ก่อนสร้างบ้านเอง เตรียมที่ดิน แบบ ใบอนุญาต งบ และผู้รับเหมาให้ครบ

คนที่สร้างบ้านเองครั้งแรกมักเริ่มที่การหาผู้รับเหมา ทั้งที่สิ่งที่ตัดสินว่างานจะเรียบร้อยหรือบานปลายคือสิ่งที่ทำก่อนหน้านั้น คือที่ดิน แบบ ใบอนุญาต และงบ ถ้าสี่อย่างนี้ชัด ผู้รับเหมาจะเสนอราคาเทียบกันได้และสัญญามีเนื้อหา ถ้าไม่ชัด ทุกอย่างจะไปตัดสินกันหน้างาน ซึ่งเป็นเวลาที่เจ้าของบ้านเสียเปรียบที่สุด ด้านล่างผมเรียงเป็นลำดับขั้นให้ใช้ตรวจตัวเอง ส่วนรายละเอียดทางกฎหมายของที่ดินแต่ละแปลงต้องถามหน่วยงานท้องถิ่นที่ดูแลพื้นที่

ลำดับก่อนเริ่มสร้าง

ขั้น	ต้องได้อะไร	ใครช่วยได้	ข้ามไปแล้วเสี่ยงอะไร
1 ตรวจที่ดิน	โฉนด แนวเขต ระยะถอยร่น ผังเมือง ทางเข้าออก ไฟ น้ำ ระบายน้ำ	สำนักงานที่ดิน สำนักงานเขต/เทศบาล	สร้างผิดข้อกำหนด ขายหรือกู้ไม่ผ่าน
2 สำรวจดิน/ระดับ	ชนิดดิน ระดับน้ำท่วม แนวถมดิน	วิศวกรโยธา ผู้สำรวจ	ฐานรากไม่เหมาะ บ้านทรุด
3 ออกแบบ	แบบสถาปัตย์ โครงสร้าง ไฟ ประปา	สถาปนิก วิศวกร	แบบไม่ครบ เสนอราคาไม่ตรง
4 ขออนุญาต	ใบอนุญาตก่อสร้าง	เจ้าของ ผู้ออกแบบ	ถูกสั่งหยุด ปรับ ต้องรื้อ
5 งบและเงินกู้	งบรวม งบสำรอง ตารางจ่าย	ธนาคาร ที่ปรึกษา	เงินหมดกลางงาน
6 เลือกผู้รับเหมา	ใบเสนอราคาเทียบได้ สัญญา	เจ้าของ ผู้ควบคุมงาน	ราคาบานปลาย งานไม่ตามแบบ
7 ควบคุมและตรวจรับ	บันทึกงาน ตรวจตามงวด	ผู้ควบคุมงาน วิศวกร	รับงานบกพร่อง แก้ไม่ได้

ที่ดินและข้อกำหนด

ก่อนซื้อแบบหรือชวนช่าง ตรวจสามอย่างที่ที่ดินให้ครบ ได้แก่ระยะถอยร่นจากแนวเขตและถนนสาธารณะ การใช้ประโยชน์ตามผังเมืองและข้อกำหนดความสูง และทางเข้าออก ระบบน้ำและไฟฟ้า รวมถึงที่ระบายน้ำทิ้ง สอบถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่ดูแลพื้นที่ ข้อกำหนดแต่ละท้องถิ่นต่างกัน ผมไม่ควรเดาแทนคุณ

สภาพดินและระดับน้ำท่วมกำหนดชนิดเสาเข็มและความสูงพื้นชั้นล่าง อ่านรายละเอียดที่ เสาเข็มบ้าน และลองเทียบระดับพื้นกับถนนและน้ำท่วมในฤดูฝนล่าสุด

แบบและวิศวกร

บ้านที่สร้างตามแบบสำเร็จรูปหรือแบบที่ได้จากผู้รับเหมา ต้องตรวจว่าแบบรวมงานโครงสร้าง ไฟฟ้า และประปาครบ แบบสถาปัตย์อย่างเดียวไม่พอที่จะเสนอราคา ผู้ออกแบบและผู้ควบคุมงานที่มีใบอนุญาตตามกฎหมายมีบทบาทในการยื่นขออนุญาต ถ้าประหยัดโดยใช้แบบที่ไม่มีวิศวกรลงนาม ก็ขออนุญาตไม่ได้และตรวจรับยาก

ของที่ต้องมีในชุดแบบก่อนเสนอราคา

1. ผังพื้นทุกชั้น รูปด้าน รูปตัด พร้อมขนาดและระดับ
2. แบบโครงสร้าง ฐานราก เสา คาน พื้น รายการเหล็กและกำลังคอนกรีต
3. แบบไฟฟ้า ตำแหน่งตู้ไฟ วงจร จุดสวิตช์ปลั๊ก
4. แบบประปาและสุขาภิบาล ท่อน้ำดี น้ำทิ้ง บ่อเกรอะ-บ่อซึม
5. รายการวัสดุ (specification) ระบุยี่ห้อหรือเกรด ไม่ใช่เขียนว่า "ตามความเหมาะสม"

ใบอนุญาต ทำก่อนเริ่มงาน

กรมโยธาธิการและผังเมืองเผยแพร่แนวทางการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารด้วยวิธีอิเล็กทรอนิกส์ผ่านระบบออนไลน์ ซึ่งช่วยลดขั้นตอนบางส่วน แต่เอกสารและเกณฑ์ที่ใช้ขึ้นกับท้องถิ่นที่ดูแลที่ดินของคุณ ขอรายการเอกสารจากสำนักงานเขตหรือเทศบาลก่อนให้ผู้ออกแบบเตรียม

สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรสาครอธิบายในหน้าการตรวจสอบอาคารว่าผู้ที่ฝ่าฝืนต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ข้อมูลนี้เป็นของหน้าเว็บจังหวัดดังกล่าว ใช้ให้เห็นระดับความเสี่ยง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับกรณีของคุณ ถ้ามีข้อสงสัยปรึกษาเจ้าหน้าที่หรือทนายความ

ไฟชั่วคราว น้ำ และหน้างานก่อนวันลงเข็ม

งานที่เจ้าของบ้านมักลืมคือสาธารณูปโภคระหว่างก่อสร้าง ช่างต้องใช้ไฟสำหรับเครื่องตัด สว่าน และปั๊ม และต้องใช้น้ำผสมปูนกับบ่มคอนกรีตตั้งแต่สัปดาห์แรก ถ้าไม่มีไฟ ผู้รับเหมาจะใช้เครื่องปั่นไฟแล้วบวกค่าน้ำมันเข้ามาในงวดเงิน หรือไปพ่วงสายจากบ้านข้างเคียงซึ่งเสี่ยงทั้งเรื่องความปลอดภัยและเรื่องกับเพื่อนบ้าน

การไฟฟ้านครหลวงมีบริการขอไฟฟ้าชั่วคราว ซึ่งคิดค่าไฟตามอัตราประเภทที่ 8 สำหรับผู้ใช้ไฟชั่วคราว ยื่นออนไลน์ได้ เอกสารหลักคือสำเนาบัตรประชาชน และหลักฐานสิทธิ์ใช้พื้นที่ เช่นโฉนด สัญญาซื้อขาย หรือใบอนุญาตก่อสร้าง พร้อมหนังสือค้ำประกันค่าไฟ พื้นที่ที่การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคดูแลให้ถามสำนักงาน กฟภ. สาขาในอำเภอนั้น ยื่นเรื่องนี้ทันทีที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง เพราะต้องรอเจ้าหน้าที่มาติดตั้งมิเตอร์

รายการหน้างานที่ควรตกลงกับผู้รับเหมาให้ชัดก่อนวันแรก

เรื่อง	คำถามที่ต้องได้คำตอบ	ใครจ่าย
ไฟชั่วคราว	ใครยื่นขอ มิเตอร์ชื่อใคร ตู้ไฟชั่วคราวมีเบรกเกอร์กันดูดหรือไม่	ตกลงในสัญญา ส่วนใหญ่เจ้าของจ่ายค่าไฟ
น้ำประปา	มีท่อประปาหน้าที่ดินหรือต้องเจาะบาดาล ถังพักน้ำวางตรงไหน	ตกลงในสัญญา
ที่พักคนงาน	พักในที่ดิน หรือรับส่งจากแคมป์ ห้องน้ำชั่วคราวอยู่ตรงไหน	ผู้รับเหมา
รั้วชั่วคราวและป้าย	กั้นแนวเขต ป้ายแสดงใบอนุญาตก่อสร้างหน้างาน	ผู้รับเหมา
ทางเข้ารถปูน	รถโม่และรถเครนเข้าได้ไหม ต้องปูแผ่นเหล็กหรือถมทางชั่วคราวหรือไม่	ระบุให้ชัด เพราะเป็นค่าใช้จ่ายแฝง
เพื่อนบ้าน	แจ้งวันตอกเข็ม รั้วข้างเคียงถ่ายรูปสภาพไว้ก่อน	เจ้าของบ้านทำเอง

ข้อสุดท้ายคุ้มเวลาที่สุด ถ่ายรูปผนังและรั้วบ้านข้างเคียงพร้อมวันที่ก่อนตอกเข็ม ถ้ามีรอยร้าวเกิดขึ้นภายหลัง ทั้งสองฝ่ายมีหลักฐานคุยกัน ไม่ต้องเถียงกันว่ารอยนั้นมีอยู่แล้วหรือไม่

งบ งบสำรอง และการกู้

อ่านวิธีประเมินค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรที่ ค่าก่อสร้างต่อ ตร.ม. แล้วทำตารางงบอย่างน้อย 5 ส่วน คือค่าที่ดินและโอน ค่าออกแบบและขออนุญาต ค่าก่อสร้างตัวบ้าน งานนอกอาคารและสาธารณูปโภค (รั้ว ถมดิน ถนน บ่อน้ำ) และงบสำรอง

• งบสำรอง 10-15% ของค่าก่อสร้างเป็นหลักปฏิบัติทั่วไป ใช้เมื่อมีงานเพิ่มหรือราคาวัสดุขยับ
• เงินกู้ปลูกสร้างธนาคารมักเบิกเป็นงวดตามความคืบหน้า ถามเงื่อนไขการเบิกก่อนตกลงงวดจ่ายผู้รับเหมา เพื่อไม่ให้ช่างต้องรอเงิน
• ของที่เจ้าของซื้อเอง เช่น สุขภัณฑ์ กระเบื้อง ต้องใส่ในงบ และกำหนดวันส่งให้ตรงกับหน้างาน
• ดูแนวโน้มราคาวัสดุจากดัชนีทางการของ สนค. ประกอบ แต่ใช้ใบเสนอราคาล่าสุดเป็นหลัก ปูนและเหล็กอ่านต่อที่ ราคาปูนซีเมนต์ต่อถุง และบทความเรื่องเหล็กเส้นข้ออ้อย

ตัวอย่างการตั้งงบจากใบเสนอราคาหนึ่งใบ

สมมติว่าใบเสนอราคาค่าก่อสร้างตัวบ้านสองชั้นออกมาที่ 3,000,000 บาท ตัวเลขนี้ยังไม่ใช่เงินที่ต้องเตรียม ลองแตกออกแบบนี้

รายการ	วิธีคิด	ตัวอย่างตัวเลข
ค่าก่อสร้างตัวบ้าน	ตามใบเสนอราคาที่เทียบแบบเดียวกันแล้ว	3,000,000 บาท
งบสำรอง	10-15% ของค่าก่อสร้าง	300,000-450,000 บาท
ค่าออกแบบ ขออนุญาต ผู้ควบคุมงาน	ตามใบเสนอราคาของผู้ออกแบบ	ขอราคาจริงก่อนรวมงบ
งานนอกตัวบ้าน	รั้ว ถมดิน ทางเข้า บ่อพักน้ำ ท่อระบายน้ำถึงรางสาธารณะ	มักไม่อยู่ในใบเสนอราคาบ้าน
ของที่เจ้าของซื้อเอง	สุขภัณฑ์ ไฟ แอร์ ม่าน ครัว	ทำรายการแยก
ค่าใช้จ่ายระหว่างทาง	ไฟน้ำชั่วคราว ค่าเดินทางดูงาน ค่าเช่าที่พักถ้าต้องย้ายออก	ประเมินตามระยะเวลาก่อสร้าง

แค่บวกงบสำรองอย่างเดียว เงินที่ต้องเตรียมก็ขึ้นไปอยู่ที่ 3.3-3.45 ล้านบาทแล้ว ยังไม่รวมงานนอกตัวบ้านและของที่ซื้อเอง ถ้าตัวเลขรวมเกินกำลัง ให้ตัดที่ขนาดบ้านหรือวัสดุตกแต่ง อย่าตัดงบสำรองหรือค่าผู้ควบคุมงาน เพราะสองรายการนี้คือส่วนที่กันไม่ให้งานหยุดกลางทาง ลำดับเวลาที่เงินแต่ละก้อนต้องออก ดูต่อได้ที่ ระยะเวลาสร้างบ้าน และการผูกงวดเงินกับงานที่ตรวจผ่านแล้วอยู่ใน ขั้นตอนสร้างบ้าน

ผู้รับเหมาและสัญญา

ขอใบเสนอราคาอย่างน้อยสามราย โดยให้ทุกรายใช้แบบและรายการวัสดุชุดเดียวกัน ราคาที่ต่ำที่สุดมักไม่ใช่ราคาที่เทียบกันได้ ให้ตรวจว่าแต่ละรายรวมงานอะไร ตัดอะไรออก และใช้วัสดุเกรดไหน

สัญญาควรมี

1. ขอบเขตงานและแบบแนบสัญญา พร้อมรายการวัสดุ
2. ราคารวมและการแบ่งงวดเงินตามความคืบหน้า ไม่จ่ายล่วงหน้ามากเกินงาน
3. ระยะเวลาก่อสร้างและค่าปรับล่าช้า
4. วิธีเปลี่ยนแปลงงาน (variation) ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและตกลงราคาก่อนทำ
5. การรับประกันงาน และการหักเงินประกันผลงานช่วงหนึ่ง
6. ผู้ควบคุมงานตามกฎหมาย และสิทธิ์ของเจ้าของในการเข้าตรวจ
7. การรับผิดต่อความเสียหายข้างเคียงและอุบัติเหตุคนงาน

ควบคุมและตรวจรับงาน

จุดตรวจที่คุ้มกับเวลาของเจ้าของบ้านที่สุดคืองานที่ซ่อนหลังปิดงาน

• ก่อนเทฐานราก: เข็ม ตำแหน่ง ความตั้งดิ่ง เหล็กฐาน (ให้วิศวกรผู้ควบคุมงานตรวจก่อนเท)
• ก่อนเทเสา คาน พื้น: เหล็กเสริม ระยะหุ้ม แบบหล่อ ระดับ (ให้วิศวกรผู้ควบคุมงานตรวจก่อนเท)
• ก่อนปิดผนังและฝ้า: ท่อน้ำ สายไฟ การทดสอบแรงดันท่อ
• ก่อนปูพื้นและทาสี: ความเรียบผิว ความชื้น รอยร้าว
• ก่อนจ่ายงวดสุดท้าย: ตรวจทั้งหลังตามรายการ แก้ไขตามรายการค้างงาน

ถ่ายรูปทุกขั้นพร้อมวันที่ และเก็บใบส่งของ ใบรับรองวัสดุ แบบแก้ไข ไว้ในแฟ้มเดียว

ก่อนเซ็นสัญญาถามสิ่งนี้

• ที่ดินผ่านข้อกำหนดถอยร่นและผังเมืองแล้วหรือยัง ใครตรวจ
• แบบมีโครงสร้าง ไฟ ประปาครบ และมีผู้ออกแบบที่ลงนามตามกฎหมาย
• ใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว ผู้รับเหมาเริ่มงานหลังวันออกใบอนุญาต
• งบรวมสำรองแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ และเงินกู้เบิกงวดไหนได้เมื่อไร
• ผู้รับเหมาให้ดูงานเก่า และพูดคุยกับเจ้าของบ้านเดิมได้หรือไม่
• ใครคุมงานหน้างานทุกวัน และใครตรวจรับแทนเจ้าของ

ถ้าตอบไม่ได้ครบ ให้ชะลอเซ็นสัญญา หนึ่งสัปดาห์เตรียมของให้พร้อมช่วยประหยัดได้มากกว่าหนึ่งเดือนแก้ปัญหาระหว่างก่อสร้าง