ตกแต่งห้องคอนโดให้ถูกกฎ อะไรทำเองได้ อะไรต้องแจ้งนิติ และพื้นหนักเท่าไรไหว

ห้องคอนโดแต่งได้เกือบทุกอย่างที่อยู่ในกล่องของห้อง คือสี วอลเปเปอร์ ม่าน เฟอร์นิเจอร์ และพื้นผิวที่ไม่เพิ่มน้ำหนักมาก แต่พอจะเจาะผนัง ทุบ ย้ายท่อ หรือเปลี่ยนพื้นเป็นหิน เรื่องจะไปเกี่ยวกับคนอื่นในอาคารทันที ผมแนะนำให้ถามสามข้อก่อนซื้อของ คือส่วนนี้เป็นของใคร มีข้อบังคับของโครงการว่าอย่างไร และน้ำหนักที่เพิ่มรับได้ไหม

อะไรเป็นของห้อง อะไรเป็นของส่วนกลาง ตามกฎหมายอาคารชุด

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 13 ระบุว่าเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง วรรคสองให้พื้นห้องและผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และให้ใช้สิทธิตามข้อบังคับ วรรคสามห้ามเจ้าของห้องกระทำการต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอันอาจกระทบโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร

มาตรา 15 กำหนดทรัพย์ส่วนกลาง รวมถึงโครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงของอาคาร และระบบอย่างระบบป้องกันอัคคีภัย แสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ และการบำบัดน้ำเสีย แปลเป็นภาษาห้องก็คือ ผนังรับน้ำหนัก เสา คาน ท่อรวมในชาฟต์ หัวสปริงเกอร์ และท่อลมกลาง ไม่ใช่ของที่คุณแก้ได้เอง

งาน	โดยทั่วไป	สิ่งที่ต้องทำก่อน
ทาสี ติดวอลเปเปอร์ ผนังด้านใน	ทำได้	แจ้งนิติเรื่องวันเข้างานและเส้นทางขนของ
เปลี่ยนม่าน ติดราง ชั้นเบา	ทำได้	ตรวจแนวท่อและสายไฟก่อนเจาะ
ปูพื้นไวนิล ลามิเนต กระเบื้องทับพื้นเดิม	ทำได้เมื่อน้ำหนักไม่เกินเกณฑ์	ขออนุญาตนิติ ถามเรื่องฉนวนกันเสียงใต้พื้น
ก่อผนังเบาแบ่งห้อง	โครงการส่วนใหญ่อนุญาตแบบมีเงื่อนไข	ส่งแบบ ระบุวัสดุและความหนาให้นิติ
เจาะผนังโครงสร้าง ทุบผนังคอนกรีต	ห้าม	ต้องมีวิศวกรโยธาและเอกสารจากโครงการ
ย้ายสุขภัณฑ์หรือท่อน้ำ	ส่วนใหญ่ห้าม	เสี่ยงน้ำรั่วถึงห้องล่าง
ปิดระเบียงหรือเปลี่ยนรูปลักษณ์ภายนอก	โครงการส่วนใหญ่ห้าม	ตรวจข้อบังคับก่อนจ่ายเงินช่าง

ตารางนี้ใช้เป็นแนวคิดทั่วไป ข้อบังคับของแต่ละโครงการต่างกัน ฉบับที่ใช้ตัดสินคือข้อบังคับที่จดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน ขอสำเนาจากนิติบุคคลได้

ขั้นตอนแจ้งนิติ ก่อนช่างเข้าห้องวันแรก

เรื่องวุ่นวายส่วนใหญ่มักเกิดเพราะเจ้าของสั่งช่างก่อนแล้วค่อยแจ้งนิติ ช่างมาถึงหน้าลิฟต์แล้วขนของไม่ได้ ลำดับที่ปลอดภัยกว่าคือ

1. ขอข้อบังคับและระเบียบการตกแต่งของโครงการ ซึ่งมักระบุเวลาทำงานที่อนุญาต วันที่ห้าม ชนิดผนังที่ก่อได้ และค่ามัดจำ
2. ส่งแบบและรายการงานให้นิติ พร้อมรายชื่อช่างและเอกสารบัตรผ่านที่โครงการขอ โครงการที่เข้มงวดจะขอแบบพร้อมวัสดุและน้ำหนัก
3. ชำระมัดจำถ้าโครงการเรียก ค่ามัดจำใช้ประกันความเสียหายต่อส่วนกลาง เช่น ผนังลิฟต์ พื้นโถงทางเดิน ระดับเงินแตกต่างกันตามโครงการ
4. ตรวจเส้นทางขนของ ลิฟต์บริการ เวลาที่จองได้ และขนาดประตูสำหรับวัสดุยาว เช่น แผ่นยิปซัมและบานตู้
5. เก็บสำเนาใบอนุญาตหรือหนังสือตอบรับของนิติไว้ ตอนขายหรือให้เช่า ผู้ซื้ออาจขอดู

เรื่องเสียงรบกวนเพื่อนบ้านเป็นข้อที่ทำให้ถูกร้องเรียนมากที่สุด เวลาเจาะและตัดวัสดุจึงต้องตามข้อบังคับเคร่งครัด อย่าเริ่มงานก่อนเวลาที่โครงการอนุญาต

เปลี่ยนพื้นแล้วน้ำหนักเพิ่มเท่าไร ตัวอย่างคำนวณ

กฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ข้อ 1 (2) ถือว่าการเปลี่ยนส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างโดยใช้วัสดุเดิมหรือวัสดุอื่นที่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกินร้อยละสิบ ไม่เป็นการดัดแปลงอาคาร ประเด็นคือวัสดุปูพื้นบางชนิดเพิ่มน้ำหนักได้มาก ตารางต่อไปนี้เป็นตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นลำดับขนาด น้ำหนักจริงขึ้นกับสินค้าและความหนาของปูนทราย ต้องให้วิศวกรโยธาหรือผู้รับเหมาที่ได้รับการยอมรับยืนยัน

สมมติพื้นห้องหนา 12 ซม. คอนกรีตหนักประมาณ 2,400 กก./ลบ.ม. น้ำหนักตัวพื้นจึงราว 290 กก./ตร.ม. ร้อยละสิบของค่านี้คือราว 29 กก./ตร.ม.

วัสดุที่ปูทับพื้นเดิม	น้ำหนักเพิ่มโดยประมาณ (กก./ตร.ม.)	เทียบกับเกณฑ์สมมติ 29
ไวนิลแผ่นหรือ SPC หนา 4 ถึง 6 มม.	6 ถึง 10	ต่ำกว่ามาก
ลามิเนตหนา 8 ถึง 12 มม.	7 ถึง 10	ต่ำกว่ามาก
กระเบื้องพอร์ซเลนหนา 10 ถึง 12 มม. ปูกาว	28 ถึง 32	ใกล้เกณฑ์ ต้องคำนวณ
หินอ่อนหรือแกรนิตหนา 20 มม. ปูกาวหรือปูนทราย	55 ถึง 120	เกินเกณฑ์
ปูนปรับระดับหนา 3 ซม. ใต้พื้นใหม่	ประมาณ 60	เกินเกณฑ์

ข้อควรจำคือตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ ความหนาพื้นจริงของห้องคุณต้องขอจากนิติหรือผู้พัฒนา ผมไม่แนะนำให้ปูหินหนาในคอนโดเว้นแต่ได้เอกสารจากวิศวกรและนิติอนุญาต ถ้าอยากได้ลายหิน ให้ดูไวนิลลายหินหรือกระเบื้องบางที่เบากว่า เทียบวัสดุพื้นได้ที่การเลือกพื้นบ้าน และพื้นไวนิลที่พื้นไวนิล

พื้นใหม่ยังมีเรื่องเสียงอีก คอนโดส่วนใหญ่ต้องมีชั้นรองกันเสียงใต้ลามิเนตและไวนิล และห้ามพื้นแข็งเปล่าในห้องที่เสียงกระทบถึงห้องล่าง ข้อกำหนดนี้อยู่ในข้อบังคับของโครงการ ไม่ใช่ความชอบของนิติ

ผนังห้อง เจาะ แขวน ก่อใหม่ และทุบ ต่างกันอย่างไร

ผนังคอนโดมีหลายชนิดซึ่งไม่เห็นด้วยตา ผนังคอนกรีตเสริมเหล็กโครงสร้าง ผนังก่ออิฐมวลเบา ผนังเบายิปซัมโครงเคร่า สามชนิดนี้ต้องใช้วิธียึดต่างกัน

• แขวนภาพและชั้นเบา ผนังคอนกรีตและอิฐมวลเบาเจาะได้ด้วยสว่านและพุกที่ตรงชนิดผนัง ผนังยิปซัมต้องใช้พุกกางปีก หรือยึดเข้าโครงเคร่าโลหะ ดูรายละเอียดที่ผนังยิปซัม
• ติดชั้นหนักและตู้ลอย ต้องรู้ชนิดผนังและน้ำหนักที่ผนังรับ ผนังยิปซัมธรรมดาไม่เหมาะกับตู้หนัก
• เจาะแล้วระวังท่อและสายไฟ ห้ามเจาะตามแนวตั้งฉากเหนือและใต้ปลั๊กสวิตช์ และห้ามเจาะผนังห้องน้ำโดยไม่ตรวจแนวท่อ
• ก่อผนังเบาใหม่ ผนังที่โครงการส่วนใหญ่ยอมคือผนังเบา เช่น ยิปซัม ผนังเบามวลเบา ที่ไม่เพิ่มน้ำหนักมาก ดูวิธีเลือกที่ผนังเบา
• ทุบผนัง ผนังโครงสร้างหรือผนังคอนกรีตเสริมเหล็กถือเป็นส่วนที่การรื้อเข้าข่ายรื้อถอนอาคาร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 ข้อ 2 (2) และเป็นเรื่องความมั่นคงของทั้งอาคาร ห้ามทุบเองเด็ดขาด

ผนังที่ก่อเพิ่มต้องคิดเรื่องเสียงด้วย ผนังยิปซัมบางส่งเสียงง่าย ถ้าจะกั้นเป็นห้องนอนให้เสริมฉนวนใยแก้วหรือใยหินในโครงเคร่า เลือกวัสดุตามหัวข้อในวัสดุกันเสียง

ห้อง 24 ถึง 35 ตร.ม. เลือกบิลท์อินหรือเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว

ห้องเล็กทำให้ทุกเซนติเมตรมีค่า แต่บิลท์อินในคอนโดมีข้อเสียที่เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวไม่มี คือย้ายไม่ได้เมื่อเปลี่ยนห้องและราคาสูง ตารางต่อไปนี้ช่วยตัดสินใจ

ชิ้นงาน	บิลท์อินคุ้มเมื่อ	ลอยตัวคุ้มเมื่อ
ตู้เสื้อผ้า	ห้องมีมุมหรือช่องแคบที่ตู้สำเร็จรูปไม่พอดี	ห้องเช่าหรือยังไม่แน่ใจว่าจะอยู่นาน
ครัวเล็ก	ต้องรับเตา เครื่องดูดควัน และเครื่องซักผ้าในช่องเดียว	ใช้ครัวเบา ๆ อุ่นอาหาร
เตียงยกสูงพร้อมที่เก็บของ	ห้องสตูดิโอที่ต้องรวมที่นอนและที่เก็บ	ห้องที่มีที่เก็บของอื่นพอ
ชั้นวางทีวีและผนังโชว์	ต้องการซ่อมสายไฟหมดจด	ใช้ขาตั้งหรือชั้นลอยแทน

ข้อเปรียบเทียบละเอียดอยู่ที่บิลท์อินดีไหม ส่วนการเลือกขนาดและระยะทางเดินในห้องเล็กอ่านที่เฟอร์นิเจอร์ห้องเล็ก

หลักสำหรับห้องเล็กคือสามชั้น ชั้นแรกจัดเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวที่มีที่เก็บในตัว ชั้นที่สองทำบิลท์อินเฉพาะจุดที่เฟอร์นิเจอร์สำเร็จรูปใส่ไม่ได้ ชั้นที่สามค่อยตกแต่งด้วยผ้าและแสง ถ้าชอบทิศทางเรียบ ๆ ดูแนวทางที่บ้านสไตล์มินิมอล

ความชื้น แดด และระเบียง ที่คอนโดต้องจัดการเอง

คอนโดมีห้องปิด แอร์ทำงานนาน ความชื้นจึงสะสมได้ในจุดที่ลมไม่ไหล ได้แก่หลังตู้ชิดผนังนอก มุมห้องน้ำ และหลังที่นอนติดผนัง เว้นหลังตู้ไว้ราว 2 ถึง 3 ซม. ใช้พัดลมช่วยระบาย และถ้าเห็นคราบรา ให้แก้ต้นเหตุตามคำแนะนำในผนังชื้นและราขึ้น

ห้องหน้าต่างทิศตะวันตกร้อนช่วงบ่าย การติดฟิล์มกรองแสงที่กระจกต้องตรวจข้อบังคับก่อน เพราะบางโครงการกำหนดสีและความทึบของฟิล์มเพื่อรักษารูปลักษณ์ของอาคาร ผ้าม่านเป็นทางเลือกที่ไม่กระทบรูปลักษณ์ภายนอก เทียบชนิดที่ม่านกันแดด

ระเบียงต้องเช็กเป็นพิเศษเพราะเกี่ยวกับทางระบายน้ำและความปลอดภัย ตัวอย่างข้อห้ามที่โครงการส่วนใหญ่ใช้คือห้ามปิดล้อมเป็นห้อง ห้ามเปลี่ยนรูปลักษณ์ภายนอก และห้ามปล่อยน้ำล้นลงระเบียงชั้นล่าง ถ้าจะจัดมุมนั่งเล่นหรือวางต้นไม้ อ่านเรื่องน้ำหนักและทางน้ำที่ตกแต่งระเบียงบ้าน

งบและลำดับงาน สำหรับห้อง 30 ตร.ม.

ตัวเลขนี้เป็นช่วงประมาณจากราคาตลาดทั่วไป ไม่ใช่ใบเสนอราคา ระดับงานและแบรนด์ทำให้ต่างกันได้มาก

ชุดงาน	งบโดยประมาณ (บาท)	หมายเหตุ
ทาสีทั้งห้อง ไม่รวมฝ้า	6,000 ถึง 15,000	ขึ้นกับสภาพผนังและยี่ห้อสี
ปูพื้นไวนิลหรือลามิเนตทับพื้นเดิม	8,000 ถึง 30,000	รวมชั้นรองกันเสียงและบัวพื้น
ผนังเบาหนึ่งด้านพร้อมประตู	8,000 ถึง 25,000	ขึ้นกับความยาวและฉนวน
ตู้เสื้อผ้าบิลท์อินหนึ่งตู้	15,000 ถึง 50,000	ขึ้นกับวัสดุและอุปกรณ์
ม่านทึบแสงทั้งห้อง	4,000 ถึง 15,000	ผ้า รางและค่าติดตั้ง
ค่ามัดจำและค่าธรรมเนียมนิติ	ตามโครงการ	ถามนิติโดยตรง

ลำดับที่ลดงานซ้ำคือ งานไฟและงานผนังก่อน แล้วพื้น แล้วสี แล้วค่อยเข้าเฟอร์นิเจอร์ ถ้าทำสีหลังปูพื้นต้องปิดพื้นกันเปื้อนอีกรอบ เพิ่มเวลา

ก่อนจ้างช่าง ถามนิติและช่างสิ่งนี้

ถามนิติบุคคลอาคารชุด

• ขอสำเนาข้อบังคับและระเบียบการตกแต่ง ระบุเวลาทำงาน วัสดุผนังที่อนุญาต และข้อกำหนดพื้น
• ขอผังโครงสร้างและงานระบบของห้อง เพื่อรู้ว่าผนังไหนเป็นโครงสร้าง ท่อไหนอยู่ในผนัง
• ถามค่ามัดจำ เอกสารที่ต้องส่ง และระยะเวลาอนุมัติ
• ถามเรื่องลิฟต์บริการ วันห้ามขนของ และที่ทิ้งเศษวัสดุ

ถามช่างหรือผู้รับเหมา

• ขอใบเสนอราคาแยกหมวด พื้น ผนัง ไฟ สี เฟอร์นิเจอร์ เพื่อตัดบางส่วนได้เมื่องบไม่พอ
• ถามว่าเคยทำคอนโดโครงการนี้หรือไม่ และรู้เรื่องระเบียบเข้างานหรือเปล่า
• ถามวิธีรับประกันและใครซ่อมถ้าเกิดน้ำรั่วหรือรอยร้าวหลังส่งมอบ
• ให้ช่างไฟที่มีใบอนุญาตทำงานไฟทุกจุด และให้วิศวกรโยธาตรวจถ้าเกี่ยวกับน้ำหนักพื้นหรือผนัง

ถ้าเรื่องเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์หรือข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านห้องข้างเคียง ให้ปรึกษาสำนักงานที่ดินในพื้นที่หรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะข้อบังคับแต่ละโครงการไม่เหมือนกัน