รีโนเวททาวน์โฮม 2 ชั้นราคาเท่าไหร่ ดูตัวอย่างงบจริงและตัวเลขต่อ ตร.ม.

ไม่มีราคาเดียวสำหรับรีโนเวททาวน์โฮม 2 ชั้น ตัวอย่างที่เปิดอ่านได้สองหลังต่างกันเกือบเท่าตัว คือราว 7 แสนกว่าบาทสำหรับหลังที่เก็บโครงสร้างไว้ และราว 1.4 ล้านบาทสำหรับหลังที่รื้อทำใหม่ทั้งหลังและแบ่งห้องนอนเพิ่ม ผมไม่พบราคากลางจากหน่วยงานทางการ ตัวเลขทั้งหมดมาจากผลงานที่เผยแพร่และราคาเริ่มต้นของผู้รับเหมารายหนึ่ง จึงใช้เป็นกรอบประมาณงบ ก่อนขอใบเสนอราคาจริง

ปัญหาเรื่องแสง ลม และผนังร่วมของทาวน์โฮมหน้าแคบอธิบายไว้ที่ รีโนเวททาวน์โฮมหน้าแคบ ส่วนการแยกราคาทั้งหลังเป็นก้อนอยู่ที่ ราคารีโนเวทบ้าน

ตัวอย่างที่ 1 หลังอายุ 30 ปี งบ 7 แสนกว่าบาท

Kapook Home เผยแพร่ผลงานรีโนเวททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น อายุ 30 ปี (หน้าบ้านกว้าง 4 เมตร ยาว 6 เมตร) หน้านี้ระบุว่าแก้ไขล่าสุดเมื่อ 17 กันยายน 2564 ราคาจึงเป็นระดับปี 2564 ไม่ใช่ปัจจุบัน งบรวมทั้งหมดประมาณ 7 แสนกว่าบาท แยกตามที่หน้านั้นรายงานได้ดังนี้

ก้อน	ราคาโดยประมาณ (บาท)
ค่าผู้รับเหมา	350,000
วัสดุก่อสร้างและตกแต่ง (กระเบื้อง สุขภัณฑ์ พื้น)	200,000
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า	200,000

สามก้อนรวมกันได้ราว 7.5 แสน ซึ่งตรงกับ "7 แสนกว่า" ที่หน้านั้นสรุป งานที่ทำคือรื้อผนังหน้าบ้าน ครัวหลังบ้าน และระเบียงชั้นสองเพื่อเอาแสง ต่อกันสาดโปร่งแสงด้านหน้า ปูกระเบื้องพื้นใหม่ เปลี่ยนผนังหลังบ้านเป็นกระจก ทำครัวบิลต์อิน เปลี่ยนบันไดเป็นไม้ยางพาราประสาน และปรับปรุงห้องน้ำ โครงสร้างเดิมถูกเก็บไว้เพราะสภาพค่อนข้างดี ข้อสำคัญคือราว 2 แสนจาก 7.5 แสนเป็นเฟอร์นิเจอร์ ถ้าคุณมีของอยู่แล้ว งบก้อนนี้ตัดออกได้

ตัวอย่างที่ 2 ทาวน์เฮ้าส์ 4 x 18 เมตร งบ 1.4 ล้านบาท

TTM Construction ลงผลงานทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น 4 x 18 เมตร ย่านบางแค กรุงเทพฯ เผยแพร่ 1 เมษายน 2568 งบประมาณราว 1.4 ล้านบาท ระยะเวลาราว 3 เดือน งานคือรีโนเวททั้งหลัง เพิ่มผนังกั้นห้องนอนจาก 2 เป็น 5 ห้อง ห้องน้ำคงเดิม 2 ห้อง ทำครัวบิลต์อิน และเลือกวัสดุกับเฟอร์นิเจอร์ให้พอดีกับพื้นที่จำกัด ผู้รับเหมาให้ประกันงาน 1 ปี หน้านี้ไม่ได้แจกแจงงบเป็นรายก้อน ผมจึงไม่รู้ว่ารวมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่

หน้านั้นเขียนพื้นที่ว่า 72 ตารางเมตร ซึ่งตรงกับ 4 x 18 เมตร ของหนึ่งชั้น

อ่านตัวเลขต่อ ตร.ม. ให้ถูกหน่วย

ผู้รับเหมา TTM แจ้งในหน้าแรกว่า งานรีโนเวทบ้านและทาวน์โฮมมีราคาเริ่มต้นที่ 9,000 บาทต่อ ตร.ม. ขึ้นกับปริมาณงาน (งานก่อสร้างต่อเติมเริ่ม 18,000 บาทต่อ ตร.ม.) หน้าไม่ระบุวันที่ มีลิขสิทธิ์ปี 2026

ตัวอย่างการหารที่ผมคำนวณเอง ใช้ผลงานตัวอย่างที่ 2

• ถ้าหาร 1.4 ล้านด้วยพื้นที่ 72 ตร.ม. ได้ราว 19,400 บาทต่อ ตร.ม.
• ถ้าบ้านสองชั้นมีพื้นที่ใช้สอยรวมราว 144 ตร.ม. (สมมติสองชั้นเท่ากัน) ได้ราว 9,700 บาทต่อ ตร.ม.

เห็นได้ว่าตัวเลขเดียวกันกลายเป็นสองเท่าได้ตามว่านับพื้นที่ชั้นเดียวหรือสองชั้น ผมไม่รู้ว่าผู้รับเหมาคิดอย่างไหน จึงอย่าใช้ตัวเลขต่อ ตร.ม. ข้ามผู้รับเหมาถ้ายังไม่ได้ถามหน่วยนับ ราคาเริ่มต้น 9,000 บาทนั้นเป็นจุดเริ่มต้น ผลงานจริงที่ลงในเว็บเดียวกันใกล้เคียงกับ 9,700 บาทเมื่อนับสองชั้น แต่ผมไม่ยืนยันว่าบ้านหลังนั้นมี 144 ตร.ม. จริง

ปัจจัยที่ทำให้งบขยับในทาวน์โฮม

• ผนังร่วมกับเพื่อนบ้าน ห้ามรื้อหรือเจาะใหญ่โดยไม่ผ่านวิศวกร ดูรายละเอียดที่ รีโนเวททาวน์โฮมหน้าแคบ
• จำนวนห้องน้ำและห้องครัว สองจุดนี้มีงานท่อและกันซึม ควรให้ผู้รับเหมาแยกรายการออกจากงานห้องนอน
• บ้านเก่าควรตรวจสายไฟและท่อก่อนตั้งงบ ดู รีโนเวทบ้านเก่า
• การเพิ่มห้อง ตามตัวอย่างที่ 2 ที่เพิ่มห้องนอนจาก 2 เป็น 5 ต้องเพิ่มผนัง ประตู ไฟ และแอร์
• เฟอร์นิเจอร์บิลต์อิน เป็นก้อนที่ปรับลดได้ง่าย ตัวอย่างที่ 1 แยกเฟอร์นิเจอร์ออกมาราว 2 แสน

ก่อนขอใบเสนอราคาเตรียมสิ่งนี้

• ระบุว่านับพื้นที่ต่อ ตร.ม. จากชั้นเดียวหรือสองชั้น
• แยกค่าผู้รับเหมา ค่าวัสดุ เฟอร์นิเจอร์ และเงินสำรอง
• ถามว่าราคาที่ให้รวมรื้อถอนและขนเศษหรือไม่
• ขอใบเสนอราคาอย่างน้อยสามราย โดยให้ทุกรายเสนอขอบเขตงานเดียวกัน ดูวิธีเลือกที่ เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน
• ถ้าจะรื้อผนังหรือเพิ่มห้อง ปรึกษาวิศวกรโยธาก่อน และตรวจกับสำนักงานเขตหรือเทศบาลว่างานนั้นต้องขออนุญาตหรือไม่

ตัวอย่างราคาข้างต้นมีอายุต่างกัน ตัวอย่างที่ 1 ย้อนไปปี 2564 และตัวอย่างที่ 2 ปี 2568 ราคาวัสดุและค่าแรงเปลี่ยนตามเวลา จึงใช้เป็นกรอบเทียบเท่านั้น