ตรวจรับงานก่อสร้างบ้านทีละงวด ต้องดูอะไรก่อนจ่ายเงิน

เงินค่าก่อสร้างบ้านหนึ่งหลังถูกจ่ายออกไปเป็นก้อนๆ ตามงวด และแต่ละงวดคือโอกาสเดียวของเจ้าของบ้านที่จะบอกว่างานนี้ยังไม่ผ่าน เมื่อจ่ายเงินไปแล้ว อำนาจต่อรองที่จะให้แก้งานลดลงทันที เจ้าของบ้านมักตรวจละเอียดตอนส่งมอบบ้าน แต่ปล่อยงวดโครงสร้างผ่านไปเพราะดูไม่เป็น ซึ่งกลับด้านกับความสำคัญจริง

การตรวจตอนส่งมอบบ้านหลังเสร็จผมแยกไว้ใน ตรวจบ้านก่อนรับโอน ที่นี่ว่าด้วยการตรวจระหว่างก่อสร้าง ตั้งแต่งวดแรกจนก่อนงวดสุดท้าย

งวดงานแบบไหนตรวจง่าย

งานวิจัยของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเรื่องการศึกษาหลักเกณฑ์การแบ่งงวดงานก่อสร้างอาคารภาครัฐ ศึกษาวิธีแบ่งงวดที่ใช้กันจริงและพบว่ามีสามรูปแบบหลัก คือแบ่งตามความสำเร็จของงานแต่ละขั้น แบ่งตามเปอร์เซ็นต์ความก้าวหน้าสะสม และแบบผสม งานวิจัยเดียวกันรายงานว่ารูปแบบเปอร์เซ็นต์สะสมนิยมในภาคเอกชน แต่ตรวจสอบได้ยาก

สำหรับบ้านพักอาศัย ผมแนะนำแบบผูกกับขั้นงานที่เสร็จจริง เพราะเจ้าของบ้านเดินไปดูแล้วตอบได้ว่าเสร็จหรือยังเสร็จ

รูปแบบงวด	ตัวอย่างข้อความในสัญญา	ตรวจง่ายแค่ไหน
ตามขั้นงาน	งวดที่ 3 เมื่อเทพื้นและคานชั้นสองเสร็จ ถอดแบบแล้ว	ง่าย เห็นได้ชัด
เปอร์เซ็นต์สะสม	งวดที่ 3 เมื่องานคืบหน้า 40 เปอร์เซ็นต์	ยาก ต้องตกลงกันว่า 40 เปอร์เซ็นต์คืออะไร
ผสม	งวดที่ 3 เมื่อเทพื้นชั้นสองเสร็จ และงานก่อผนังชั้นล่างเสร็จครึ่งหนึ่ง	ปานกลาง ต้องเขียนให้ชัด

อีกหลักหนึ่งที่สำคัญเท่ากันคือ เงินสะสมที่จ่ายไปไม่ควรนำหน้ามูลค่างานที่เสร็จจริง งวดแรกที่จ่ายก้อนใหญ่ตอนเซ็นสัญญาโดยยังไม่มีงานบนที่ดิน คือความเสี่ยงที่ผมให้ระวังที่สุด การเลือกและทำสัญญากับผู้รับเหมาอยู่ใน เลือกผู้รับเหมาสร้างบ้าน

ผู้ควบคุมงานกับกฎหมายที่ควรรู้

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดให้ผู้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน พร้อมวันเริ่มและวันสิ้นสุดการก่อสร้างต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และระบุว่าเจ้าของอาคารเป็นผู้ควบคุมงานเองได้ เว้นแต่จะขัดกับกฎหมายว่าด้วยวิชาชีพวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรม

มาตรา 31 ห้ามก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต และมาตรา 65 กำหนดโทษผู้ฝ่าฝืนไว้ทั้งจำคุกไม่เกินสามเดือน ปรับไม่เกินหกหมื่นบาท และปรับรายวันไม่เกินวันละหนึ่งหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

ในทางปฏิบัติ ข้อนี้มีผลกับการตรวจรับสองทาง ทางแรกคือเจ้าของบ้านมีสิทธิ์และเหตุผลทางกฎหมายที่จะปฏิเสธงานที่ทำต่างจากแบบอนุญาต ทางที่สองคือถ้าเจ้าของบ้านเป็นคนขอเปลี่ยนแบบกลางทาง ต้องตรวจว่าการเปลี่ยนนั้นต้องขออนุญาตแก้ไขหรือไม่

ก่อนยอมรับชื่อวิศวกรผู้ควบคุมงานที่ผู้รับเหมาเสนอ ให้ค้นชื่อหรือเลขใบอนุญาตในหน้าตรวจสอบใบอนุญาตของสภาวิศวกร ว่ายังมีใบอนุญาตและระดับใบอนุญาตตรงกับงานหรือไม่

ผู้ควบคุมงานที่มีชื่อในเอกสารแต่ไม่เคยมาที่หน้างาน ไม่ช่วยอะไรเจ้าของบ้านเลย ให้เขียนในสัญญาว่าผู้ควบคุมงานต้องมาตรวจในวันไหนบ้าง อย่างน้อยก่อนเทคอนกรีตงานโครงสร้างทุกครั้ง

งวดเสาเข็มและฐานราก

งานงวดนี้ถูกฝังใต้ดินทั้งหมด ตรวจได้ครั้งเดียว

สิ่งที่ตรวจ	เอกสารหรือหลักฐานที่ขอ
จำนวน ชนิด ความยาวเสาเข็มตรงกับแบบ	ใบส่งเสาเข็ม บันทึกการตอกหรือเจาะรายต้น
ตำแหน่งเข็มไม่เยื้องเกินที่วิศวกรยอมรับ	ผังตำแหน่งเข็มจริงเทียบแบบ
ขนาดฐานราก เหล็กเสริม ระยะหุ้ม	รูปถ่ายแต่ละฐานก่อนเท พร้อมตลับเมตร
คอนกรีตตรงกำลังอัดตามแบบ	ใบส่งคอนกรีตทุกเที่ยว ผลทดสอบถ้ามี
เหล็กเสาตอม่อตั้งตรงแนว	รูปถ่ายก่อนเท

รายละเอียดการตรวจแต่ละหลุมอยู่ใน ฐานรากบ้าน

งวดโครงสร้างเสา คาน พื้น

นี่คืองวดที่สำคัญที่สุดของบ้าน และเป็นงวดที่มักถูกรวบไปกับงานอื่น ผมแนะนำให้แยกการตรวจออกเป็นจุดย่อยตามวันเท แม้เงินจะจ่ายเป็นงวดเดียวก็ตาม

ก่อนเทแต่ละครั้งตรวจ

• ขนาดหน้าตัดแบบหล่อ เสาได้ดิ่ง คานได้ระดับ
• เหล็กยืน เหล็กบน เหล็กล่าง และเหล็กปลอก ตรงกับตารางในแบบ
• ระยะหุ้มมีลูกปูนรองครบ
• ค้ำยันแน่นหนาและตั้งบนพื้นที่ไม่ทรุด
• ท่อร้อยสายและท่อที่ต้องฝังในพื้นหรือผ่านคาน อยู่ในตำแหน่งที่อนุมัติ

หลังเทและถอดแบบตรวจ

• ผิวคอนกรีตไม่มีรูโพรงใหญ่ เหล็กไม่โผล่
• เสาไม่บิด ไม่เอียง คานไม่ตกท้องผิดปกติ
• มีการบ่มตามที่ตกลง
• รูโพรงที่พบถูกซ่อมด้วยวิธีที่วิศวกรรับรอง ไม่ใช่ฉาบปิดเงียบๆ

วิธีอ่านตารางเหล็กในแบบอยู่ใน ขนาดเหล็กเส้นมาตรฐาน และเรื่องบ่มอยู่ใน บ่มคอนกรีตกี่วัน

งวดหลังคา

สิ่งที่ตรวจ	ดูอย่างไร
โครงหลังคาเหล็ก ขนาดและความหนาตามแบบ	วัดหน้าตัด ดูป้ายหรือเอกสารเหล็ก
รอยเชื่อมเต็มแนว ทาสีกันสนิมครบ	ดูทุกจุดต่อ โดยเฉพาะจุดยึดกับคาน
ระยะแปและจันทันตามที่ผู้ผลิตหลังคากำหนด	วัดระยะเทียบเอกสารผู้ผลิต
แผ่นหลังคา ครอบ และรางน้ำ	ขึ้นดูหรือใช้โดรนถ่าย ตรวจรอยต่อและจุดเจาะ
ฉนวนกันความร้อน	ติดตั้งครบตามรายการ ไม่ถูกตัดทิ้ง

ตรวจหลังคาหลังฝนตกหนักครั้งแรกด้วย การรั่วที่จุดครอบหรือรอยต่อรางน้ำแก้ง่ายที่สุดตอนที่ยังไม่มีฝ้าปิด

งวดผนัง งานระบบ และงานฉาบ

ลำดับที่สำคัญของงวดนี้คือ ตรวจงานระบบที่ฝังผนังก่อนฉาบ เพราะหลังฉาบแล้วต้องสกัดผนังเพื่อแก้

• ผนังก่อได้ดิ่งและแนว มีเสาเอ็นและทับหลังตามระยะที่แบบกำหนด
• ท่อร้อยสายไฟและกล่องไฟอยู่ตำแหน่งตามแบบไฟฟ้า
• ท่อประปาทดสอบแรงดันก่อนปิดผนัง และมีบันทึกผลทดสอบ
• ท่อน้ำทิ้งมีความลาดเอียง ทดสอบน้ำไหลก่อนเทพื้นทับ
• ผนังฉาบไม่โก่ง ไม่กลวงเมื่อเคาะ ไม่แตกลายงามาก
• จุดที่ผนังชนเสาและคานมีการเสริมกันร้าวตามที่ตกลง

งานไฟฟ้าควรให้ช่างไฟฟ้าที่มีหนังสือรับรองความรู้ความสามารถเป็นคนทำ เจ้าของบ้านตรวจได้ที่ตำแหน่งและจำนวน ส่วนการทดสอบวงจรให้ช่างไฟและผู้ควบคุมงานรับผิดชอบ

ตัวอย่างการแบ่งงวดสำหรับบ้านสองชั้น

ตารางนี้คือโครงที่ใช้เป็นจุดเริ่มคุยกับผู้รับเหมา เปอร์เซ็นต์จริงต้องปรับตามมูลค่างานในใบเสนอราคาของแต่ละบ้าน หลักคือเงินแต่ละงวดสะท้อนมูลค่างานที่เสร็จในงวดนั้น

งวด	งานที่ต้องเสร็จก่อนเบิก	สิ่งที่เจ้าของบ้านตรวจ
1	ปรับพื้นที่ วางผัง เสาเข็มครบ	บันทึกเข็มรายต้น ผังตำแหน่งจริง
2	ฐานราก ตอม่อ คานคอดิน	รูปเหล็กก่อนเท ใบส่งคอนกรีต
3	เสาชั้นล่าง พื้นและคานชั้นสอง	รูปเหล็กก่อนเท การบ่ม การถอดค้ำยันตามวิศวกร
4	เสาชั้นสอง คานหลังคา โครงหลังคา	ขนาดเหล็กรูปพรรณ รอยเชื่อม สีกันสนิม
5	มุงหลังคา รางน้ำ ฉนวน	ทดสอบรั่วหลังฝน
6	ก่อผนัง วางท่อร้อยสาย ท่อประปา	ทดสอบแรงดันท่อก่อนฉาบ ตำแหน่งปลั๊กสวิตช์
7	ฉาบผนัง ฝ้า พื้น	ผนังดิ่ง ไม่กลวง พื้นได้ระดับ
8	สุขภัณฑ์ ไฟฟ้า ประตูหน้าต่าง สี	ทดสอบใช้งานทุกจุด
9	ส่งมอบ แก้ไขรายการค้าง	ตรวจรับรวม คืนเงินประกันตามสัญญา

งวดที่ 2 และ 3 คือช่วงที่ผมแนะนำให้เจ้าของบ้านลางานมาดูเองอย่างน้อยวันละครั้งในวันเท หรือจ้างผู้ตรวจอิสระมาแทน เพราะเป็นงานที่แก้ไม่ได้อีกเลยหลังคอนกรีตแข็ง

เมื่องานไม่ผ่าน จัดการอย่างไรให้ถูก

งานไม่ผ่านเป็นเรื่องปกติของการก่อสร้าง สิ่งที่ทำให้เป็นปัญหาคือการจัดการแบบปากเปล่า ลำดับที่ควรทำ

1. ทำรายการจุดที่ไม่ผ่าน ระบุตำแหน่ง รูปถ่าย และสิ่งที่แบบกำหนด
2. ส่งให้ผู้รับเหมาเป็นลายลักษณ์อักษร ทางอีเมลหรือข้อความที่เก็บหลักฐานได้
3. ตกลงวิธีแก้และกำหนดเวลา ถ้าเป็นงานโครงสร้าง วิธีแก้ต้องมาจากวิศวกร
4. นัดตรวจซ้ำ บันทึกผลการแก้พร้อมรูป
5. จ่ายเงินงวดเมื่อรายการแก้ไขผ่านครบ หรือจ่ายบางส่วนตามที่สัญญาเปิดให้ทำได้

ข้อที่ไม่ควรทำคือหยุดจ่ายเงินทั้งหมดโดยไม่มีรายการชัดเจน เพราะจะกลายเป็นข้อพิพาทว่าใครผิดสัญญาก่อน

เอกสารที่ควรเก็บทุกงวด

เอกสาร	ใช้ทำอะไร
รูปถ่ายก่อนปิดงานทุกจุด พร้อมวันที่	หลักฐานงานที่มองไม่เห็นหลังเสร็จ
ใบส่งคอนกรีต เหล็ก เสาเข็ม	ตรวจปริมาณและสเปกย้อนหลัง
ผลทดสอบคอนกรีต ผลทดสอบท่อ	ยืนยันคุณภาพตามสัญญา
บันทึกการตรวจที่ผู้ควบคุมงานเซ็น	หลักฐานความรับผิดชอบทางวิชาชีพ
รายการแก้ไขและผลการแก้	ป้องกันข้อพิพาทเรื่องการจ่ายเงิน
ใบเสร็จรับเงินแต่ละงวด	ยอดสะสมเทียบมูลค่างาน

แฟ้มนี้มีค่าต่อเนื่องหลังสร้างเสร็จ ใช้ตอนเคลมประกัน ตอนต่อเติมในอนาคต และตอนขายบ้าน วิศวกรที่ต้องออกแบบต่อเติมในอีกสิบปีข้างหน้าจะขอดูแฟ้มนี้เป็นอย่างแรก ควรเก็บรูปถ่ายเหล็กเสริมก่อนเทคอนกรีตไว้ในแฟ้มเดียวกัน พร้อมจดวันที่และตำแหน่งกำกับ เพื่อให้ย้อนตรวจได้ภายหลัง เพราะเมื่อเทคอนกรีตแล้วจะมองไม่เห็นเหล็กอีก

เช็กลิสต์ก่อนเซ็นรับงวดใดๆ

• งานในงวดนี้ตรงกับข้อความในสัญญาทุกข้อ
• ผู้ควบคุมงานมาตรวจแล้วและเซ็นบันทึก
• รูปก่อนปิดงานครบทุกจุดที่เกี่ยวกับงวดนี้
• ใบส่งวัสดุหลักครบและตรงสเปก
• รายการแก้ไขจากงวดก่อนปิดครบแล้ว
• ยอดเงินสะสมหลังจ่ายงวดนี้ไม่เกินมูลค่างานที่เสร็จจริง
• เงินประกันผลงานถูกหักตามที่ตกลงในสัญญา