตร
• พื้นที่ฐานบ้านราว 8 x 11 = 88 ตร.ม. สองชั้นได้พื้นที่ใช้สอยราว 176 ตร.ม.
• ที่ว่างตามข้อ 33 ต้องไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่ใหญ่สุด คือ 0.30 x 88 = 26.4 ตร.ม. ที่ดิน 240 ตร.ม. หักฐานบ้าน 88 ตร.ม. เหลือ 152 ตร.ม. จึงผ่านสบาย และเหลือสำหรับที่จอดรถ

ชั้นล่างราว 88 ตร.ม. มีห้องนั่งเล่นรวมกินข้าว ครัว ห้องนอน 1 ห้องพร้อมห้องน้ำ บันไดตัว L ชิดผนังตะวันตก และห้องซักล้าง ชั้นบนมีห้องนอนหลักพร้อมห้องน้ำในตัว ห้องนอนสองห้องใช้ห้องน้ำร่วม โถงขึ้นบันไดทำเป็นห้องอ่านหนังสือเล็ก ระเบียงชั้นบนด้านทิศใต้มีกันสาดชั้นล่างอยู่ใต้ ห้องน้ำชั้นบนซ้อนกับห้องน้ำและห้องซักล้างชั้นล่าง

ต่อเติมชั้นสองบนบ้านชั้นเดียว ต้องมีผลโครงสร้างก่อน

เจ้าของบ้านชั้นเดียวหลายรายอยากต่อชั้นสองทีหลัง ให้ทำได้เมื่อวิศวกรโครงสร้างตรวจฐานราก เสา และคานเดิมแล้วว่ารับได้ หรือเสริมให้รับได้ ถ้าบ้านถูกออกแบบรับชั้นเดียวมาตั้งแต่แรก ค่าเสริมฐานรากและเสามักสูงมาก การต่อเติมต้องขออนุญาตดัดแปลงอาคารเช่นกัน ถ้าตั้งใจสร้างสองชั้นในอนาคต ให้ออกแบบฐานรากรับสองชั้นตั้งแต่แรก ตัวอย่างการต่อเติมเล็กอยู่ที่ ต่อเติมทาวน์เฮาส์

ก่อนอนุมัติแบบบ้านสองชั้นถามสิ่งนี้

• ระยะพื้นถึงพื้นเท่าไร และบันไดมีชานพักตามกฎข้อ 23 หรือไม่ ลูกตั้งกี่ซม.
• ความสูงรวมของบ้านเท่าไร เกิน 8 เมตรแล้วถนนหน้าบ้านต้องร่นจากกึ่งกลางถนนเท่าไร
• เสาชั้นบนลงตรงกับเสาชั้นล่างหรือไม่ มีกำแพงชั้นบนที่ไม่มีคานรองหรือเปล่า
• ห้องน้ำชั้นบนซ้อนกับห้องเปียกชั้นล่างหรือไม่
• มีห้องนอนและห้องน้ำชั้นล่างหนึ่งชุดไหม
• ห้องนอนชั้นบนด้านไหนรับแดดบ่าย และมีฉนวน ชายคา หรือระบายอากาศอย่างไร
• ชนิดพื้นชั้นสอง และมีมาตรการเรื่องเสียงเดินหรือไม่
• ผลเจาะดินกับฐานรากที่เสนอเข้ากันหรือยัง

ผังที่ผ่านทุกข้อข้างบนสามารถไปขออนุญาตและเทียบราคาผู้รับเหมาได้ ลำดับการเลือกผู้รับเหมาอยู่ที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน ส่วนระยะร่น ความสูง และเอกสารขออนุญาตของที่ดินแปลงนั้น ให้ถามฝ่ายควบคุมอาคารของสำนักงานเขตหรือเทศบาล