ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม เช็กงานไหนต้องยื่น งานไหนไม่ต้อง

ต่อเติมบ้านส่วนใหญ่ต้องขออนุญาต เพราะกฎหมายนับการต่อเติมเป็นการดัดแปลงอาคาร ยกเว้นงานเล็กที่กฎกระทรวงฉบับที่ 11 กำหนดไว้ชัด เช่น เพิ่มพื้นที่พื้นหรือหลังคารวมไม่เกิน 5 ตารางเมตรโดยไม่เพิ่มหรือลดเสาคาน ถ้างานของคุณใหญ่กว่านั้นหรือมีเสาคานใหม่ ให้ถือว่าต้องยื่นไว้ก่อน แล้วค่อยถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลเพื่อยืนยัน

กฎหมายมองการต่อเติมอย่างไร

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 กำหนดว่าผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ คำว่าต่อเติมที่เราใช้กันในชีวิตประจำวัน ในภาษากฎหมายคือการดัดแปลง หมายถึงการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายอาคารที่มีอยู่แล้ว

อีกเรื่องที่คนมักไม่รู้คือนิยามของคำว่าอาคารในกฎหมายนี้กว้างกว่าตัวบ้าน รั้ว กำแพง หรือประตูที่สร้างติดหรือใกล้ที่สาธารณะก็นับเป็นอาคาร งานรั้วหน้าบ้านติดถนนจึงอยู่ในขอบเขตของกฎหมายนี้ด้วย

สิ่งที่ทำให้ต่อเติมบางงานไม่ต้องขอ คือกฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ซึ่งกำหนดลักษณะงานที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลง ถ้างานเข้าข้อใดข้อหนึ่งครบทุกเงื่อนไข ก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลง

ห้าข้อยกเว้นที่ควรรู้

ผมสรุปข้อยกเว้นในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 เป็นภาษาหน้างานไว้ในตารางนี้

กรณี	เงื่อนไขที่ต้องครบ	ตัวอย่างงาน
เปลี่ยนโครงสร้างด้วยของเดิม	ขนาด จำนวน และชนิดวัสดุเหมือนเดิม ยกเว้นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ	เปลี่ยนจันทันไม้ที่ผุด้วยไม้ขนาดเดิม
เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง	น้ำหนักที่เพิ่มบนโครงสร้างเดิมส่วนใดไม่เกินร้อยละ 10	เปลี่ยนวัสดุปูพื้น เปลี่ยนประตูหน้าต่าง
เปลี่ยนรูปแบบหรือตำแหน่งส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง	น้ำหนักที่เพิ่มไม่เกินร้อยละ 10 เช่นกัน	ย้ายผนังเบาภายใน
เพิ่มหรือลดพื้นที่พื้น	รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดเสาคาน	ขยายชานพักเล็กๆ บนโครงเดิม
เพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคา	รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่มหรือลดเสาคาน	ต่อกันสาดเล็กเหนือหน้าต่าง

กฎกระทรวงฉบับนี้ยังมีข้อยกเว้นเรื่องติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคาบ้านพักอาศัย ถ้าพื้นที่รวมไม่เกิน 160 ตารางเมตร น้ำหนักรวมโครงไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร มีวิศวกรโยธารับรองความมั่นคงแข็งแรง และแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน

ประโยคท้ายของกฎกระทรวงที่หลายคนข้ามไป คือการกระทำตามข้อยกเว้นทั้งหมดต้องไม่ขัดกับกฎกระทรวงอื่นและข้อบัญญัติท้องถิ่น แปลว่างานที่ไม่ต้องขอใบอนุญาตก็ยังต้องเว้นระยะจากเขตที่ดิน ทำตามความสูง และทำตามข้อห้ามอื่นๆ ครบเหมือนเดิม

งานที่มักต้องยื่น ทั้งที่เจ้าของบ้านคิดว่าไม่ต้อง

มีหลายประเภทที่เจ้าของบ้านเข้าใจว่าเล็กพอ แต่ความจริงเกินเกณฑ์

ครัวหลังบ้านเป็นตัวอย่างชัดที่สุด ครัวขนาด 2 คูณ 4 เมตรก็ได้ 8 ตารางเมตรแล้ว ยังไม่นับว่ามักมีเสาใหม่สองถึงสี่ต้น งานแบบนี้ต้องขออนุญาตแน่นอน ใครกำลังวางแผนอยู่ อ่านเรื่องต่อเติมครัวหลังบ้านประกอบได้

โรงจอดรถหน้าบ้านก็เช่นกัน หลังคาจอดรถคันเดียวกินพื้นที่ราว 15 ตารางเมตรขึ้นไป และต้องตั้งเสาใหม่ รายละเอียดการออกแบบและข้อกฎหมายเฉพาะของงานนี้อยู่ในโรงจอดรถหน้าบ้าน

งานที่สามคือการต่อชั้นหรือเพิ่มห้องบนดาดฟ้า งานนี้เพิ่มน้ำหนักลงโครงสร้างเดิมมาก และมักเพิ่มเสาคาน ต้องมีวิศวกรคำนวณว่าโครงสร้างเดิมรับได้หรือไม่ก่อนจะคุยเรื่องใบอนุญาตด้วยซ้ำ

งานที่สี่คือการรื้อ กฎกระทรวงฉบับที่ 11 ข้อ 2 กำหนดว่าการรื้อกันสาดคอนกรีตเสริมเหล็ก ผนังที่เป็นส่วนของโครงสร้าง บันไดคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป ถือเป็นการรื้อถอนอาคาร ใครวางแผนทุบกันสาดปูนเดิมเพื่อทำใหม่ ให้รู้ไว้ว่าตัวการทุบก็เข้าข่ายด้วย

ใครต้องเป็นคนเซ็นแบบ

คำตอบของกรมโยธาธิการและผังเมืองในเว็บบอร์ดเรื่องการขออนุญาตต่อเติมอาคาร อธิบายว่าตามมาตรา 26 ผู้ออกแบบงานที่เป็นวิชาชีพควบคุมต้องมีใบอนุญาต และยกเกณฑ์ของวิศวกรรมโยธาควบคุมไว้ ได้แก่ อาคารสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป โครงสร้างที่มีระดับสูงตั้งแต่ 4 เมตรขึ้นไป หรือคานที่มีช่วงตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป

งานต่อเติมบ้านในเมืองชนเกณฑ์เหล่านี้ง่ายมาก หลังคาต่อเติมที่ระดับชั้นสองก็สูงเกิน 4 เมตรแล้ว คานพาดยาวของห้องนั่งเล่นใหม่ก็เกิน 5 เมตรได้ ผู้รับเหมาที่บอกว่า "งานเล็ก ไม่ต้องมีวิศวกร" จึงควรถูกถามกลับว่างานนี้สูงเท่าไรและคานยาวเท่าไร

ส่วนงานที่ใกล้เกณฑ์แต่ไม่ถึง ผมยังแนะนำให้มีวิศวกรดูอยู่ดี เพราะคนที่รับผลถ้าโครงสร้างใหม่ทรุดหรือดึงบ้านเดิมให้ร้าวคือเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ผู้รับเหมา

ยื่นขออนุญาต หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ

กฎหมายเปิดไว้สองทาง ทางแรกคือยื่นขออนุญาตแล้วรอเจ้าพนักงานท้องถิ่นพิจารณาและออกใบอนุญาต ทางที่สองคือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งผู้แจ้งยื่นเอกสารครบพร้อมแบบที่สถาปนิกและวิศวกรผู้มีใบอนุญาตออกแบบและรับรอง แล้วเริ่มงานได้หลังได้รับใบรับแจ้ง

ทางเลือก	ข้อดี	สิ่งที่ต้องรับ
ยื่นขออนุญาตตามปกติ	เจ้าหน้าที่ตรวจแบบให้ก่อนเริ่มงาน	รอพิจารณาตามกระบวนการ
แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ	เริ่มงานได้เร็วกว่า	ผู้ออกแบบรับผิดชอบความถูกต้อง เจ้าหน้าที่ยังตรวจภายหลังและสั่งแก้ได้

สำหรับบ้านหลังเดียว ทางไหนเร็วกว่าในทางปฏิบัติขึ้นกับแต่ละท้องถิ่น ผมแนะนำให้โทรถามกองช่างหรือสำนักงานเขตก่อนว่าปกติใช้เวลาเท่าไรและต้องการเอกสารอะไรเพิ่ม เพราะแต่ละแห่งมีแนวปฏิบัติต่างกันเล็กน้อย

เอกสารที่ควรเตรียม

ชุดเอกสารพื้นฐานที่สำนักงานเขตและเทศบาลส่วนใหญ่ขอ มีประมาณนี้

1. แบบฟอร์มคำขออนุญาตดัดแปลงอาคาร ขอได้ที่สำนักงานเขตหรือกองช่าง
2. สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ ขนาดเท่าต้นฉบับ
3. หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดิน ถ้าผู้ขอไม่ใช่เจ้าของ
4. แบบแปลนแสดงอาคารเดิมและส่วนที่ต่อเติม พร้อมผังแสดงระยะห่างจากเขตที่ดิน
5. รายการคำนวณโครงสร้าง ถ้างานเข้าข่ายวิชาชีพควบคุม
6. สำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบ
7. หนังสือยินยอมของเพื่อนบ้าน ถ้างานชิดเขตที่ดินในระยะที่กฎหมายกำหนด

ข้อ 7 เป็นจุดที่ทำให้งานต่อเติมทาวน์เฮาส์สะดุดบ่อยที่สุด เรื่องระยะร่นและหนังสือยินยอมสำหรับบ้านแถว ผมเขียนแยกไว้ในต่อเติมทาวน์เฮาส์

เก็บแบบที่ได้รับอนุญาตไว้กับเอกสารบ้าน ตอนขายบ้านหรือกู้ธนาคารในอนาคต ผู้ประเมินมักถามว่าส่วนต่อเติมถูกกฎหมายหรือไม่ แบบที่มีตราประทับจะตอบคำถามนี้ได้ทันที

โทษของการต่อเติมโดยไม่ขอ

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มาตรา 65 กำหนดโทษผู้ฝ่าฝืนมาตรา 21 ไว้ที่จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถ้ายังฝ่าฝืนต่อไป ปรับเพิ่มอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

ในทางปฏิบัติ คดีส่วนใหญ่เริ่มจากเพื่อนบ้านร้องเรียน มากกว่าเจ้าหน้าที่เดินตรวจเอง เรื่องที่ร้องกันบ่อยคือหลังคาชิดเขตจนน้ำฝนไหลลงบ้านข้างๆ ผนังทึบบังลมบังแสง และเสียงดังระหว่างก่อสร้าง ถ้าส่วนต่อเติมผิดระยะร่นด้วย เจ้าหน้าที่สั่งให้แก้หรือรื้อได้ ซึ่งแพงกว่าการขออนุญาตตั้งแต่ต้นหลายเท่า

ความเสี่ยงอีกด้านที่คนไม่ค่อยนึกถึงคือตอนขายบ้าน ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารจะเจอผู้ประเมินที่เทียบแบบกับของจริง ส่วนต่อเติมที่ไม่มีใบอนุญาตมักไม่ถูกนับมูลค่า หรือทำให้ต้องต่อรองราคา

ไปถามเจ้าหน้าที่ ให้ได้คำตอบในครั้งเดียว

หลายคนไม่อยากไปสำนักงานเขตเพราะกลัวเสียเวลาหลายรอบ สาเหตุที่ต้องไปซ้ำมักเป็นเพราะไปมือเปล่า เจ้าหน้าที่ตอบได้แค่หลักการทั่วไปเมื่อไม่เห็นภาพงานจริง

ก่อนไป ให้เตรียมของสี่อย่าง อย่างแรกคือสำเนาโฉนดหรือเลขโฉนด เพื่อดูว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่มีข้อบัญญัติเฉพาะหรือไม่ อย่างที่สองคือรูปถ่ายบ้านปัจจุบันจากด้านที่จะต่อเติม อย่างที่สามคือภาพร่างง่ายๆ ที่ระบุขนาดส่วนต่อเติม ความสูง และระยะจากรั้วทุกด้าน วาดด้วยมือก็ได้ อย่างที่สี่คือรายการคำถามที่เขียนไว้ เช่น งานนี้เข้าข้อยกเว้นหรือไม่ ใช้แบบฟอร์มอะไร และปกติใช้เวลาพิจารณากี่วัน

เมื่อเจ้าหน้าที่เห็นภาพร่างพร้อมตัวเลข คำตอบจะเฉพาะเจาะจงขึ้นมาก จดชื่อเจ้าหน้าที่และวันที่ที่ไปถามไว้ด้วย ถ้าภายหลังมีความเห็นไม่ตรงกัน บันทึกนี้ช่วยให้คุยต่อได้ง่าย

ลำดับที่ใช้ได้กับงานต่อเติมทุกงาน

• วัดพื้นที่ส่วนต่อเติมจริง และนับว่าต้องเพิ่มเสาคานหรือไม่
• เทียบกับข้อยกเว้นห้าข้อในตารางด้านบน ถ้าไม่เข้าแม้แต่ข้อเดียว ถือว่าต้องยื่น
• ตรวจระยะห่างจากเขตที่ดินทุกด้าน แม้งานจะเข้าข้อยกเว้น
• หาวิศวกรและสถาปนิกที่มีใบอนุญาต ถ้างานสูงตั้งแต่ 4 เมตรหรือคานยาวตั้งแต่ 5 เมตร
• คุยกับเพื่อนบ้านก่อนเริ่ม โดยเฉพาะงานที่ชิดเขตหรือหลังคาที่ทิ้งน้ำไปทางเขาได้
• ถามกองช่างหรือสำนักงานเขตเรื่องเอกสารและระยะเวลา
• ตกลงกับผู้รับเหมาว่าใครเป็นคนยื่น และค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ในราคาเหมาหรือไม่

ข้อสุดท้ายสำคัญกว่าที่คิด ผู้รับเหมาหลายรายเสนอราคาต่ำโดยไม่รวมค่าแบบและค่ายื่น แล้วมาบอกทีหลังว่าเจ้าของบ้านต้องจัดการเอง เวลาเทียบราคาจึงควรถามข้อนี้ทุกเจ้า ใครกำลังคัดผู้รับเหมาอยู่ ดูแนวทางเพิ่มเติมได้ที่เลือกผู้รับเหมาต่อเติมบ้าน ส่วนงบประมาณของงานแต่ละแบบ ผมรวบรวมไว้ในค่าต่อเติมบ้าน