รีโนเวททาวน์โฮมหน้าแคบ แก้แสง ลม เสียง ผนังร่วมก่อนเลือกสไตล์

ทาวน์โฮมหน้ากว้าง 4-5 เมตร ลึก 12-16 เมตร มีผนังข้างติดบ้านอื่นสองด้าน แสงเข้าได้แค่หน้าบ้านกับหลังบ้าน ห้องกลางจึงมืดและอับ ลมร้อนสะสมใต้หลังคา และเสียงเพื่อนบ้านผ่านผนังร่วมได้ชัด ก่อนเลือกสไตล์ ผมแนะนำให้แก้สามเรื่องนี้ก่อน เพราะเป็นเรื่องที่ทำให้คนอยู่ทาวน์โฮมไม่สบายใจ ไม่ว่าจะแต่งสวยแค่ไหน แล้วค่อยตัดสินว่างบที่เหลือจะไปลงห้องไหน

แผนผังทาวน์โฮมทั่วไปและจุดที่คนมักเจอปัญหา

ทาวน์โฮมหมู่บ้านจัดสรร 3 ชั้น 4 x 16 เมตร พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 150-200 ตร.ม. แผนผังคล้ายกันเกือบทุกโครงการ ชั้นล่างเป็นที่จอดรถ ห้องรับแขก ครัว และห้องน้ำ ชั้นสองมีห้องนั่งเล่นหรือห้องนอน ชั้นสามมีห้องนอนหลักและระเบียง ปัญหาที่เจอซ้ำๆ มีตามนี้

จุด	อาการ	เหตุผลทางกายภาพ
ห้องกลางชั้นล่าง	มืด ต้องเปิดไฟตลอดวัน	แสงเข้าด้านเดียวจากหน้าบ้าน ลึกเกิน 8 เมตร
ชั้นบนสุด	ร้อนตอนบ่ายถึงดึก	หลังคาและดาดฟ้ารับแดดโดยตรง ผนังหน้าบ้านหันตะวันตกอมความร้อน
ผนังข้างห้องนอน	ได้ยินเสียงโทรทัศน์ เสียงเด็กวิ่ง	ผนังร่วมก่ออิฐบางหรือผนังเบาหนา 10 ซม.
บันได	ชัน แคบ ตกง่าย	ออกแบบประหยัดพื้นที่ รุ้งและลูกตั้งเกินมาตรฐาน
ห้องน้ำชั้นล่างใต้บันได	อับ ชื้น	ไม่มีหน้าต่างระบายอากาศ
รอยต่อหลังคากับผนังร่วม	น้ำซึมเข้าฝ้า	แผ่นปิดรอยต่อเสื่อมตามอายุ

ผนังร่วมกับเพื่อนบ้าน ข้อห้ามที่เจ้าของใหม่มักไม่รู้

ผนังข้างของทาวน์โฮมส่วนใหญ่เป็นผนังที่รับน้ำหนักพื้นหรือคาน หรืออย่างน้อยเป็นผนังที่ยึดโครงสร้างกับหลังติดกัน อย่าเริ่มงานสกัดผนังนี้เพื่อฝังท่อสายไฟ ท่อแอร์ หรือติดตู้ลึกก่อนรู้ชนิดผนัง

กฎปฏิบัติ

1. ถามหาแบบก่อสร้างเดิมจากนิติบุคคลหมู่บ้านหรือเจ้าของโครงการ ดูว่าผนังข้างเป็นผนังก่ออิฐรับน้ำหนักหรือเป็นผนังในโครงเสา คาน
2. ร่องสกัดฝังท่อไฟลึกไม่เกินความหนาฉาบ ถ้าต้องลึกกว่านั้น ให้เดินท่อลอยในรางหรือเดินในฝ้า
3. ห้ามเจาะผนังข้างทะลุเพื่อต่อห้องกับบ้านติดกัน และห้ามติดตั้งของหนักยึดเข้าผนังโดยไม่รู้ว่าด้านหลังเป็นห้องของใคร
4. เมื่อจะติดตู้สูงหรือชั้นลอยชิดผนังข้าง ให้ทำโครงตู้ยืนเองแล้วยึดแค่เบา ไม่ถ่ายน้ำหนักเข้าผนัง
5. ถ้างานมีเสียงสั่นมาก เช่น สกัดคอนกรีต เจาะพื้น ให้แจ้งเพื่อนบ้านล่วงหน้า วันและเวลาที่ทำ

กฎหมายบ้านแถวที่เกี่ยวกับการรีโนเวท

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) นิยามบ้านแถวว่าเป็นห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สูงไม่เกินสามชั้น และมีที่ว่างด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตรกับด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร ทาวน์โฮมส่วนใหญ่เข้านิยามนี้ ผลคือการรีโนเวทภายในส่วนใหญ่ไม่แตะกฎนี้ เพราะไม่เปลี่ยนที่ว่างและความสูง แต่การต่อเติมออกไปด้านหลัง ต่อชั้นสี่ หรือเพิ่มห้องเหนือที่จอดรถ แตะกฎนี้ทันที ดูรายละเอียดการต่อเติมที่ ต่อเติมทาวน์โฮม

กฎที่ใช้กับการรีโนเวทภายในมากกว่าคือกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ข้อ 1 ซึ่งระบุว่าการเปลี่ยนส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างด้วยวัสดุชนิดเดียวกับเดิม หรือวัสดุอื่นที่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมไม่เกินร้อยละ 10 ไม่ถือเป็นการดัดแปลง และการลดหรือขยายพื้นรวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. โดยไม่เพิ่มหรือลดเสาหรือคาน ก็ไม่ถือเป็นดัดแปลง แต่ข้อ 2 ระบุว่าการรื้อพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป และการรื้อบันไดคอนกรีตเสริมเหล็ก ถือเป็นการรื้อถอนอาคาร (เว้นแต่ทำเพื่อการตามข้อ 1 ที่เป็นดัดแปลง) ซึ่งผูกกับมาตรา 22 ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่ต้องขออนุญาตหรือแจ้งในบางกรณี

ผลสำหรับทาวน์โฮม

• ย้ายบันไดคอนกรีตเสริมเหล็กหรือเปิดช่องในพื้นชั้นสองเพื่อทำช่องแสง ให้ถือว่าเข้าข่ายต้องคุยกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อน
• ปูพื้นใหม่ ทาสี เปลี่ยนฝ้า เปลี่ยนห้องน้ำ เป็นงานที่ไม่ใช่โครงสร้างและส่วนใหญ่ไม่เพิ่มน้ำหนักเกินเกณฑ์
• ถ้าผิดมาตรา 21 โทษตามมาตรา 65 คือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท และปรับรายวันวันละไม่เกิน 10,000 บาท

หมู่บ้านจัดสรรมักมีข้อบังคับของนิติบุคคลที่เข้มกว่ากฎหมาย เช่น เวลาทำงาน การห้ามเปลี่ยนสีหรือรูปลักษณ์ด้านหน้า ถามนิติบุคคลก่อนทำแบบเสมอ

แก้ห้องมืดด้วยช่องแสงกลางบ้าน

ทาวน์โฮมได้แสงจากสองด้าน ห้องกลางได้แสงน้อยมาก มีสามวิธีที่ทำจริงในบ้านหน้าแคบ

วิธี	ทำอย่างไร	ข้อดี	ข้อระวัง
เปิดช่องบันไดให้โปร่ง	เปลี่ยนผนังข้างบันไดเป็นราวกระจกหรือเหล็กเส้น ทำช่องแสงบนหลังคาเหนือบันได	แสงลงถึงชั้นล่างโดยไม่รื้อพื้น	ต้องกันน้ำรอบกรอบ และร้อนถ้าใช้กระจกใส
ตัดพื้นชั้นสองเป็นโถงสูง	ตัดแผ่นพื้นส่วนหนึ่งให้เป็นโถงสองชั้น	แสงและลมดีมาก เห็นชั้นบนจากล่าง	ต้องเช็กข้อ 2 และให้วิศวกรดู ไม่เพิ่มหรือลดเสาคาน
ผนังกระจกหรือบล็อกแก้วระหว่างห้อง	เปลี่ยนผนังกั้นภายในที่ไม่รับน้ำหนักเป็นกระจก	แสงทะลุห้องโดยไม่ตัดโครงสร้าง	ความเป็นส่วนตัวและการกันเสียงลดลง

ทางที่ถูกที่สุดและเสี่ยงน้อยที่สุดคือวิธีแรก ถ้าเลือกหลังคาโปร่งแสงเหนือบันได ให้ใช้แผ่นที่กรองความร้อนและติดในแนวลาดให้น้ำไหลออก ไม่ติดแบนราบ และเลือกตำแหน่งที่ไม่ตรงกับห้องที่ต้องการเย็น

ลมร้อนใต้หลังคาและผนังหน้าบ้านที่หันตะวันตก

ชั้นบนสุดของทาวน์โฮมร้อนกว่าชั้นล่างได้หลายองศาตอนบ่าย เพราะหลังคารับความร้อนโดยตรง ถ้าหน้าบ้านหันตะวันตก ผนังกระจกหรืออิฐบางด้านหน้าอมความร้อนเข้าสู่ห้อง

ลำดับการแก้ที่น่าจะคุ้มค่าต่อบาทมากที่สุด เป็นลำดับโดยประมาณตามหลักทั่วไป

1. ติดฉนวนใต้หลังคาหรือบนฝ้าให้หนา 7-10 ซม. ถ้าฝ้าเปิดอยู่ตอนรีโนเวท ข้อมูลอยู่ใน ฉนวนกันความร้อนหลังคา
2. ทาสีสะท้อนความร้อนบนดาดฟ้าหรือหลังคาเมทัลชีท ดู สีทากันความร้อน ว่าทำอะไรได้และไม่ได้
3. ติดม่านทึบแสงหรือม่านรังผึ้งด้านตะวันตก ดู ม่านกันแดด
4. เปิดช่องลมระบายใต้ชายคาและหลังคา ให้ลมร้อนไหลออก

ถ้าไม่มีงบทำหลายข้อ ผมแนะนำข้อหนึ่งก่อนเสมอ เพราะแก้ที่ต้นทางและทำทีหลังไม่ได้ง่ายเมื่อปิดฝ้าแล้ว

เสียงผ่านผนังร่วม ลดได้แค่ไหน

เสียงพูดและโทรทัศน์ผ่านผนังอิฐบางหรือผนังเบาได้ง่าย ทางแก้ที่ทำได้โดยไม่ทุบผนังเดิมคือเพิ่มผนังซ้อนด้านใน เป็นโครงเหล็กห่างจากผนังเดิมประมาณ 2-5 ซม. ใส่ใยแก้วหรือใยหินในช่องว่าง แล้วปิดด้วยยิปซัมหนา 12 มม. สองชั้นที่รอยต่อไม่ตรงกัน ผนังซ้อนนี้ไม่แตะโครงสร้างเดิม และอุดช่องรอบปลั๊กหรือสวิตช์ที่เป็นทางให้เสียงรั่ว หลักการวัสดุอยู่ที่ วัสดุกันเสียง และชนิดผนัง ผนังเบา

ผนังซ้อนกินพื้นที่ห้องข้างละ 8-12 ซม. ในห้องกว้าง 3 เมตร เสียไปราว 3-4% ทำเฉพาะห้องนอนข้างที่ติดห้องนั่งเล่นของเพื่อนบ้านก็พอ

รอยต่อหลังคากับผนังร่วม จุดรั่วที่พบบ่อยที่สุด

ทาวน์โฮมมีรอยต่อหลังคาและผนังร่วมยาวหลายสิบเมตรต่อหลัง แผ่นปิดรอยต่อ (ฟลาชชิ่ง) เสื่อมตามอายุหรือเพราะผนังสองหลังขยับต่างกัน น้ำฝนซึมเข้าตามรอยแล้วออกที่ฝ้าชั้นบนสุด บางครั้งหยดห่างจากรอยต่อหลายเมตร การซ่อมที่ดีคือเปลี่ยนฟลาชชิ่งเป็นแผ่นเมทัลหรือแผ่นกันซึมที่ยืดหยุ่น ฝังเข้าผนังหรือร่องสกัดตื้นแล้วอุดด้วยวัสดุยืดหยุ่น ไม่ใช่ทาซีเมนต์ทับ ดูแนวทางหาจุดรั่วที่ ซ่อมหลังคารั่ว

ควรตรวจรอยต่อทั้งหมดและรางน้ำก่อนรีโนเวทชั้นบน เพราะถ้าเปลี่ยนฝ้าและทาสีก่อน แล้วค่อยมาแก้หลังคา จะเสียค่าฝ้าซ้ำ

จัดห้องใหม่ในผังเดิม ลำดับที่คุ้มที่สุด

ทาวน์โฮมจัดผังใหม่ได้โดยไม่ย้ายโครงสร้าง ตามลำดับความคุ้ม

ลำดับ	ปรับอะไร	ผลที่ได้	ผลต่อโครงสร้าง
1	ทุบผนังกั้นครัวกับห้องรับแขกชั้นล่างที่เป็นอิฐไม่รับน้ำหนัก	ห้องใหญ่ขึ้น แสงจากหน้าไปถึงหลัง	ต่ำถ้าผนังไม่รับน้ำหนัก ต้องยืนยันจากวิศวกร
2	ย้ายห้องน้ำจากใต้บันไดไปจุดที่มีหน้าต่างหรือช่องระบาย	ห้องน้ำไม่อับ	ปานกลาง ต้องย้ายท่อ
3	เปลี่ยนห้องนอนชั้นสองเป็นห้องนั่งเล่นรวม	ใช้พื้นที่ส่วนกลางคล่องตัว	ต่ำ
4	เปลี่ยนที่จอดรถเป็นห้องใช้สอย	ได้ห้องเพิ่ม	ต้องถามกฎหมายและข้อบังคับหมู่บ้านเรื่องที่จอด

ข้อที่ 4 ระวังเป็นพิเศษ เพราะบางโครงการและบางท้องถิ่นกำหนดจำนวนที่จอดรถไว้ในแบบอนุญาต การเปลี่ยนการใช้อาคารอาจต้องขอ อย่าทำตามคำบอกช่างอย่างเดียว

งบตัวอย่าง ทาวน์โฮม 3 ชั้น 180 ตร.ม. ระดับปรับกลาง

ประมาณการปลายปี 2569 สมมติทำห้องน้ำ 3 ห้อง ครัว พื้นทั้งหลัง ฝ้า สีใน-นอก ฉนวนหลังคา และผนังซ้อนกันเสียงสองห้อง ไม่รื้อโครงสร้าง

รายการ	ประมาณ (บาท)
รื้อถอนและขนทิ้ง	40,000-90,000
ห้องน้ำ 3 ห้อง	120,000-330,000
ครัวและตู้	60,000-200,000
พื้นทั้งหลัง	90,000-250,000
ฝ้าและฉนวนหลังคา	70,000-190,000
ผนังซ้อนกันเสียงสองห้อง	30,000-80,000
สีใน-นอก	60,000-150,000
ไฟฟ้าและประปาตามงาน	60,000-150,000
ค่าควบคุมงานและเงินสำรอง	20-30% ของยอดรวม

รวมก่อนค่าควบคุมและเงินสำรองประมาณ 530,000-1,440,000 บาท หลังบวกแล้วราว 640,000-1,870,000 บาท ช่วงสรุปที่ใช้คือ 700,000-1,800,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างวิธีคิด แต่ละรายการแตกต่างกันตามเกรดวัสดุ ถ้าจะดูวิธีแยกงบและงวดเงิน ดู ราคารีโนเวทบ้าน และลำดับงานที่ รีโนเวทบ้านทำอะไรบ้าง

ตัดสินใจอย่างไรว่าจะทำชั้นไหนก่อน

ถ้างบจำกัด ให้เรียงตามผลต่อการอยู่อาศัยและงานที่ย้อนทำยาก

1. หลังคา รอยต่อกับผนังร่วม และฉนวน เพราะแก้ทีหลังต้องรื้อฝ้า
2. ระบบไฟฟ้าและท่อน้ำ เพราะต้องทำตอนผนังเปิด
3. ห้องน้ำและครัว เพราะใช้ทุกวันและเกี่ยวกับกันซึม
4. ช่องแสงและผนังซ้อนกันเสียง
5. พื้น ผนัง สี และของตกแต่ง

ก่อนจ้างช่างทำทาวน์โฮม ถามสิ่งนี้

• ผนังข้างเป็นผนังรับน้ำหนักหรือไม่ และมีแบบเดิมให้ตรวจหรือยัง
• งานที่เสนอแตะโครงสร้างหรือพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ และใครยื่นสำนักงานเขต
• รอยต่อหลังคากับผนังร่วมจะซ่อมด้วยวิธีใด และรับประกันกี่ปี
• เวลาทำงาน การขนเศษ และการแจ้งเพื่อนบ้านทำตามข้อบังคับหมู่บ้านอย่างไร
• วัสดุผนังซ้อนกันเสียงและฉนวนที่ใช้มีสเปกอะไร