สร้างบ้านใช้เวลากี่เดือน นับตั้งแต่เขียนแบบจนส่งมอบกุญแจ

บ้านพักอาศัยทั่วไปใช้เวลาก่อสร้างจริงประมาณ 6-12 เดือน บ้านชั้นเดียวขนาดไม่ใหญ่อยู่ปลายล่างของช่วงนี้ บ้านสองชั้นเกิน 200 ตร.ม. อยู่ปลายบน แต่ถ้านับตั้งแต่วันที่คุณเริ่มหาแบบจนถึงวันย้ายเข้า ให้คิดไว้ราว 10-18 เดือน เพราะก่อนช่างจะตอกเข็มต้องมีแบบ ใบอนุญาต และไฟชั่วคราว ซึ่งกินเวลาไปหลายเดือนโดยที่หน้างานยังเป็นที่ดินว่าง

ตัวเลขคร่าวๆ ตามขนาดบ้าน

ตารางนี้เป็นช่วงประมาณการสำหรับตั้งแผนเบื้องต้น ไม่ใช่ตัวเลขจากโครงการจริง เป็นระยะก่อสร้างเฉพาะช่วงที่ช่างอยู่หน้างาน แบบครบ ผู้รับเหมามีคนเพียงพอ และไม่มีปัญหาฐานรากผิดปกติ

ประเภทบ้าน	พื้นที่ใช้สอยโดยประมาณ	ระยะก่อสร้าง	ที่ทำให้อยู่ปลายบนของช่วง
ชั้นเดียว ผนังก่ออิฐ	100-150 ตร.ม.	5-8 เดือน	ดินอ่อนต้องใช้เสาเข็มยาว งานตกแต่งเยอะ
สองชั้น ขนาดกลาง	180-250 ตร.ม.	8-12 เดือน	หลังคาหลายระดับ บันไดและโถงสูง
สองชั้น ขนาดใหญ่	300-400 ตร.ม.	12-16 เดือน	ระบบไฟและสุขภัณฑ์เยอะ ผนังตกแต่งพิเศษ
ต่อเติมหรือสร้างบนโครงสร้างเดิม	ต่างกันมาก	3-6 เดือน	ต้องรื้อ เสริมโครงสร้าง ใช้งานบ้านไปด้วย

ถ้าใครบอกว่า 3 เดือนเสร็จทั้งหลัง ให้ถามต่อว่าเป็นระบบผนังสำเร็จรูปหรือแค่โครงสร้างหรือเปล่า เพราะบ้านก่ออิฐฉาบปูนที่เทคอนกรีตเอง ต้องรอคอนกรีตบ่มและรอให้ผนังแห้งก่อนทาสี เวลาส่วนนี้ลดไม่ได้เท่าไร ถ้าสนใจระบบผนังเบา อ่านเรื่อง ผนังเบา ว่างานแต่ละระบบเร็วช้าต่างกันอย่างไร

เวลาที่นับก่อนช่างจะลงเสาเข็ม

คนส่วนมากตั้งวันเข้าอยู่โดยนับจากวันเซ็นสัญญาจ้าง แล้วลืมว่ามีงานที่ต้องทำก่อนหน้านั้น

ออกแบบ 1-3 เดือน แบบที่ใช้ขออนุญาตและใช้เสนอราคาต้องมีทั้งสถาปัตยกรรม โครงสร้าง ไฟฟ้า และประปา ถ้าใช้แบบสำเร็จรูปจากผู้รับเหมาแล้วปรับเล็กน้อยอาจเสร็จใน 3-4 สัปดาห์ แต่ถ้าจ้างสถาปนิกเขียนใหม่และมีรอบแก้แบบ 2-3 รอบ ก็ใช้ 2-3 เดือนได้ง่าย

ขออนุญาตก่อสร้างประมาณ 1.5-3 เดือน กรมโยธาธิการและผังเมืองเผยแพร่แนวทางยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารด้วยวิธีอิเล็กทรอนิกส์ แต่ผู้พิจารณายังเป็นเจ้าพนักงานท้องถิ่น คือสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่ดูแลที่ดินของคุณ กรอบพิจารณาตามกฎหมายควบคุมอาคารที่หน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งแจ้งไว้คือราว 45 วันนับจากวันรับคำขอที่เอกสารครบ และขยายเวลาได้ถ้ามีเหตุจำเป็น ในทางปฏิบัติถ้าเจ้าหน้าที่ขอแก้แบบ นาฬิกาจะหยุดแล้วเริ่มนับใหม่ จึงควรเผื่อ 2-3 เดือน

ตามข้อมูลของสำนักงานเขตหนองจอก การยื่นขออนุญาตก่อสร้างในกรุงเทพมหานครใช้แบบ ข.1 พร้อมแผนผังแบบก่อสร้างและรายการประกอบแบบอย่างละ 5 ชุด และบ้านที่สูงไม่เกิน 4 ชั้นและไม่เกิน 15 เมตรยื่นที่ฝ่ายโยธาของเขต ถ้าคุณอยู่ต่างจังหวัด ถามเทศบาลหรือ อบต. ว่ายื่นกี่ชุดและต้องแนบอะไรบ้าง

ไฟฟ้าชั่วคราว 1-3 สัปดาห์ ช่างต้องใช้ไฟสำหรับเครื่องมือตั้งแต่ช่วงเทฐานราก การไฟฟ้านครหลวงระบุเอกสารขอไฟฟ้าชั่วคราว ได้แก่สำเนาบัตรประชาชน หลักฐานสิทธิ์ในสถานที่ เช่นโฉนดหรือใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และหนังสือรับประกันหนี้ค้างเกี่ยวกับการใช้ไฟฟ้าชั่วคราว ถ้ายังไม่มีใบอนุญาตก็ขอได้ด้วยโฉนดตามรายการนั้น แต่ไม่ควรเริ่มงานก่อนมีใบอนุญาต พื้นที่ต่างจังหวัดติดต่อการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค

ประมูลหรือขอราคาผู้รับเหมา 3-6 สัปดาห์ ขอใบเสนอราคาอย่างน้อยสามราย ให้เวลาแต่ละรายถอดแบบ 2 สัปดาห์ แล้วอีก 1-2 สัปดาห์ต่อรองและแก้สัญญา รายละเอียดการเลือกอ่านที่ ก่อนสร้างบ้านเองต้องเตรียมอะไรบ้าง

รวมแล้วงานก่อนเริ่มสร้างอยู่ที่ราว 3-6 เดือน ขึ้นกับว่าที่ดินและแบบพร้อมแค่ไหน

งานแต่ละช่วงใช้กี่สัปดาห์

ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นบ้านสองชั้นประมาณ 200 ตร.ม. ก่ออิฐฉาบปูน ใช้เสาเข็ม ผู้รับเหมามีทีมประมาณ 15-25 คนต่อวันในช่วงสูงสุด งานบางช่วงทับซ้อนกัน เช่นระบบท่อไฟเริ่มเมื่อก่อผนังชั้นล่างเสร็จ ไม่ต้องรอทั้งหลัง

ช่วงงาน	สัปดาห์โดยประมาณ	ต้องรอหรือต้องตรวจก่อนไปต่อ
เตรียมพื้นที่ ตั้งผัง ปักระดับ	1-2	เจ้าของหรือผู้ควบคุมงานตรวจแนวเขตและระยะถอยร่น
เสาเข็มและฐานราก	3-5	ตรวจเหล็กฐานก่อนเท ดู เสาเข็มบ้าน
เสา คาน พื้นชั้นล่าง	4-6	คอนกรีตต้องบ่ม ไม่ถอดแบบก่อนกำหนด
โครงสร้างชั้นสองและหลังคา	6-9	ตรวจเหล็กก่อนเทแต่ละชั้น ดู คอนกรีตเสริมเหล็ก
ก่อผนัง ฝังท่อ ร้อยสาย	5-8	ทดสอบแรงดันท่อน้ำก่อนปิดผนัง
ฉาบปูน ติดตั้งประตูหน้าต่าง	4-6	รอผนังแห้ง ถ้าฝนตกต่อเนื่องจะช้า
ฝ้า พื้น กระเบื้อง สุขภัณฑ์	6-9	ของต้องมาถึงไซต์ก่อน
สี ไฟ งานเก็บ	4-6	รอผนังและพื้นเสร็จสะอาด
ตรวจรับ แก้งานค้าง ทำความสะอาด	2-4	ตามรายการค้างงาน

บวกเฉพาะงานต่อเนื่องที่ซ้อนกันไม่ได้ จะได้ราว 36-50 สัปดาห์ หรือ 8-12 เดือน ซึ่งตรงกับช่วงที่เห็นหน้างานจริง

สิ่งที่คนมักประเมินต่ำคือช่วงปลาย ตั้งแต่ฝ้าถึงตรวจรับ เพราะดูเหมือนบ้านเสร็จแล้ว แต่ช่วงนี้มีช่างเข้าออกหลายทีมที่ต้องต่อคิวกัน ช่างฝ้าต้องเสร็จก่อนช่างสี ช่างปูกระเบื้องต้องเสร็จก่อนติดสุขภัณฑ์ ถ้าทีมหนึ่งมาช้าสองวัน ทีมถัดไปก็เลื่อนตามทั้งสายงาน เจ้าของบ้านจึงมักเข้าใจว่าบ้านเหลืออีกไม่นาน แต่ช่วงนี้อาจใช้เวลานานกว่าที่คิดมาก

ตัวอย่างคำนวณ บ้านสองชั้น 180 ตร.ม.

ตัวอย่างสมมติ เริ่มหาแบบต้นเดือนมกราคม

• ออกแบบและแก้แบบ 2 เดือน (มกราคม-กุมภาพันธ์)
• ยื่นขออนุญาตเดือนมีนาคม ได้ใบอนุญาตต้นเดือนมิถุนายนหลังแก้แบบหนึ่งรอบ รวม 3 เดือน
• ระหว่างรอขอราคาและเซ็นสัญญา เริ่มงานต้นมิถุนายน
• ก่อสร้าง 9 เดือน เทฐานรากและโครงสร้างช่วงมิถุนายน-ตุลาคมที่เป็นฤดูฝน
• ส่งมอบต้นมีนาคมปีถัดไป และแก้งานค้างถึงปลายเมษายน

จากเริ่มหาแบบถึงรับกุญแจคือ 16 เดือน ทั้งที่ช่วงก่อสร้างเพียง 9 เดือน ถ้าเจ้าของบ้านเอาวันครบกำหนดเช่าบ้านหลังเดิมเป็นหลักโดยนับแค่ 9 เดือน จะต้องเสียค่าเช่าเพิ่มหรือย้ายของฝากเพื่อนหลายเดือน ให้นับย้อนจากวันที่ต้องย้ายเข้า แล้วลบเวลาก่อสร้างและเวลาก่อนก่อสร้างออก

ฝนและฤดูกาลทำให้ช้าเท่าไร

ฤดูฝนส่วนใหญ่ของประเทศกินช่วงพฤษภาคมถึงตุลาคม ผลกระทบต่อหน้างานมีสามเรื่อง

1. ขุดและเข็ม ดินเปียกทำให้รถเข้าไม่ได้และหลุมขุดมีน้ำขัง ต้องสูบน้ำและรอแห้ง ช่วงฝนหนักงานนี้ช้าลงได้ 1-3 สัปดาห์
2. เทคอนกรีต ฝนตกระหว่างเทต้องหยุดหรือคลุมผิว ถ้าพลาดแล้วหน้าคอนกรีตเสียต้องสกัดแก้ ผู้ควบคุมงานควรดูพยากรณ์ล่วงหน้า 2-3 วันและเลื่อนเท ดูวิธีป้องกันที่ เทพื้นคอนกรีต
3. ฉาบและทาสีภายนอก ผนังชื้นฉาบไม่ติดหรือทาสีแล้วพอง งานนี้เลื่อนไปทำช่วงหน้าแล้ง ส่วนงานภายในทำต่อได้ถ้าหลังคาปิดแล้ว

เป้าหมายที่ดีคือให้หลังคาและโครงสร้างปิดก่อนฝนหนักที่สุดของปี แล้วทำงานภายในช่วงฝน จึงมักแนะนำให้เริ่มสร้างช่วงพฤศจิกายนถึงมกราคมถ้ายืดหยุ่นได้ แต่ก็ต้องเลือกให้ตรงกับเวลาที่ใบอนุญาตออก ไม่ควรรีบเริ่มก่อนมีใบอนุญาตเพื่อจับหน้าแล้ง เพราะการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษทางกฎหมาย สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรสาครระบุไว้ว่าโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สาเหตุที่ทำให้เลื่อน ที่เจ้าของบ้านคุมได้

เหตุที่ทำให้บ้านช้ากว่าแผนจากฝั่งเจ้าของมักมีไม่กี่รายการและซ้ำกัน

• เลือกของช้า กระเบื้อง สุขภัณฑ์ ประตู หน้าต่างอลูมิเนียม มักต้องสั่งล่วงหน้า 3-8 สัปดาห์ ถ้ารอให้ผนังเสร็จค่อยเลือก ช่างต้องหยุดรอ ควรเลือกให้ครบก่อนเริ่มก่อผนังชั้นหนึ่ง
• เปลี่ยนแบบกลางทาง ย้ายผนังหรือเปลี่ยนตำแหน่งห้องน้ำหลังเทพื้นแล้วต้องสกัด ต่อท่อใหม่ และบางครั้งต้องให้วิศวกรตรวจ ทุกครั้งที่เปลี่ยนมักบวกสัปดาห์ถึงเดือน
• จ่ายงวดช้า ผู้รับเหมารายเล็กใช้เงินงวดซื้อวัสดุงวดถัดไป ถ้าเงินช้า คนงานหายและเหล็กไม่มา ดูเงื่อนไขเบิกเงินกู้ให้ตรงกับงวดสัญญา
• ไม่มีคนตัดสินใจหน้างาน คำถามเล็กๆ เช่นระดับพื้นห้องน้ำ ตำแหน่งปลั๊ก ถ้าต้องรอเจ้าของลางานมาดู งานหยุดทั้งวัน

ส่วนที่เจ้าของคุมไม่ได้คือดินที่ผิดคาด เสาเข็มที่ต้องยาวกว่าแบบ ราคาและการขาดตลาดของวัสดุ และผู้รับเหมาที่รับงานซ้อนหลายไซต์ ข้อสุดท้ายถามได้ตรงๆ ว่าตอนนี้มีกี่ไซต์และคุณจะได้หัวหน้าช่างคนเดิมตลอดหรือไม่

เขียนระยะเวลาในสัญญาอย่างไร

ประโยค "ก่อสร้างเสร็จภายใน 8 เดือน" ไม่พอ ให้เขียนให้ชัดว่า

1. นับจากวันไหน เช่นวันที่ผู้รับเหมาได้รับเงินงวดแรกและเริ่มเข้าไซต์ ไม่ใช่วันเซ็นสัญญา
2. นับเป็นวันปฏิทินหรือวันทำการ แล้วระบุจำนวนวันตัวเลข เช่น 240 วันปฏิทิน
3. มีแผนงานรายช่วง (schedule) แนบสัญญา เช่นโครงสร้างเสร็จเมื่อสัปดาห์ที่ 20
4. ค่าปรับล่าช้า เช่นวันละ 0.1% ของราคาสัญญา ตัวเลขนี้ตกลงกันได้ แต่ต้องเขียนไว้
5. เหตุที่ขอขยายเวลาได้ เช่นฝนตกเกินจำนวนวันที่กำหนด งานเพิ่มที่เจ้าของสั่ง และต้องแจ้งเป็นหนังสือภายในกี่วัน
6. วันตรวจรับและเวลาแก้งานค้างหลังตรวจรับ

ถ้าผู้รับเหมาปฏิเสธค่าปรับทุกกรณี ให้ถามว่าเขายอมให้ถือเงินประกันผลงานส่วนหนึ่งไว้จนกว่างานค้างจะเสร็จหรือไม่

ก่อนจ้างช่างถามสิ่งนี้

• ระยะที่เสนอ นับเฉพาะโครงสร้างหรือรวมงานตกแต่งและงานค้างด้วย
• ตอนนี้ผู้รับเหมามีกี่ไซต์ และผมจะได้โฟร์แมนคนเดิมไหม
• แผนงานรายช่วงมีไหม ช่วงฝนวางงานอะไรไว้
• ของที่เจ้าของเลือกเอง ต้องตัดสินใจให้ครบก่อนสัปดาห์ที่เท่าไร
• ค่าปรับล่าช้าและเงื่อนไขขยายเวลาเขียนว่าอย่างไร
• ใครเป็นผู้ควบคุมงานตามกฎหมาย และเข้าไซต์สัปดาห์ละกี่วัน

ถ้าถามครบแล้วได้คำตอบเป็นตัวเลขและชื่อคน ระยะเวลาที่ได้มาจึงเชื่อถือได้ ถ้าคำตอบคือ "ไม่น่ามีปัญหา" ให้ขอแผนงานเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็น